加强房地产企业预算管理的策略

张峰

摘 要：随着社会经济的快速发展，我国城市化进程加快，房地产企业在这样的背景之下得以全面发展。面对竞争日益激烈的房地产市场，企业倘若要取得长足、健康的发展，不仅要具备正确的战略规划与组织能力，而且还要具备较强的预算管理能力，从而对企业各个环节加强管理，使其房地产企业能够在竞争中占据优势。基于此，本文着重对加强房地产企业预算管理的策略进行探讨。

关键词：房地产企业；预算管理；策略

所谓预算是以企业自身战略规划、预测、决策为基础，通过有效的方式制定行动计划，不仅可以将企业资源进行最大限度的配置，而且通过经营活动的详细安排与企业各个环节相结合，全面执行预算管理，有利于提升企业的核心竞争力。房地产企業作为资金密集型企业，投资环节、开发环节、运营环节、管理环节等等，有着十分明显的行业特征。我国房地产行业已经走过了黄金十年，现阶段政府调控逐步升级，行业整合力度加大，在这样的背景之下，加强房地产企业预算管理非常重要，具体策略如下：

一、加强房地产企业预算编制的策略

（一）要重视财务与业务部门的高度结合

房地产企业预算编制必然会涉及到房地产项目的前期规划、研发、营销、工程管理以及后期的物业管理等等方面，意味着预算管理将会涉及到企业内部多个部门以及项目经营活动的各个环节。可见，加强房地产预算管理必须各个部门共同努力，不能让企业财务部门孤军奋战。因此，房地产企业需要在管理层安排主要负责人，由负责人组织成立全面预算管理小组，同时还要确保相关部门人员能够主动积极参与进来，分工协作做好预算编制工作。具体方法：首先，房地产企业管理层需要结合企业实际情况，将总目标以及各个项目、各个部门的子目标制定出来；其次，房地产企业营销部门要专门负责项目分析，例如，项目的销售去化面积、回款计划、收入计划、宣传费用等等预算方面的编制；而前期部门则主要负责项目开发手续以的跑办时间节点、交费预算等等方面的编制；房地产企业的施工部门则主要负责项目施工的进度、项目款项支付预算等等方面的编制；房地产企业的人力资源部门，则要对人力支出、培训费用等等进行预算编制；房地产企业的行政部门则要负责编制项目行政预算费用；财务部门主要负责融资、税费缴纳、财务费用等等预算编制。

（二）要重视项目预算编制周期

基于房地产企业的特点，所开发项目周期比较长，这就意味着有很多不确定因素存在。在预算编制的过程中，一定要够全面、够深、够细，并且在实际执行的过程中要注意随时可能发生的不确定因素，一旦发现问题要及时进行调整，以免造成更大的损失，确保项目可以有效开展。

（三）加强资金流预算管理

作为资金高度密集的房地产企业，其资金紧张可谓是每一个房地产企业乃至整个行业都普遍存在的现象。因此，在对全面预算进行制定的过程中，不仅是构建企业成本动态控制管理体系，更是对企业全部经验活动进行全面整合与管理的一个过程。唯有对资金流进行有效、合理的控制，才能确保房地产企业健康、稳定的发展。具体做法，首先，需要从宏观角度对投资进度预算、项目进度预算进行分析与制定；其次，将其细化到每一份合同之中，确保其能够单独制定付款计划，然后汇总成为企业月度、季度、年度付款预算报告体系；最后，在实际执行中，倘若项目进度、付款计划等等发生了变化，则需要及时进行调整。

二、加强房地产企业预算执行的策略

为了能够有效实现房地产企业的经营目标，全面预算一经下达，就必须认真执行，加强对过程的控制，全面实施动态化管理，具体如下：

（一）制定关键指标

所谓关键指标，即房地产企业需要根据自身实际情况制定相关成本、费用等等指标预警偏离程度指标。并且按照项目预算实际数与预算数之间存在的差异进行全面分析，从而制定出符合房地产项目实际情况的控制线与预警线。之后，需要按照关键指标，对其进行动态监控，实现动态管理的目标，同时还需要将相关的成本控制指标纳入到相关部门的考核内容之中，且作为重点内容进行考核。

（二）加强例外管理，不断优化处理方案

开发项目在实际运行的过程中，不可避免会出现预算之外的一些支出以及超出预算支出等等情况，这就需要根据超出预算的内容进行分析，找出原因，然后分析是否必须发生，且注意不能随意进行增加。同时，要让财务部门、支出项目产生的部门进行成本费用利润测算，对费用产生的影响进行影响，从而选择出最佳的处理方案。

（三）最好调整原则的制定，保障目标能够达成

基于房地产企业开发周期长的特点，随着企业客观环境与时间的变化，对预算进调整是必要的。在预算调整是需要掌握这些原则：第一，不可轻易对原则进行调整。前文已经说到全面预算管理是经过相关工序与环节才达成的，一经管理层确定，没有特殊的情况是不能够进行调整；第二，有增有减的原则。倘若出现了不利于预算执行的情况，需要对相关费用、成本进行调整时，需要通过内部挖掘等等有效措施，确保整体费用、整体成本可以进行控制；第三，对原则进行适时调整。一般在项目内部以及外部环境发生变化之后，这就需要对预算进行适时调整，以确保制定的预算与房地产企业的实际情况符合，具有可操行、可行性，这样才能保障企业实现战略目标。

三、加强房地产企业控制环节的策略

房地产企业预算管理考核首先任务是要将考核指标、考核部门明确。对于房地产企业管理层来讲，一般会更加关注关键成本、关键费用的指标、预算外支出等等事项，实则对财务报表本身关注并不多。而预算分析报告往往包含的内容比较齐全，且没有对重点进行说明，对问题分析方面不够深入，没有进行深入的研究。因此，预算控制环节要结合行业特征，并且按照职能部门将重点考核指标划分出来，例如：针对营销部门，则主要考核的是销售面积、回款金额、销售收入与等等具体完成情况；针对工程管理部门，则主要考核项目的实际成本是否已经超出预算，工作进度又是否按照预算在进行等等；针对管理部门，则主要考核相关费用支出是否在预算范围之内等等。对预算进行分析尤其要重视为管理层提供需要的主要信息，将关键指标的相关信息全面、准确的反映给他们，将重点管理突出并且加强系统分析。还可以通过图表等等有效方式，将重要的指标直观形象的展示出来。明确考核部门，确立考核办法，完善奖惩制度，最大限度保障预算能够在全面实行。另外，房地产企业管理层还需要从思想上支持预算执行情况的日常监督，重视并不断提升预算的约束力，在预算管理全面实施的过程中树立预算的权威性，同时激发全体员工主动积极参与进来。通过对年度或者特定时期的预算实施情况进行考核，并且对不同部门对预算执行的情况进行全面评价，在评价的过程中不仅要关注关键性指标，同时需要考虑对非财务指标业绩的考核力度，将预算管理与房地产企业文化融合，提升企业上下对全面预算管理的认识，并在实际工作中全面落实。

综上所述，预算管理对于房地产企业来讲是非常重要的一项内容，具有系统性、复杂性的特征，涉及到企业各个环节，需要企业上上下下全面参与，预算管理流程也要与企业各个环节挂钩，实现动态化管理，以帮助企业提升自身核心竞争力，促进房地产企业健康、长远地发展。

参考文献：

[1]黄志澄.房地产企业全面预算管理探析[J/OL].财会学习，2018（02）：49+51.

[2]陆敏.房地产企业全面预算管理及成本控制研究[J].中国国际财经（中英文），2018（01）：273-274.

[3]王磊.房地产企业全面预算管理存在的问题与对策[J].中国国际财经（中英文），2018（01）：139-140.