紧缩性调控政策下个人住房贷款风险防控分析

龙正君

[摘 要]文章结合当前房地产调控政策的背景，梳理了近三年的房地产调控措施，分析了各种紧缩性调控措施对借款人的偿债能力和债权担保能力的影响，并由此提出相应的风险防控措施。

[关键词]紧缩性调控政策;房地产;个人住房贷款;风险;防控

[中图分类号]F832.45 [文献标识码]A [文章编号]1008-7656（2018）06-0084-05

一、绪论

（一）文献综述

个人住房贷款是指商业银行在向借款人发放用于购买房产（含二手房产）且由房地产开发企业进行保证或者以所购房产为抵押物进行担保的贷款。因而，个人住房贷款的风险是指商业银行在发放个人住房贷款的过程中因借款人无法偿还贷款或贷款的担保价值贬损等因素发生相关损失的可能性。

国外关于个人住房贷款的研究主要包括支付理论、权益理论的研究。关于支付理论的研究，Kassernan（1980）分析了利率与房产价值的相互关系及其对个人住房贷款违约率的影响[1]。Lawrence （1995）指出借款人以往的信用状况、年龄因素、贷款期限等是导致个人住房贷款违约的重要因素[2]。Burrows（1998）指出失业是导致个人住房贷款违约的主要因素[3]。Ambrose（2000）指出个人住房贷款违约率受到利率波动的影响[4]。关于权益理论的研究，Quigley（1993）构建以期权理论为基础的风险模型，分析了贷款价值比、抵押的房产价值这两个影响个人住房贷款违约率的敏感因素[5]。Riddiough（1993）指出违约成本是影响借款人理性违约选择的关键因素，其中信誉以及信用评分是借款人着重考虑的影响因素[6]。Wong （2004）指出银行催收、贷款重组、延期付款等措施在减少借款人违约方面具有重要作用[7]。

相对而言，国内的研究主要着力于运用国外的模型理论结合国内的相关情况进行实证分析。王福林（2004）通过分析杭州市某国有商业银行的信贷数据，运用 Logistic 模型进行回归实证分析，得出影响个人住房贷款违约率的影响因素，按重要性排序依次为是否为当地人、贷款价值比、期房或是现房、月还款额占家庭月收入的比例、还款方式、家庭收入、建筑面积[8]。顾全林（2014）指出，借款人的违约行为受到个人因素、贷款因素、地区因素、宏观经济和房地产市场因素的影响[9]。陈莹（2015）运用多层次线性回归分析（MCLP）模型进行分析，得出住房抵押贷款者的学历、工作状况、家庭月收入和户籍等因素是导致个人住房贷款违约最主要的因素[10]。

（二）政策背景

从2016年10月起，全国各大热点城市陆续推出紧缩性房地产调控措施（见表1）。由此，一、二线城市房地产市场降温，而三、四线城市仍有库存去化空间，房价总体上仍呈现出上涨趋势，但整體涨幅收窄。同时，在限购、限贷、限价、限售、限商等紧缩性调控政策持续加推的形势下，住房回归居住功能，投资价值受到抑制，投机性需求被挤压，房价快速增长的势头得到遏制，有效地防控了房地产泡沫风险。

同时，本轮调控的另一个重点在于严控商业银行的房地产金融风险。在紧缩性房地产调控大背景下，金融监管力度也在持续加码，房地产信贷额度仍保持增长趋势但增幅已经收窄，而且，近年来房地产业贷款不良率有提高势头，个人住房不良贷款率也呈现出抬高趋势（见图1）。如在未来一段时期，本轮调控仍未见有明显松动的迹象，再加上“首付贷”被严令取缔，个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等关联性贷款的额度和流向受到严格控制，购房人通过各种融资途径可以获得的资金量逐渐减少，而城镇化的发展趋势仍在加速，刚需和改善性购房需求仍较为旺盛，信贷资金缺口和流动性降低将在一定程度上推高商业银行房地产个人住房贷款的违约风险。

二、紧缩性调控政策对个人住房贷款风险的影响分析

紧缩性调控政策对个人住房贷款风险的影响主要包括借款人违约风险和担保风险两个方面，其中违约风险体现为借款人的偿债能力，属于直接风险，而担保风险体现为担保受偿能力，属于间接风险，主要关注债权的安全性和可追偿性。

（一）紧缩性调控政策影响借款人偿债能力

1.限贷政策会影响借款人的偿债能力。截至2018年7月，个人住房贷款的增长连续17个月放缓。在个人住房贷款总体额度增幅收窄的形势下，有的购买者难于通过贷款足额支付购房款，会导致购房合同违约。对于首套住房的情形，因贷款合同无法签订，不会导致个人住房贷款违约风险;但是对于改善性住房的借款人，如涉及改善住房的购房合同违约，因需承担大额的违约金，购房者偿还首套住房个人住房贷款的能力会受到损害，由此造成首套房贷款的违约风险增加。同时，贷款利率上浮会导致借款人承担的利息成本增加，因而月供额度随之提高。对于刚需购房者而言，月供额度的提高将可能导致断供。目前，在改善性购房比重逐渐增大的市场形势下，贷款利率上浮和首付比例提高，都可能导致改善性购房者负担过重，进而诱发批量性个人住房贷款违约风险。

2.转售限制加大了投机购房借款人的违约概率。当前，“房子是用来住”理念深入人心，住房回归居住的基本功能成为大势所趋，房屋的投资价值逐步退化，由此，投机购房者持有非自住房屋的积极性降低，但转手套现又受到限贷限售调控政策的影响，此种情形下，投机购房者极有可能因无法承担资金成本而导致无力偿还个人住房贷款，由此诱发风险。

3.资信审查严格化诱发改善性购房借款人的断供风险。借款人资信条件的严格化不会直接造成违约风险，但是对于改善性住房的情形，购房者会可能因无法取得个人住房贷款支持而导致第二套房屋的购房合同违约，因违约成本过高而可能间接造成首套住房的个人住房贷款断供。

4.群访群诉事件形成局部违约风险。在自媒体时代，购房者抱团维权的意识和能力明显提高。如出现流动性危机，房地产企业可能会无法按约交付房产，有的购房者会选择停止偿还贷款并采取群体性的对抗手段，将问题和责任推给政府和社会，迫使政府利用行政力量解决问题。此种情形下，可能造成局部的个人住房贷款违约风险。

（二）紧缩性调控政策影响担保受偿能力

1.限贷、限价以及地价上涨会影响保证人的担保能力。个人住房贷款的保证人一般为房地产企业。紧缩性调控政策下，房地产企业开发贷款及流动性贷款额度受限，贷款利率提高，会影响房地产企业的融资能力，增加房地产开发成本。限价政策又制约了其产品定价权，由此导致产品销售难度增大及资金回笼过程拉长。2016年以来，各大城市“地王”频出，整体拉高了全国大中城市的土地均价，由此导致房地产企业拿地成本和短期资金占用量显著增加，特别是对中小房地产企业，市场竞争的淘汰效应越发明显。房地产行业的整体资信状况不太乐观，导致其担保能力受限，个人住房贷款担保风险也相应增加。

2.流动性降低损害了抵押物的担保价值。对于房地产开发企业而言，在紧缩性调控政策的综合作用下，房地产行业的整体流动性变弱，如可能会发生资金链断裂而导致工程烂尾现象;对于建筑施工企业而言，在整体利润率减少及施工标准、工期要求越发严格的形势下，建筑行业极易出现资金链断裂的现象，若工程款挪用现象出现，无法保证专款专用，则会增加了工程烂尾的几率。工程烂尾导致抵押物不具备入市条件，很大程度上丧失了抵押价值，尤其是三四线城市此种情形更为严重。抵押物价值的贬损导致个人住房贷款债权实现难以得到保障。

3.诉讼的不确定性影响优先受偿权的实现。在紧缩性限购政策的影响下，个人住房贷款的违约率有可能被局部推高，而违约发生后的权利救济过程中，现行诉讼模式下存在的不确定性又反过来加剧了担保风险。在期房销售模式下，在抵押房屋尚未竣工并取得不动产权证的情形下，仅能办理抵押预登记，此种登记形式与正式的抵押登记存在法律效力上的差异。在诉讼层面，各区域法官对此种差异的自由裁量权较大，很多判决并不认可抵押预登记的法律效力。此外，在金融借款合同纠纷中，如存在第三方债权的情形下，抵押房屋一旦因第三方债权引发的诉讼或因借款人涉嫌刑事犯罪而被有权机关查封或没收，能否通过行使抵押权或强制执行程序保障债权，仍存在相当大的不确定性。因此，抵押物的价值贬损很大程度上将诱发个人住房贷款担保风险。

三、紧缩性调控政策下个人住房贷款违约风险的防控措施

（一）防控紧缩性调控政策下的借款人违约风险

1.合理控制个人住房贷款额度，制定适度的房贷利率。贷款投放额度要因城施策、因人施策，充分保障刚需型和适当改善性购房者的需要，严格控制三套以上的投机性购房的借贷门槛，防控因改善性购房贷款额度不足导致首套房个人住房贷款违约风险。房贷利率的调整需要与城市经济发展水平相结合，与城镇居民人均消费水平的涨幅相对应，同时向刚需型和适当改善性购房需求进行适度倾斜，避免上浮比例过大超出一般购房者的承受能力进而引发被动违约风险。

2.制定合理的限售政策。两套房屋基本可以满足正常的刚需性和适度改善性的住房需求，三套以上购房具有投机炒房的嫌疑。为应对投机性需求挤出情形下的风险，必须有效限制投机炒房行为，对三套以上购房者实施严格的限售政策，扩大政策实施区域。

3.对改善性购房者的资信条件审查要做系统分析。对于改善性购房者既要按照一般借款人的资信条件进行审查，又要结合刚需购房个人住房贷款的还款情况，更要综合考虑改善性购房贷款抵押物的价值和保证人的资信，适度放宽审批条件，避免审批过于严格导致改善性购房贷款无法放款，造成购房者因购房合同违约在承担巨额违约金的情况下无法偿还首套房的个人住房贷款。

4.积极关注群体事件处理，适时提起诉讼保障优先受偿权。当房地产企业因产品质量问题、现金流断裂问题等与购房者发生群体性对抗时，按揭银行需及时采取应急防控机制，关注群体性事件发生的情况，督促房地产企业采取措施管控局势。如房地产企业已资信丧失，无力处理相关问题，一旦发生断供现象，需要适时提起诉讼，利用抵押债权的优先受偿性最大限度实现债权。

（二）防控紧缩性调控政策下的担保价值损失风险

1.合理控制开发贷款额度，有效应对地价上浮趋势。在土地财政机制的驱动下，土地成本在项目开发总成本中所占比例日趋提高，开发贷款的使用更为集中在土地出让金的支付方面。在地价整体上浮的形势下，房地产行业对于开发贷款额度的需求急剧增长。如开发贷款额度受限，房地产企业的现金流若出现问题，此时為保持发展后劲，有的房地产企业若把用于项目开发的建安成本部分转移至土地成本，由此导致偷工减料、房屋质量问题出现，甚至工程难于顺利竣工交付，实质上侵害了个人住房贷款的保证人资信和抵押物价值。因此，避免出台急促的开发贷款额度紧缩政策，保持额度适度宽松并与地方经济发展水平总体相适应，有利于防控个人住房贷款违约风险。

2.加强对房地产企业流动性管理的指导。商业银行需要对房地产企业的流动性管理进行指导，引导房地产企业制定合理的开发计划，科学配置住宅产品与商业产品、自持物业与销售物业的比例，注意商业集中体的开发节奏，指导房地产企业利用易销售产品形成的现金流配套同期难销售产品的开发，由此形成适度充裕的现金流来维持企业的可持续发展，以此提高个人住房贷款的保证人资信和促进抵押物保值增值。

3.强化落实抵押物登记手续应对诉讼风险。鉴于抵押权预告登记在优先受偿权方面的法律效力，为保证房屋达到办证条件后，抵押权预告登记能够顺利地变更为正式登记，对于按揭购房的情形，应要求房地产企业在购房合同中约定由购房者委托房地产企业办理产权证，待达到办理产权的条件时可以实现快速集中办理，避免部分购房者以各种目的拖延办理产权证，缩短抵押预告登记变更为正式登记的过渡期，以此应对诉讼结果的不确定性风险。

4.加强沟通协作，强化履约监督，防止抽逃项目资金，区分情况制定追偿计划。为促进抵押物的保值增值，必须确保在建工程顺利竣工交付，要实现该项目的，必须要求房地产企业确保项目建设资金的投入，同时需要指导房地产企业督促建筑施工企业将工程进度款切实用于项目建设，确保专款专用，避免建筑施工企业抽逃项目资金导致资金链断裂引起停工。而当相关群体事件已经形成，政府以行政手段介入之时，需要注重加强沟通协调，尤其要注意确保抵押物价值的保值增值。如在建项目无法竣工交付，抵押物的价值将无法实现。即便通过诉讼进入到执行阶段，抵押房屋因未竣工交付，不具备强制执行的条件。因此，按揭银行需要在此种情形下，必须以确保项目竣工交付为首要工作目标，在追偿时点及追偿力度上配合政府的处理工作，避免过度激化群体事件影响项目开发进程，最终损害利益相关各方的共同利益。

[参考文献]

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[2]Lawrence，Edward .C，Nasser Arshadi.A Multinomial Logit Analysis of Problem Loan Resolution Choices in Banking[J].Journal of Money，Credit and Banking，1995（1）.

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[8]王福林.個人住房抵押贷款违约风险影响因素实证研究[D].杭州：浙江大学，2004.

[9]顾全林.住房抵押贷款的偿还能力风险与理性违约风险[J].投资研究，2014（5）.

[10]陈莹，武志伟，李心丹，翁炳辰.基于MCLP模型的个人住房抵押贷款违约风险研究[J].审计与经济研究，2015（1）.