浅谈房地产项目设计总体管控侧重要点

冯玲章

【摘要】近年来，随着社会经济的飞速发展，对房地产住宅项日的设计管控也提出了更高的要求。但在实际的设计管控过程中，如何做好房地产项目的设计管控工作，使之更好的为项目目标服务，已经成为了房地产企业工作中尤为突出重难点之一。本文旨在针对房地产项目的设计要点及政府审批要点进行概述探讨设计管理的主要特点，以期为房地产企业在住宅项目设计管理工作中提供启发。

【关键词】设计 施工图 规划指标 管控 优化 侧重点

一、各审批部门审查重点

（一）规划部门

须重点关注社区服务中心面积、物业面积、商住配比、车位数、人防面积、供配电面积等。各项指标计算都必须严格遵守当地规划管理章程。项目涉及特殊条件，如：临山、临湖、临江、存在古建筑等条件，更要核实当地相关专项制度。

（二）水、电、燃气等市政相关

应清楚当地基础配套设施的要求（供电负荷、面积、房间尺寸要求等），确保图纸相关内容符合当地规范要求。

（三）人防

要熟知当地人防办对人防面积配建要求与面积的计算方案，要求方案设计单位与人防设计单位密切配合，将人防图纸等如实反映到地下室平面中，不能出现人防与方案图不一致的情况，以防导致后续验收困难。

（四）消防

要充分了解当地消防审查对消防规范的解读。避免各地图审单位对防火规范执行理解有偏差，导致对同一建筑图纸的消防执行情况不一。

（五）绿化

在园林绿化面积、隐形消防通道方面要提前与园林局进行充分沟通，在绿化面积计算办法的解读方面要熟悉掌握。避免在在绿化面积计算方法上产生较大争议。

（六）信息中心

建筑面积计算应严格按照当地有关部门的相关规定，避免与竣工实测面积的误差大于规定要求。在方案设计过程中提前与信息中心进行沟通，清楚面积计算各种细则，对设备平台、阳台、入户花园、保温等存在争议的地方必须了解清楚，且要求设计单位对关于建筑面积的计算必须精确。

（七）房管

熟悉房管部门对于物业用房的相关核算规定，提高审批效率的同时避免物业用房面积的无效增加。同时避免在图中出现会所、餐饮等名称，统一调整为商业。避免引起房管局不必要的歧义，增加审批难度，同时也为后期项目销售增加困难。

二、项目实际关注要点

（一）设计单位及图审公司选定

应选用对项目定位的产品类型建筑设计方面经验相对丰富，对成本敏感性高，了解当地规范和生活习惯，降低后期图纸审查、项目验收等后续工作的难度。

为避免项目图审过程中，消防、体型系数、节能等方面出现较大偏差，导致施工图报审缓慢。建议在方案设计阶段即确定审图单位，提前与审图单位沟通，对施工图进行预审，避免较大偏差的出现，缩短图审时间。

（二）图纸会审

图纸会审是对设计图纸的地毯式检查，有利于确保施工的正常开展。建议合理安排图纸会审时间，保证图纸质量。若需要可以在监理和总包合同增加相关的约束条件。

（三）绿化面积与验收

提前与相关部门沟通，及时了解地方政策验收的最新动态，掌握绿化面积计算方法，为验收做好充分准备。对于审核办法中对面积的界定要提前与园林相关部门沟通，尤其对于台地、屋顶园林这种与周边道路高差界定较为模糊的情况，折算面积的算法会严重影响最终面积结果。

（四）消防车道

景观的主要动线要与消防车道相结合，对隐形消防车道的做法要坚决杜绝。消防车道作为消防验收的重要一项，要在进度方面做到不影响验收，在消防规范上尽量贴近规范要求。

因此在处理消防、绿化率、美观、功能方面，要明轻重，巧处理。

（五）设计方案

在审核设计方案时，除了要关注消防车道、绿化面积等与验收相关的硬件指标处理手法，还需侧重项目的成本控制，将成本目标贯彻到实际设计中去。效果图的设计要尽量与现场吻合，并做到可实现。

三、現阶段地产设计所面临的主要问题及解决启示

（一）面对的主要问题

（1）地域性差异、产品定位不同、产品复杂难以复制等诸多问题均导致企业产品线产品空有其名，未起到实质效果。

（2）各个专业立场与利益诉求不一致，设计管理欠缺。设计、营销部门的工作思维是产品的美感度与“卖点”，同时负责设计管理人员本身由缺乏限额设计理念，即使有理念有标准，也有可能执行不到位。

（3）只有口头要求没有实质落地。没有指导性的行业统一标准指导公司如何推进限额设计。公司只能结合实际情况，选择性的对一些设计采用限额设计手法。

（二）主要的解决措施与突破方向

（1）加强数据库建设，不断总结、复制、优化产品线建设。标准化和数据库是限额设计工作的数据支撑，因此，要积极收集项目设计及成本数据，加快推进产品线优化设计。

（2）加强各专业部门沟通衔接，注重过程控制。限额设计的实施需要公司设计、成本、工程、营销等各专业多方配合。

（3）建立合理有效的激励和奖惩体系。加强对设计合同的限额控制要求和管理，增加考核条款，将设计费用支付与限额设计成果综合起来进行考核，用考核来倒逼限额设计落实到实处。