我国公募REITs发展前景探讨

冉津铭 刘宗睿 杨小义

摘 要：2015年，我国第一只公募REITs-鹏华前海万科REITs-正式获批并完成注册，这是我国第一只公募REITs，它的出现不仅标志着公募基金发展到不动产领域，同时它的出现填补了我国公募REITs发展的空白，标志我国REITs的发展进入了一个新的階段。这是我国第一只也是目前惟一的一只公募REITs，似乎是后继无人，发行遇冷。所以针对目前我国REITs的发展情况，以鹏华前海万科公募REITs为例，通过探讨它出现的背景以及目前发展所遇到的问题，来为公募REITs乃至整个房地产房地产信托基金在我国的普及和发展提供方案与建议。

关键词：REITs 房地产 投资 前景

一、问题识别与原因分析

1.宏观方面

（1）我国REITs法律制度局限性。我国现行的证券投资基金均为契约型基金，将 REITs的法律关系界定为信托关系，制定REITs 管理办法可以以《信托法》为依据，建立在法律基础上的以合同为基本保障的投资方式。但对于契约型基金中投资集合的地位与性质，我国的法律并未加以明确。

（2）税收政策的影响。我国现行的税收政策对房地产信托基金并未实行与其他经济业务相异的税收政策，也未实施针对 REITs 的税收优惠制度。REITs在中国的发展还面临着多重税负的影响，这体现在REITs的房地产投资信托收益及基金财产投资有缴纳所得税的义务（由基金份额持有人承担），同时投资者的基金分红也应该缴纳资本利得税（个人所得税），多重税负在客观上降低了REITs的收益率，也将影响投资者的参与度。

2.微观方面

（1）投资组合不同于国外成熟标准。成熟REITs的总资产是以房地产投资为主，其占比至少在70%以上。而鹏华前海万科REITs不但在招募说明书中谈到其房地产投资低于50%，而且在实际中也出现了更低的投资比例，相反，其债券投资比例超过了70%，是总资产投资的重要构成。从这方面来看，这和美国、日本REITs投资的标准比重要求大相庭径，没有体现出REITs重点投资于房地产这一特征，更多表现出的是一种债券型基金。

（2）房地产投资标的不同于国外成熟标准。在房地产投资标的方面，国外一般均严格限制为具有稳定、持续收入来源的不动产。而鹏华前海万科REITs是通过增资方式持有深圳市万科前海公馆建设管理有限公司股权至2023年7月24日，获取其自2015年1月1日起至2023年7月24日期间前海企业公馆项目100%的实际或应当取得的营业收入（除物业管理费外），即获取项目的经营权。

二、基于鹏华前海万科REITs公募基金的建议及我国公募REITs发展建议

1.基于鹏华前海万科REITs公募基金的建议

（1）改善投资组合。参考国外已经发展成熟的REITs市场的标准来看，鹏华前海万科REITs公募基金应当将其总投资的70%以上转变为房地产投资为主，如此我们才能更好地享受房地产投资带来的收益。

（2）完善房地产投资标的。参考于国外限制为具有稳定、持续收入来源的不动产。鹏华前海万科REITs基金至少应该获取其投资的深圳市前海公馆项目的房地产产权，以同时获得稳定租金和房地产增值所带来的好处，使房地产投资收益最大化。

2.我国公募REITs发展建议

（1）建立完善的法律制度。推动出台《房地产投资信托法》，并完善《证券投资基金法》对REITs的具体规定。制度上的完善对我国公募REITs的发展至关重要。

（2）建立符合我国REITs发展需要的税收优惠政策。在REITs产品结构中，在如今我国国内税法环境下，基金财产盈利过程通常涉及土地增值税、契税、增值税、企业所得税等大量税费成本，投资人还可能面临双重征税。这样会大大减低REITs的吸引力和作用，建立符合我国REITs发展需要的税收优惠政策是国外成熟REITs市场发展的重要经验。

三、我国公募REITs发展前景探讨及总结

鹏华前海万科公募REITs的出现，标志着我国REITs的发展越来越成熟越来越正规化。作为当今房地产投资市场发展的趋势，REITs在我国的发展经历了一个从无到有、从开始的“类REITs”到现在的公募REITs的过程。现在，这个趋势越来越明显，越来越受到人们重视，上至政府，下到企业和普通投资者，都积极的参与其中，无论是国务院近几年出台的一系列政策，还是普通房地产企业的积极探索和改革，都说明我们国家和政府都在努力的推进REITs在我国的发展进程。

参考文献：

[1]张诺贝，柴康妮，张逸文.亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告[R]，2016

[2]申玉金.我国房地产信托基金（REITs）法律问题分析[D]. 吉林：吉林大学，2017

[3]唐 翔，鹏 华.前海万科房地产投资信托基金架构分析与优化[D].上海：上海师范大学，2017

[4]田 敏.我国房地产投资信托基金的运作及问题研究--以鹏华前海万科REITs为例[D].广东：暨南大学，2016

作者简介：冉津铭（1997—），男，土家族，重庆涪陵人，经济学学士，重庆工商大学；刘宗睿（1996—），男，汉族，重庆万州人，经济学学士，重庆工商大学；杨小义（1996—），男，汉族，重庆长寿人，经济学学士，重庆工商大学