浅析土地新政策对房地产市场发展的影响

尚希雨

近年来，我国土地新政策不断出台，土地交易价格在一定程度上受到影响，房地产市场也受到了影响。总体来说，土地供应结构不断优化，供应总量基本上能够满足房地产市场的需求，房地产市场受土地新政策影响表现明显。本文对土地新政策对房地产市场发展的影响进行了分析说明，旨在为相关研究提供参考。

自1992年我国出现房地产热以来，我国政府陆续出台了多项土地政策，特别是2004年以来，国务院、国土资源部陆续印发《关于做好省级以下国土资源管理体制改革有关问题的通知》（国发〔2004〕12号）、《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）、《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）、《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》（国土资发〔2009〕58号）、《关于加强房地产用地供应和监督有关问题的通知》（国土资发〔2010〕34号）、《关于切实做好 2011 年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》（国土资发〔2011〕2号）、《关于做好 2012 年房地产用地管理和调控重点工作的通知》（国土资发〔2012〕26号）等土地新政策，将土地政策作为房地产宏观调控的重要手段，从土地供应量、供应价格、供应方式以及供应结构等方面对房地产市场进行宏观调控，在促进房地产市场规范化、合理化发展中起到了重要作用。

一、控制土地供应，打击“囤地”行为

土地政策宏观调控作用越来越明显，土地储备政策也不断完善，2018年1月3日印发的《土地储备管理办法》规范了土地征收、拆迁、城市规划及资金管理等工作，对我国土地市场更是影响重大。

首先，各地政府的土地供应和土地管理方式都发生了变化，转向集中统一供应“净地”和招标拍卖出让土地，有效增强了地方政府对土地市场的调控能力。

第二，政府可以通过土地储备制度合理控制土地供应，根据房地产市场的实际需求和城市建设发展的需求制定合理的供地计划，能够在一定程度上促进土地集约利用，同时还能够避免囤地现象。

第三，土地储备制度有利于加强土地产权清理工作开展。即依法对土地使用权进行回收然后再给予被拆迁人合理补偿，从而建立规范的土地财产关系，保护土地权利人的合法权益。

通过土地储备制度的执行，可以合理调节地方政府的土地供应节奏，辅以土地开竣工制度对市场主体的开发行为进项合理约束，可以有效打击囤地行为，促进房地产市场健康发展。

二、规范土地出让金缴纳

2007年11月正式施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》对建设用地使用权证书发放和规范出让金缴纳影响巨大。

在该政策出台之前，房地产开发商拿地时可以分批缴纳出让金，无需一次性结清出让金即可取得土地使用权，拿地之后的土地建设时间也没有具体的期限要求；而该政策出台之后，这一情况发生了根本性转变，房地产开发商必须严格按照合同约定付清出让金，方可取得土地使用权证书，且建设期限限定为三年。

土地新政策一次性缴纳土地出让金和设置建设期限的规定，提高了房地产开发商的拿地门槛。该政策对土地招标拍卖挂牌程序进行了明确规定，进一步遏制了房地产开放商囤积居奇和哄抬房价的行为，同时也遏制了土地出让过程中政府公共权利寻租行为，对规范房地产项目开发起到了重要作用。在该政策下，对于资金不充足的房地厂商来说就会考虑未来转型，如果转型不做房地产商人，就会进行资金回笼，在短期之间让手上的房子上涨，获得利润。继续准备做房地产商的同样也会进行资金回笼，提升自己在房地产市场中的竞争力。

三、进一步加强批后监管，杜绝违规操作

一直以来在房地产市场中都存在违规操作的行为，部分房地产商为了牟取经济利益，在房地产建设的过程中会进行违规操作，从而扰乱房地产市场秩序，影响房地产市场的健康发展。违规操作主要表现为：在没有获得土地使用权证书的情况下进行房地产项目建设；房地产商在实际建设的工程中私自更改建设规划；房地产商对容积率进行私自调整等。近年来，国家政府相关部门越来越重视房地产建设项目的监管工作，不断开展专项行动打击违规行为，同时开展土地执法行动对土地市场进行整顿，以此对各种违法用地、违规用地行为进行打击。重点清理房地产开发项目，主要关注土地出让金拖欠违规建设问题。相关政府加强批后监管有利于监督房地产开发商严格按照相关规定和合同要求进行开发建设，以此规范房地产市场。

四、为廉租住房用地提供保障，对房产价格市场进行调节

在房地产供应结构中廉租住房占据一定的比例，所以关于廉租住房的政策也会对房地产市场造成不小的影响。2007年9月《廉租住房保障办法》规定出台，在规定中指出廉租房保障有两种形式，其中一种形式为现金补贴，另外一种形式为实物补贴。其中现金补贴主要是指，达到政府相关标准（廉租房准入标准如图1所示）的困难家庭能够获得政府给予的现金补贴，困难家庭利用补贴租房。另外，就是通过租金进行补贴，但是这种方式会涉及到房东利益，从而影响房价。实物补贴主要是指，政府直接出资兴建廉租住房，或者购买廉租住房。新政策中指出，在年度土地供应计划之中应该优先安排廉租房，并且将廉租房指标单列出来。但是土地供应的总量是有限的，所以说廉租房和经济适用房土地供应增加，那么商品房的土地供应就会相对减少，这样就对房地产市场产生了很大的影响。如果在实际执行廉租房政策的过程中没有结合实际情况对土地供应进行合理的规划，导致商品房用地遭到严重的挤压，那么就会对房地产市场产生严重的不良影响，会导致房价高涨。所以说，在廉租房政策的执行过程中一定要把握好尺度。

廉租房准入标准

五、结语

综上所述，随着社会经济的不断发展和进步，我国的土地政策会不断调整，新土地政策的推行会对房地产市场产生影响。本文重点从四个方面研究分析了土地新政策对房地产市场发展的影响，以上四个因素对全国各地的房地产市场来说具有一定的共同性。根据上文分析可知，我国的土地新政策通过对土地资源的合理配置，不断提升宏观调控的能力，从而为房地产市场的健康可持续发展提供有力保障。