四川省房地产业与其相关产业的关联度分析

●陈雪雯

一、引言

近年来，四川省房地产业发展迅速，从2011年起，房地产业生产总值每年以超过10%的速度增长，房地产投资开发每年以超过9%的速度增长，其中，2011年其投资增速达到28%，仅是2015年房地产投资总额就达到了4813亿元。房地产业的快速发展大力推动了区域经济的发展，其前向、后向和环向关联产业也取得了长足发展，为厘清四川省房地产业发展对与其相关产业的带动和影响，本文选取投入产出分析法对房地产及其相关产业的关联度进行定量分析。

根据国家统计局颁布的《国民经济行业分类》（GB/T4754—2017）[1]，房地产业包括房地产开发经营所从事的房地产业活动、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营等房地产业活动。房地产业的经济活动存在于房地产开发的前期准备阶段、生产阶段、流通阶段和消费阶段的全过程，房地产业具有高度综合性和高度关联性（张洪力，2004）[2]。由此可见，房地产业主要涉及第二产业与第三产业，其涉及范围广，关联产业多。

从产业关联角度来看，房地产业对其相关产业产生拉动与推动作用，一方面作为需求侧，对向其提供产品与服务的产业具有拉动作用，另一方面作为供给侧，其产出的产品或服务作为中间产品投入到其他产业的生产过程中，对其他产业产生推动作用。那么房地产业作为地区经济的重要组成部分，其自身变化会直接或间接的影响其相关产业甚至是地区经济的发展。由于各个地区经济发展程度不同，经济结构不同，政策设计及文化背景不同等，各个地区房地产业发展程度与其关联行业及其关联度亦不相同。因此，全面认识四川省房地产与其相关产业的关联度，可以让我们清晰地看出与房地产业紧密联系的产业有哪些?其关联程度有多大?对实现房地产业健康发展、对政府制定产业发展政策，具有较强的借鉴意义。

二、研究方法的选取

在房地产与其他产业关联度的研究方法上，国内学者所采用的研究方法主要分为两大类，一类是运用灰色关联理论来研究我国房地产业与其相关产业的关联度通过计算灰色绝对关联度、相对关联度以及综合关联度（孔凡文等，2005；任木荣等，2009）[3]来分析房地产与其相关产业的关联度。另一类是基于美国经济学家列昂惕夫（Leontief，1936）[4]开创的投入产出模型，运用部门投入产出表，计算出消耗系数、分配系数等，研究全国或各地区的房地产业关联度（魏峰和武晓明，2009；黄硕等，2010；）[5][6]。从前人对产业关联度研究方法的选择中，我们可以看出，灰色关联分析方法是根据因素之间变化趋势，作为衡量因素间关联程度的一种方法，适合于因素间动态研究。投入产出模型包括投入产出表和投入产出数学模型两个方面，通过投入产出系数，将二者联系起来，是研究产业关联度应用最广泛的方法。投入产出是指利用房地产业对其他产业的供给与需求来分析房地产业对其他产业的直接和间接的消耗与分配，即拉动与推动作用。投入产出表常用的有国家或地区42部门投入产出表和139部门投入产出表，行业部门更加细分，分析得出的相关产业更加具体。通过投入产出模型，可以得到其后向关联产业和前向关联产业，定量分析该产业的进行生产活动对其他产业的需求程度即拉动作用和该产业所生产的产品或服务对其他行业的供给程度即推动作用，综合该产业定量分析得到的拉动作用与推动作用，即可得其环向产业及关联度情况。常用的投入产出模型中产业关联系数包括直接消耗系数、完全消耗系数、直接分配系数、完全分配系数，系数数值越大，表示关联度越强。基于表1投入产出分析表，各个系数其计算公式如下：

1.直接消耗系数

2.完全消耗系数矩阵

3.直接分配系数

4.完全分配系数矩阵：

其中，D是完全分配系数矩阵，C是直接分配系数矩阵，I单位矩阵。

基于以上分析，本文采用投入产出模型对四川省房地产业的相关产业及关联度进行分析，通过四川省2002-2012年份的42部门投入产出表，计算上述系数，从而得到四川省房地产业的主要相关产业及关联度，定量分析其拉动与推动作用及变化情况。

三、四川省房地产相关产业及关联度的实证分析

（一）数据的来源选取与整理

本文基于2002-2012年四川省42＊42投入产出表，发现出2012年35类产业对房地产业进行有效投入，2012年房地产业对42类产业进行有效投入，见表2，同理，经过整理，2007年29类产业对房地产业进行有效投入，房地产业对42类产业进行有效投入，2002年37类产业对房地产业进行有效投入，房地产业对38类产业进行有效投入。由于省级投入产出表的官方数据每五年更新一次，2017年的官方数据将在2019年发布，故本文所用的官方数据截至2012年。

表1 2012年四川省42★42投入产出表

计算过程分为以下步骤：首先，利用上述公式分别计算出2002-2012年房地产业的直接消耗系数，完全消耗系数，直接分配系数和完全分配系数；其次，分别计算出各个年份的四类系数各自的平均值，挑选超过平均值的关联产业，将其进行降序排列，分别选出这四类系数对应的数值偏大的前十产业，即表示这些产业是与房地产业关联密切的产业。再次，通过对直接消耗系数和完全消耗系数的具体分析，得到房地产业直接和间接的后向关联产业及其具体拉动作用的程度，通过对直接分配系数和完全分配系数的具体分析，得到其直接和间接的前向关联产业及其推动作用的程度；最后综合前向关联和后向关联得到环向关联产业及关联度情况。

（二）数据的计算

1.直接消耗系数

房地产业的直接消耗系数是指房地产业的单位产出直接消耗其他产业的产品和服务的数量，通过计算直接消耗系数，可以直观看出房地产业的直接后向关联产业及房地产业对其的需求程度。利用整理后的2002-2012年投入产出表数据，分别带入式（1）计算其直接消耗系数，经排序后得出结果，详见表2。

表2 2002-2012四川省房地产业直接消耗系数

2.完全消耗系数

房地产业的完全消耗系数是指房地产业的单位产出直接和间接消耗其他产业的产品和服务的数量，通过计算，可以直观看出房地产业的后向关联产业及房地产业对其的直接和间接拉动作用。利用整理后的2002-2012年投入产出表数据，分别带入式（2）计算其完全消耗系数，得出结果，详见表3。

表3 2002-2012四川省房地产业完全消耗系数

由表2、表3可知，2002年房地产业的主要直接后向产业有，金融保险业、建筑业、住宿餐饮业等；2007年有电气机械及器材制造业、金融业、仪器仪表及文化办公用机械制造业等；2012年有金融业、服务与租赁业等2002年房地产业的主要完全后向产业有，金融保险业住宿餐饮业、建筑业等；2007年有电气机械及器材制造业、金属冶炼及压延加工业、金融业等；2012有金融业化学产品业等。2002年、2007年、2012年，房地产业的前十主要直接后向产业占直接消耗总量的比例分别高达87.83%、88.58%、76.85%，前十主要完全后向产业占完全消耗总量的比例分别65.22%、65.70%58.38%。

2002-2012年间，无论是直接拉动或是间接拉动一直与房地产业保持紧密联系的有金融业、住宿和餐饮业、交通运输及仓储业、批发和零售贸易业、租赁和商务服务业五大产业。除2007年以外，这五类产业所占直接消耗系数比例之和均超过48%，而房地产业与电气机械及器材制造业、建筑业等第二产业也有较为紧密的联系，但随年份有较大波动，并不稳定说明了房地产业作为需求方，主要拉动的产业类型较为稳定，且以第三产业为主，对第二产业也有一定的拉动作用但不平稳。

此外，对比每年的直接消耗系数与间接消耗系数发现，2002年、2007年、2012年的直接消耗系数总和占间接消耗系数总和分别是45%、40%、41%；除此之外，在2002-2012年间，排名前十的直接和完全后向关联产业的累计比重却在不断下降，但直接消耗系数与完全消耗系数总和逐年增加。二者分别从纵向和横向的角度说明房地产产业链长、影响范围广，房地产业对越来越多的行业产生了直接拉动作用，同时房地产业每增加一单位的产出，所需的相关产业的产品与服务作为投入要素的更多，对相关产业的产品与服务直接或间接消耗也在增大，其直接或间接拉动的效果也在不断增强。

3.直接分配系数

房地产业的直接分配系数是指房地产业的产出直接作为其前向关联产业的中间产品投入的价值占其总产出的比例关系，通过计算，可以直观看出前向关联产业单位产出需要房地产业的具体直接投入。利用整理后的2002-2012年投入产出表数据，分别带入式（3）计算其直接分配系数，得出结果，详见表4。

表4 2002-2012四川省房地产业直接分配系数

4.完全分配系数

房地产业的完全分配系数是指房地产业的产出直接或间接的作为其前向关联产业的中间产品投入的价值占其总产出的比例关系，通过计算完全分配系数，可以直观看出房地产业的前向关联产业及房地产业对其的需求程度，单位房地产业的产出直接和间接的对其前向关联产业的具体投入。利用整理后的2002-2012年投入产出表数据，分别带入式（4）计算其完全分配系数，得出结果，详见表5。

表5 2002-2012四川省房地产业完全分配系数

从表4、表5可以看出，2002年房地产业主要直接前向关联产业有其他社会服务业、金融保险业、住宿和餐饮业等；2007年有批发和零售业、居民服务和其他服务业、金融业等；2012年有批发和零售业、金融业等。2002年其完全前向关联产业有其他社会服务业、金融保险业、建筑业；2007年有批发和零售业、建筑业、居民服务和其他服务业等；2012年有批发和零售业、金融业、建筑业等。2002年、2007年、2012年，房地产业的前十主要直接后向产业占直接分配总量的比例分别高达96.49%、87.87%、85.60%；相应地，其前十主要完全后向产业占完全分配总量的比例为66.31%、62.60%、56.88%。

由表4可知，2002年-2012年，房地产业直接前向关联产业的关联度排名前十的累积比重超过85%，由房地产业直接推动且具有稳定联系的行业有金融业、住宿和餐饮业、教育业、信息业、租赁和商务服务业，都属于第三产业。说明房地产业的产出或服务对直接推动作用对上述产业贡献较大，作为供给方，其直接投入的产业较为固定，对特定行业仍有较强推动力。

对比表4、表5，其前十累计比重在不断下降，而无论是直接分配系数还是完全分配系数总和都在不断上升，说明房地产业对更多的产业产生了推动作用，推动作用也有不断增强的趋势，但相较房地产业推动作用较显著的部门，还有一定的差距。此外，因为直接分配系数和完全分配系数数值的变化，使前向紧密关联产业产生了位次的变化。相较房地产业直接拉动的产业来讲，完全拉动的产业中第二产业的类型明显增多。说明房地产业对第三产业主要产生直接拉动作用，而对第二产业产生更多的是间接拉动作用。

（三）房地产的关联产业及关联度分析

通过对消耗系数与分配系数的计算与分析，我们得到了2002年-2012年四川省房地产业的后向、前向关联产业及其关联度，并做出了简单的描述与分析。为更好地分析与四川省房地产业关联紧密的产业及其关联度，这里引入环向关联产业，环向关联产业既是前向关联产业，也是后向关联产业，其关联度是房地产业对该相关产业的拉动作用与推动作用之和。将2002-2012年的完全消耗系数与分配系数进行整理，得到其关联紧密的环向关联产业。详见表6

表6 四川房地产业环向关联产业及关联度

从上述对房地产关联产业的整理与关联度的计算可以看出，四川省房地产业产业链长，涉及产业多，在2002年、2007年、2012年的数据中，房地产业对所有的产业都存在直接或间接的拉动和推动作用，但对于不同产业的影响力有差异。房地产业对第三产业拉动与推动作用较为明显和稳定，主要集中在金融业、批发与零售业、住宿与餐饮业等；对第二产业的拉动和推动作用主要以间接作用为主，房地产业通过建筑业，向金属冶炼和压延加工品业、化学产品业等提供需求与供给，但随年份波动较大，拉动与推动作用稍显不足。

房地产业与建筑业关联过疏。房地产业是包括房地产的经营开发所从事的经济活动，建筑业是对房地产进行建设、修整等，二者的对象都是房地产。房地产业离不开建筑业对实体房地产的建设，二者关联程度理应十分密切。而从表6所示数据来看，只有在2002年，建筑业是房地产业的环向关联产业，关联程度也只有0.1239，位于第四，是位于首位的金融和保险业的关联度是0.2109，是建筑业的170%。而2007年、2012年，建筑业均未成为房地产业的紧密环向关联产业，说明在四川省房地产业的发展过程中，未对建筑业产生较大依赖关联度不足，房地产相关建设欠缺，从而未通过建筑业对第二产业的相关发展提供长期稳定的影响。

房地产业与金融业关联过密。从表6可以看出2002-2012年间，金融业的关联度分别为0.21090.0538及0.1628，在房地产业环向关联产业的排名中，均属前列，其中，除2007年处于经济危机前夕，经济下行压力较大外，2002年、2012年的排名均位于首位说明房地产业与金融业保持高度联系。因为房地产业是典型的资金密集型产业，对资金依赖性很强，房地产业在其生产经营各个环节，能够产生大量的资金需求，促进了金融业的繁荣，同时，金融业能够为房地产业提供相应的金融支持，影响房地产业的发展。而房地产业与金融业关联过于紧密，并不利于房地产健康稳定发展，是造成房地产企业高杠杆、居民购房高杠杆以及造成高房价等不理智现象的主要原因之一，甚至会出现房价泡沫，造成经济危机。

房地产业虽关联产业多，但对特定的产业有较强关联。由表6可知，房地产业对金融业、住宿与餐饮业、批发与零售业、居民服务与其他服务业以及房地产业本身产生明显的促进作用，上述产业皆为第三产业，说明房地产业与特定的第三产业有显著的拉动与推动作用，与第二产业联系不足，刚好与四川省第三产业发展态势良好，第二产业发展不足的经济形势吻合。此外，由于第三产业大都属于劳动密集型产业，大量劳动力涌入，创造大量住房需求，而从上述研究中发现，租赁与商务服务业与房地产业的关联程度偏低，房地产业与租赁并未有效结合，释放住房需求，从而使大量的住房需求转移到商品房买卖市场，同时，房地产业与建筑业的关联并不紧密，可以推测出房地产新的供给无法满足市场需求，导致住房需求与供给失衡，从而进一步推高了房价。

此外，在传统认识中，我国房地产业与政府服务业有紧密联系，市场发育不完全，而通过对2002年-2012年消耗系数与分配系数的计算，发现四川省房地产业与政府服务业关联度很低。说明四川省的房地产业市场化程度较高，具有为社会提供优质服务的潜力。

四、结论及建议

综合本文研究结果，笔者发现以下结论：

第一，四川省房地产业与政府服务业关联程度偏低，关联并不密切，说明房地产市场发育较为自主，市场化程度较高，有良好的发展潜力。第二，房地产产业链长、涉及范围广、关联产业多，尤其对第三产业拉动与推动作用较为明显和稳定，主要集中在金融业、批发与零售业、住宿与餐饮业等；而房地产业对第二产业的拉动和推动作用主要以间接作用为主，通过建筑业，向金属冶炼和压延加工品业、化学产品业等提供需求与供给，随年份波动较大，拉动与推动作用稍显不足。第三，房地产业与特定的第三产业有较强关联，尤其与金融业关联过密、却与建筑业、租赁与商务服务业关联过疏，导致住房需求与供给失衡，从而进一步推高了房价。

针对以上结论，笔者给出以下建议：

第一，应正确认识房地产业，明确房地产业是第三产业，应与建筑业与房地产投资区别开来。房地产业以开发经营与中介服务为主，服务形式较为集中，这两个环节恰好需要大量的资金，一方面房地产企业对资金的融通，一方面是居民购房对资金的需求，是与金融业关联十分紧密的环节，所以为降低房地产业对金融业的依赖程度，在房地产业开发经营环节与中介服务等环节，实行有效监管，制定适合地区发展的房地产金融政策，有效遏制投机行为，控制房地产金融风险，防止房价恶性上涨，促进房地产业稳定发展。

第二，为提高房地产业与其他相关产业关联度，应拓宽服务范围，充分发挥房地产业的物业管理服务，多样化服务内容，加强专业化信息化服务、专业化服务，拓宽房地产业与其他行业的交流渠道，提高房地产业与相关第三产业的关联度。同时，也应重视房地产业对第二产业拉动不足的问题，应根据市场需求，适时增加土地供给，增加新的房地产建设，不仅有效提高房地产供给，同时也能增强房地产业对第二产业的拉动或推动作用，提高房地产业对国民经济的贡献度。

第三，为贯彻习总书记在十九大提出的“房住不炒”理念，明确房地产发展定位，平衡房地产供需矛盾。现今阶段，四川省第三产业发展态势良好，对劳动力需求大，同时政府大力引进高层次人才落户，住房需求大量涌现，租赁与服务业作为房地产业重要的后向关联产业，发展并不充分。为缓解住房需求，同时使房地产租赁市场与买卖市场能够协同发展，政府应对房地产租赁行业大力扶持，制定相关政策，规范租赁行为，活跃房地产租赁市场，盘活市场存量，多渠道供给，针对住房需求分区域、分阶段、分档次进行多方位供给，促进房地产业与租赁行业的相互作用，维护房地产业持续健康发展。