议“营改增”后房地产企业税务检查要点

林友英

摘要：自2016年5月份我国营业税改征增值税（下文简称营改增）全面推行以来，我国的税收法规及相关细则越来越完善，同时企业的税务工作也变得越来越繁琐。房地产企业作为此次税改的重要对象之一，若不能明确自身的税务风险和税务检查要点，则很有可能给企业带来经济利益上的损失，因此探讨“营改增”后房地产企业税务检查要点具有实践指导意义。本文在总结“营改增”后房地产企业面临的税务风险要点的基础上，探讨其税务检查的要点，以期能够为房地产企业在“营改增”后的涉税风险管理体系的完善方面有所帮助。

关键词：房地产；营改增；税务风险；税务检查

一、房地产行业“营改增”概述

自2016年5月1日全面推开“营改增”后，原本作为房地产行业的一大税种—营业税将不再征收，取而代之的则是增值税。税改后，房地产行业的税收制度将更加合理，从而在一定程度上对规范房地产行业的发展及降低其税负具有积极的促进作用。根据财税[2016]36号文中的相关规定，房地产企业在税种、税率等方面均有较大变化，其税务风险也与以前有所不同。

二、“营改增”后房地产企业的税务风险要点

（一）税务风险内涵

税务风险主要包含两个方面，一方面是企业的纳税行为不符合税收法律法规的规定，应纳税而未纳税、少纳税，从而面临补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险；另一方面是企业经营行为适用税法不准确，没有用足有关优惠政策，多缴纳了税款，承担了不必要税收负担。

（二）“营改增”后房地产企业面临的主要税务风险分析

1.土地取得阶段的税务风险。房地产企业在土地取得阶段的主要税务风险有三类：一是以土地出让方式取得土地的企业在计算缴纳契税时，只按照土地出让金来计算，而忽视了安置补助费、土地补偿和拆迁补偿等；二是土地使用税不能严格按照签订土地合同后的次月缴纳城镇土地使用税，从而被税务局要求缴纳滞纳金的风险；三是刻意选择低于成本价的公允价值作为计税依据，从而导致企业没有缴纳足够契税的风险。

2.项目开发阶段的税务风险。房地产企业在项目开发阶段的税务风险主要存在于两个方面：一方面是房地产企业的财务核算是否规范，即存在虚增成本、少计收入等问题，进而给企业的纳税带来少缴税的风险；另一方面则是增值税专用发票的抵扣方面，即按照“营改增”后的税收法规规定，房地产企业的成本支出项目可以进行进项税抵扣，因此房地产企业将会面临是否存在虚增抵扣数额的风险。

3.销售阶段的税务风险。销售阶段的税务风险主要存在于四个方面：一是取得预收款后，不按照3%的预征率申报预缴增值税款的问题；二是没有按照相关规定进行分类预缴土地增值税，造成少缴税款的风险；三是对于视同销售行为没有进行税款申报缴纳的风险；四是促销活动中没有代扣代缴个人所得税的风险。

三、以“营改增”后房地产企业的税务风险为要点总结其税务检查的要点

按照上述“营改增”后房地产企业面临的主要税务风险为依据，可以总结出“营改增”之后，房地产企业在今后的税务检查中被重点检查的内容有：

（一）在土地取得阶段的税务检查要点

“营改增”之后房地产企业在土地取得阶段的税务检查要点主要是契税是否足额按时缴纳，即房地产企业在取得土地时计算契税的税基计算是否包含了税收法规规定的全部内容，是否在签订土地合同的次月按时计算缴纳土地使用税等。

（二）在项目开发阶段的税务检查要点

在项目开发阶段房地产企业的主要税务检查要点有：一是房地产企业的财务核算是否规范，是否存在多计建筑安装成本，少计收入，从而存在少缴税款的问题；二是“营改增”之后房地产企业的进项税抵扣问题，即企业是否存在为少缴增值税，故意将个人消费或者非应税项目上使用了购进货物，却不做进项税额转出，或者故意取得虚开的增值税专用发票来进行进项税抵扣的行为。

（三）在销售阶段的税务检查要点

在销售阶段的税务检查要点主要有：一是土地增值税是否足额预缴，即房地产企业是否按照产品类型进行区分计算预缴；二是房地产企业卖房同时送家电、赠送礼品，属于混合销售行为，是否按照销售不动产适用税率缴纳增值税。房地产企业促销活动中免费送家电、礼品，是否按照兼营行为，分别按照销售不动产、销售货物适用的税率计算缴纳增值税。三是房地产企业在业务宣传、广告等活动中赠送家电、小礼品，是否代扣代缴个人所得税。

四、结束语

“营改增”之后，房地产企业的税种、税率等发生了较大的变化，其面临的税务风险也产生了一定的变化，因此在实务中房地产企业应当重新梳理自身的各项业务活动，明确企业在面临税务检查时的关键点，从而及时采取措施来防范税务风险，降低经济损失。

参考文献：

[1]童国伟.“营改增”后房地产企业税务风险管理研究[D].云南财经大学，2017.06.

[2]谢晓林.基于“营改增”背景下房地产企业税务风险的方法研究[J].财会学习，2017.03.

[3]章强.“营改增”对企业的税负影响及税务筹划重点—以房地产企业为例[J].中國商论，2017.04.

（作者单位：山东大明联合会计师事务所）