“以房养老”，此路通不通

2017月，原保监会在北京、上海、广州、武汉正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点，试点时间截止为2018年6月。“以房养老”试点迎来尾声。

4年来，虽有多家保险公司获得试点资格，但只有幸福人寿实际开展了业务，全国范围内也仅有98户家庭139位老人完成承保手续。受传统养老观念、产权纠纷、相关配套政策尚需完善等因素影响，“以房养老”保险试点开展起来并不顺畅。

未来，“以房养老”保险政策是否还有继续下去的必要？想要真正将这项政策落地开花，还要进行哪些改革？

谁是主体未来由市场决定

傅鸿源（重庆大学建设管理与房地产学院教授）

“以房养老”是一种将住房反向抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，实质是产权变现金，即老年人将其名下的房产抵押给银行、保险公司等金融机构，由相应的金融机构综合评估房主的年龄、健康状况、预期寿命、房屋现值及未来折旧、增值等因素后.将房屋的价值化整为零，分年或分月支付给老人。房主去世后金融机构取得房屋产权，并用房屋销售、出租或拍卖的收入来偿还贷款本息。在整个抵押期间，房主继续享有房屋居住权并负责房屋维修，直到去世。

“以房养老”概念铺陈多年，但产品推进情况并不乐观。

首先，“以房养老”牵涉到房地产业、社会保障、金融业等多领域及相关部门，需要多部门一起制定具体政策和细则。就现状来说，我国相关法律法规还很难满足住房反向抵押开展和推行的实际要求，如何保证这些行业、部门公平公正地经营、管理和执法，当前条件下是个极大挑战。

其次，“以房养老”的最后一环是房产通过金融市场变成各种形式的货币资产，这一模式需要建立在成熟的市场经济基础上，建立在房地产市场和金融市场同时发达的基础上，否则推广以后真正实现的效果也会打折扣。

第三，谁更适合成为“以房养老”经营主体一直是个疑问，银行？保险公司？社保机构？我国法律规定保险公司不允许直接投资普通房地产项目；社保机构，贷款、房屋评估和销售项目不在其业务范围内；银行，在抵押和反向抵押上有经验，但住房反向抵押业务的开展会影响银行其他信贷资金的运用。在这个抉择过程中，实践最有发言权，谁能更好地发挥在解决养老问题上的作用，谁就有资格承担这一角色。

总之，“以房养老”是一项长期工程，当前是政府政策积极鼓励的，而未来应该是由市场决定的。

新政遇冷，问题出在哪里

刘晓菲（投资顾问）

任何一种新政策在执行之初总会遇到各种阻碍。究其原因，要么是损害了一部分人的利益，要么是与传统的习惯相对立，这两点，“以房养老”刚好都沾上了边。

对于作为财产重要象征的房屋，老人更倾向于留给自己的下一代。许多老人宁愿晚年清贫也不愿以牺牲亲情来换取安逸富足的生活。另外，如果老人选择了“以房养老”模式，容易给外界造成子女不孝、养老困难的印象，会给子女带来舆论压力，也容易引发子女同父母间的情感及财产危机。

除了中国人根深蒂固的传统观念对“以房养老”的排斥，“以房养老”在技术上及市场上，来还受到了中国国情的双重考验。

首先，“以房养老”实施技术难度大。“倒按揭”确定每月支付给老人的具体数额，要通过预测老人的寿命来实现，而预测寿命本身就有太多的不确定因素。如果老人实际寿命比协议期短，那么老人实际得到的钱就比较少，老人有损失；反之，保险公司有损失。

其次，“以房养老”市场风险、金融风险大。“以房养老”在西方国家可以普及的一个重要原因，是房地产市场相对比较稳定，期房价估算变动不大，房屋折旧预测较容易。而国内房地产市场价格中长期走势难以预测，这对于保险公司来说，金融风险也比较大。

另一个值得警惕的现象是，目前已有多起“以房养老”骗局发生，诈骗者对“以房养老”偷换概念，以所谓“高回报”作为诱饵，哄骗老年人以其房屋作为抵押进行贷款，用以投资所谓高息“理财项目”，最终老年人不仅无法得到本金与收益，甚至房子也被强制过户。

虽然“以房养老”试点情况并不乐观，但面对目前中国广阔的养老市场，推动“以房养老”保险仍可期待。

产品设计应更加优化

张世春（广东财经大学金融学院教授）

“以房养老”之路要走下去，在具体操作环节以下几点需要着重考虑：

首先，政府进—步加强参与力度。

近年来，虽然国家层面已经出台了一系列支持“住房反向抵押”养老保险发展的条例。但总体来说，政府对于“以房养老”参与力度不足，尤其在产品设计方面缺乏引导。“以房养老”是一种带有公益性的贷款业务，本质上是改善老年人生活的社会保障项目，仅仅依靠社会机构的自发行为，会导致项目停滞不前。

未来，可以考虑由政府和市场进行“利益共享、风险共担”。比如，由政府出头成立补偿基金，若因房价波动等不确定因素造成机构亏损，基金可进行补贴；对于资金支付有困难的老人，基金可帮助支付初期的房屋评估等中介费用。

其次，“以房养老”产品設计应更加优化。目前“以房养老”试点效果不理想，产品设计存在缺陷是一个重要原因。比如，南京汤山留园公寓的“以房换老”项目要求申请者必须是孤寡老人；上海市公积金管理中心推出的“以房自助养老”要求产权在签约时过户；中信银行的“养老按揭贷款”项目要求名下至少要有两套房，且贷款必须用于养老。

不合理的产品设计不仅会造成项目失败，甚至会对“以房养老”这一模式产生负面影响。产品限制过多，往往打消了老人的参与热情，只有符合本地区消费者需求的住房反向抵押贷款产品，才有更大的发展潜力。

产品设计优化还要体现在便于老年人理解。“以房养老”保险可以看成是—种金融衍生品，精算模型比较复杂，老年人的理解难度也比较大，同时涉及房地产评估、人口寿命测算等方面，更加剧了其复杂性。很多老年人看不懂“以房养老”如何操作，对于如何计算每月返还的钱、房子增值部分如何计算等等都没有概念，这些都影响了社会对“以房养老”的有效需求。

我认为，“以房养老”作为—种新型的养老模式不仅可以盘活房产，还可以缓解社会养老压力，只要产品设计得好，未来应该会有好的发展前景。

他山之石，或可参考

胡国华（华中师范大学讲师）

“以房养老”在一些发达国家已经发展得比较成熟，但在适应我国国情方面仍显得“水土不服”。国外的一些成熟经验，值得我们借鉴。

加拿大是“倒按揭”贷款业务发展比较快的国家之一。许多加拿大人年老后，会选择把住房卖掉，然后住进各种有福利补贴的养老机构。比如，超过62岁的老人可将居住房屋抵押给银行，贷款数额在1.5万到30万加元之间，只要不搬家不卖房，房产主权不变，可以一直住到生命的最后，在后人处理房产时折还贷款。

英国“以房养老”模式更多借助保险公司的力量。一种是把房产抵押给银行、保险公司等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款；第二种是出售大房换购小房，用差价款来养老。英国的住房一般不存在使用年限的问题，并且相关金融服务机构在这一领域运作了许多年，操作比较规范。

美国是推行“以房养老”模式最为成熟的国家之一，“美国模式”最大的特点在于政府采取培育市场、政策扶持、税费减免、监督审查、信息咨询、资金支持等多种措施来创造外部环境，加强了“以房养老”承办机构和申请老人双方的信心，刺激了社会相关需求。但需要注意，美国政府只对具有一定公益性质的“以房养老”金融产品采取政府主导的形式并为相关机构提供必要的政府担保。

从法规来看，发达国家目前只有美国制定了“以房养老”专门的监管条例。