我国三四线城市房地产去库存现状分析及对策研究

李进军 衡阳市人民政府城市建设综合开发管理办公室

近几年，房地产行业早已进入高速发展阶段，一线城市房价上涨速度早已超出该城市经济发展速度，并对二、三、四线城市房价产生了重要影响。虽然，我国三四线城市楼房价格以及销量都开始上涨，但是三四线城市楼房供过于求的矛盾仍然十分激烈，因此，三四线城市房地产单位应转变销售政策，寻找解决房地产库存高难题的办法。

一、当前我国三四线城市房价以及房地产库存的现状

1.三四线城市房价上涨速度落后于一线城市房价上涨速度。近几年，我国房价上涨幅度较大，但是纵观一线城市与三四线城市房价上涨情况可以发现，一线城市房价上涨幅度远远超过三四线城市房价上涨幅度，这时由于一线城市楼房的需求量过大、楼房成交量逐步增加等主要原因造成的，而三四线城市因经济水平有限、楼房需求量有限等原因出现价格小幅度的上涨甚至个别地区出现楼房价格持平的情况。

2.三四线城市房地产库存量过高情况人个案存在。虽然相关政府部门以及房地产企业采取了一系列去库存的措施，也取得了一定的成效，但是没有从根本上解决房地产库存量高的难题，房地产库存总量仍然处于持续增加状态，增加了建立正常房地产市场秩序的难度。

二、分析我国三四线城市房地产出现高库存的内外原因

1.三四线城市楼房供求关系的变化。自从我国许多一二线城市楼市限购政策实施以来，许多房地产企业以及房产投资者开始把目光转变三四线城市，甚至将三四线城市作为房地产企业未来主要发展方向，这在加快三四线城市土地资源开发速度的同时，也彻底打破了三四线城市原有的楼房供需平衡关系，造成楼房供大于求。众所周知，房地产需求具有区域性和局限性的主要特点，三四线城市的规模一般都比较小，外来务工人员数量也较少，降低了三四线城市人口的流动性和聚集吸引力，再者，三四线城市中的许多人们选择到一二线等大城市工作甚至安家落户，这些都在无形之中降低了三四线城市楼房的需求量。

2.地方经济结构对房地产市场的影响。三四线城市经济结构并不科学合理，产业发展模式存在许多弊端。我国城镇化进程的加快，越来越多的农村人口开始向城市聚集，为三四线城市规模的扩大以及经济的发展提供了新的契机，但是许多三四线城市主要经济支柱过于单一化，在短时间快速发展之后又重回低俗发展模式，进而会闲置许多空置房。此外，三四线城市经济结构的不合理性还会降低当地居民对楼房的购买力。三四线城市居民收入远远低于一线城市居民收入，但是三四线城市房价的攀升早已超出许多家庭的承受能力。高端楼房以及中低端楼房数量比例的失衡，造成高端楼房供过于求而中低端楼房供不应求的局面，这也是造成三四线城市房屋高库存的另一原因[1]。

3.房地产项目开发建设的成本较高，降低了调控房价去库存的效果。房地产行业的蓬勃发展必然会带动与房地产息息相关行业的快速发展，比如建筑材料市场等。然而，水泥、钢筋、沙子等建筑材料价格的上涨又会造成建筑工程项目成本的增加，也就是提高了人们常说的楼房建筑成本，进而压缩了楼房价格下降的空间。另外，部分房地产开发商通过调查和综合购房者心理需求等途径准确抓住了购房者买涨不买跌的消费心理，通过楼市炒作、提高房价等方式来提高三四线城市楼房的平均价格，利用购房者涨价恐慌心理来达到提高销售量的最终目的。

4.三四线房地产市场并不成熟，政府对房地产宏观调控力度有限。我国三四线房地产行业相关的法律法规缺少灵活性和先进性，相关政府部门对房地产企业的监督和管理力度较弱，部分房地产企业存在恶意营销、工程项目证件不全等情况，另外，许多购房者因没有按时缴纳公积金以至于无法使用公积金进行房屋贷款，增加了购房者的偿还贷款的压力。还有一些房地产工程项目因规划不合理、配套设施不完善以及工程项目资金链断裂等原因，无限期的延长了工程建设周期。

三、解决我国三四线城市房地产高库存难题的方法

1.进一步完善房地产行业相关规章制度，充分发挥房地产市场的调节功能。房地产企业应加强对三四线城市房地产市场的调查研究力度，建立完善的房地产市场信息收集分析以及反馈机制，并及时根据房地产市场形势的变化来调整企业运营模式以及发展目标，有助于缓解三四线城市供需不平衡的矛盾。房地产企业还应严格按照国家相关制定以及政策，主动遵循放低长市场的客观发展规律，邀请房地产市场专业学者以及资深研究员来分析当前房地产市场的发展变化，准确的预测和把握房地产行业未来发展趋势，尽量减少房地产各种舆论对房地产企业重大决策的影响，从而提高房地产企业重要决策的科学性和准确性，最大限度的减少房地产投资的盲目性，实现从源头在减少三四线城市房地产库存的压力[2]。

2.调整房地产企业运营以及营销策略。房地产企业领导应意识到树立品牌形象对企业长远发展的重要性，认识到打造知名企业对提高企业市场竞争力的促进作用，在追求经济效益的同时，也更加注重社会效益的提升，毕竟拥有良好信誉和较大社会影响力的房地产企业更容易从银行贷款成功，购房者在购买楼房时也会更加倾向知名企业开发建造的楼房，有利于提高房地产企业楼房交易量和缩短资金回款周期。

房地产企业应加强营销政策与国家房地产行业政策的结合，提高销售政策的灵活性和科学性，刺激购房者的购买楼房的欲望，有助于减少房地产库存量。房地产行业与其他行业的营销策略有很大的差异性，大多数购房者有隐性的买涨不买跌的购房心理，因而，如果房地产企业直接采取降价促销措施，不仅不会提高楼市成交量，反而会加剧购房者对房地产市场的不满情绪,不利于房地产市场的持续发展，因此，房地产企业应加强营销政策与购房者消费心理的融合，提高房地产营销政策的针对性，此外，房地产企业还应充分利用互联网等现代化的营销销售平台，提高房地产网络销售体系的系统化和完整化[3]。

3.充分发挥政府对房地产行业的宏观调控职能，提高城市规划布局的科学合理化，实现房地产供需结构的优化升级。三四线城市政府部门应转变经济发展理念，注重城市房地产市场的可持续发展，避免出现政府过度出让土地和投资房地产行为的发生，实现政府直接干预房地产市场到间接宏观调控房地产市场的跨越性转变，从根本上转变以往依靠投资来带动经济快速发展的方法，提高房地产市场秩序的规范化。当地政府还应通过财政等方式来加快城市化进程，提高棚户区改造等安置政策的实施。

4.提高三四线城市房地产的需求量。三四线城市政府部门应进一步完善房地产优惠政策，比如外来人口落户政策、社会保障制度等等，尽可能的解决外人人员买房的后顾之忧。政府部门还应针对部分购房者购买能力有限的现状，联合金融机构研究发明出更多新型贷款工具，提高贷款产品的全面性，帮助购房者解决购房资金不足的难题。政府部门还应加强房地产税费政策的调整和完善，实现房地产税费与楼房价格等的挂钩，有利于降低房地产成本。解决人口老龄化问题，提高房地产市场活力。二孩政策的实施加快了房地产需求拐点期到来的速度，提高了大户型楼房的需求量，刺激了学区房消费高峰期的来临[4]。

5.增加三四线城市楼房需求量，调整三四线城市产业结构，扩大就业，增加百姓家庭收入。三四线城市相关政府部门应提高城市产业结构以及城市经济发展方向的科学合理化，提高城市经济发展模式的灵活化和多元化，采取措施加快第三产业发生速度，适当的提高服务行业在城市经济发展体系中的比重和地位，加强对市场经济发展的监管力度，为城市经济的快速发展提供更加公平、轻松的环境，此外，相关政府部门还应进一步完善人才培养以及人才就业相关政策，提高对高校毕业生以及高素质人才的吸引力，从而达到减少城市人口流出量和增加城市人口流入量的目的。

三四线城市相关政府部门应不断健全城市户籍制度以及城市社保制度等，加快农村居民城镇化政策改革创新的进程，鼓励农民到城市购买楼房。政府部门还应维护农民工的合法权益，最大限度的刺激和提升房地产行业的消费水平，并采取积极有效的措施来解决留守儿童等社会各界人士普遍关注的焦点问题。此外，相关政府部门还可以通过制定一些鼓励农民工购房的政策，减轻农民工买房的经济压力，比如，降低买房首付款比例等。

三四线城市还重视产业结构的调整和优化，重点发展那些发展前景广阔的新兴产业也，加快传统产业运营模式改革创新的速度，从而提高地方经济的活力。政府部门可以通过招商引资等方式来提高对新兴产业的吸引力，鼓励当地规模较大的企业加大生产技术的研发力度，提高产品的种类和质量，从而提高企业在市场竞争中的综合竞争力，与此同时，当地企业健康平稳的发展也会为当地居民提供更过合适的工作岗位，提高城市居民人口总数以及人口密度。其实城市居民人口数量与人口密度与房地产需求量呈正相关性，一般而言，城市居民人口总数越多，人口密度越高，房地产需求量越高，因此，三四线城市政府部门扶持当地企业的快速发展已经成为扩发房地产需求的主要途径之一[5]。

三四线城市应重视旧城改造、棚户区改造工作，提高旧城改造以及棚户区改造安置的货币化，尽量减少甚至不能建设拆迁安置房，不仅可以缩短拆迁百姓安置的时间周期，也可以更好的满足拆迁居民生活需求的多样化，加快房地产库存的消化速度。相关部门还应完善城市配套基础设施，比如提高房地产工程项目周围修建四通八达的公路，兴建学校等，不仅可以增强楼房对购房者的吸引力，也可以为附近居民生活提供便捷[6]。

政府部门在规划城市建设时，应在综合考虑该城市历史文化特色、地理位置等基本信息的基础上，提高城市规划的科学性和合理性，此外，还应将可持续发展理念以及绿色生活理念融入到城市规划建设之中，提高城市规划建设的质量，减少因城市规划不合理、质量不过关等原因出现城市内涝、拥堵等情况的几率，打造出宜居宜养的现代化城市。

6.拓宽房地产政策宣传渠道，搭建购房者投诉监督建议的平台。许多购房者对当前最新的购房政策知之甚少，对各种房地产宣传内容的辨别能力有限，极易受到房地产企业各种宣传的影响，因此，相关政府部门应加强购房政策的宣传力度，坚持报纸、电视等传统媒体与微信公众号、微博等新媒体相结合的原则，拓宽人们了解房地产政策以及购房政策的途径，提高购房消费的理智化。此外，政府部门还应通过搭建官方网站以及投诉热线等方式来增加购房者投诉维权的方式，提高对房地产企业合法经营与营销的监督力度，有助于三四线城市良好房地产秩序的确立。

小结：三四线城市房地产库存量的高低直接影响房地产市场的稳定性，降低三四线城市房地产库存量有利于楼市的可持续发展以及和谐社会的建设。三四线城市相关政府部门不仅要贯彻执行国家房地产行业相关的规章制度，还应根据当地城市房地产市场的现状来制定一定更加贴近实际的房地产政策，通过短期调控与长期调控相结合以及提高城市楼房需求量等途径来控制房地产高库存现象。