浅析我国营改增及其对房地产企业的影响

兰洁

【摘要】本文以房地产企业为研究对象，分析了营改增制度对房地产企业在房地产企业开发成本、税负、财务报表项目及财务管理等的影响，并分析了房地产行业应对改革和未来良性发展的对策措施。

【关键词】房地产企业 开发成本 税负 财务管理

一、营改增的背景

增值税主要有两个方面的特点，一个是环环扣除，不存在重复征税；另一个是税负公平，征税范围广。营改增制度实施以后，增值税抵扣链条把第二产业与第三产业有效的联系起来，房地产企业取得的增值税专用发票因此可以进行抵扣，进而减轻房地产企业的税收负担。

二、营改增对我国房地产企业的影响

（一）营改增对企业开发成本的影响

由于建筑业企业需要很多价值不是特别高，但是用量非常大的零星材料，在购买这些材料时通常很难取得增值税专用发票，造成建筑业增值税进项税额的抵扣难度增大，致使企业应缴纳的增值税增加，导致建筑业实际税负明显上升。

营改增对房地产企业开发成本造成影响的另外一个因素是国家政策导致税负的增加。按照财政部国家税务总局规定，一般纳税人销售自产货物，可以选择简易办法按照6%的征收率计算应该缴纳的增值税，而这些货物往往所占的工程造价比重比较大。对应营改增之前，建筑业企业购入上述原材料后，销项税率高于进项税率5%，因此营改增之后很大程度上将增加建筑业企业的税负。

另外，建筑工程的人工费中劳务公司的劳务服务，没有进项税额可以抵扣，这样就造成劳务公司税负大幅度增加，只能通过向建筑施工企业收取高额的劳务费用，将税负转嫁给建筑施工企业。

（二）营改增对企业纳税的影响

房地产流转税是采用土地增值税和营业税并行的征税制度，土地增值税和营业税在房地产开发项目中往往会出现重复征税现象，增加房地产开发项目的税负率。增值税可以随着商品的不断流通进行价税的抵扣，从而使上一环节的增值税得到扣除。如果房地产企业获取的增值税发票全部为增值税专用发票，那么房地产企业的税负应该呈下降的趋势。

（三）营改增对企业财务报表项目的影响

（1）营改增对资产负债表项目的影响。购买所需材料取得的增值税进项税额有相应的增值税销项税额进行抵扣，而降低企业的建筑成本，从而降低企业完工固定资产的入账价值，累计折旧也会相应的降低，进而企业资产和负债的总额都会降低。

（2）营改增对利润表项目的影响。实施营改增后，房地产企业在确定收入时，按照增值税暂行条例的规定，需要将收入中包含增值税额的部分减去。因此，在与实施营改增之前相比，营业收入在确定时有所下降。企业的开发成本上升，那么相应的企业的营业成本也会上升。国家规定免除房地产企业的原值税金，进而会使得税金的金额以及纳税成本水平明显降低。

（3）营改增对现金流量表项目的影响。在营改增制度实施后，由于增值税的相抵扣性，就会使得房地产企业的现金流出在现金流量表中的数值比在营改增制度实施之前会相应的减少，这样房地产企业会有较多现金流，进而促使房地产企业加大投资力度。随着时代的进步市场竞争变得激烈，房地产企业必须要考虑是否加大投融资的范围。

（四）营改增对企业财务管理的影响

（1）对财务工作人员的影响。在一定的程度上，营改增对房地产企业的会计核算产生了较大的影响。这就要求房地产企业的会计人员在工作的同时要学习全新的知识和提高业务水平。而财务管理人员需要站在整个企业乃至整个市场的高度上，对营改增制度实施后房地产企业面临的种种有利或者不利的局面进行科學性的分析，进而合理的制定出房地产企业的发展策略。

（2）资本机构管理的影响。营改增制度实施后，降低了房地产企业的税收率，进而显著地减轻房地产企业的债务负担。因此房地产企业的管理人员就需要选择最佳的资本结构，将资本结构面临的风险控制在房地产企业所能承受的范围之内，使企业自身的盈利能力和企业的市场竞争力都能够得到显著地提升。

三、营改增后房地产企业良性发展应采取的对策

（一）开发成本方面

企业可以在工程建设期间，将开发成本分别在不同的建筑环节进行摊销，这样就能使增值额在不同的环节进行摊销，进而为建筑安装企业更好的节省开支。

房地产企业在购买原材料的环节，杜绝在原材料采购中没有发票的现象，选出条件相对合理的材料供应商来进行合作。避免购买材料过量、材料存货过多而造成的商品成本上升。

企业应该尽可能地从劳务公司招聘施工人员。通过这种方法，房地产企业可以得到增值税发票，进而减少企业税务开支。

（二）税负方面

提高企业自身的纳税意识，不能放弃取得增值税专用发票的权利，企业的财务部门必须严格把关质量等方面，达到在依法缴纳税款的同时科学合理的节税。

企业需要计算出所有项目活动中，能够通过抵扣减轻税收负担的支出占总支出的比率，努力提高比率数值，达到降低企业税负的目标。利用外包的方式，去解决无法进行进项税额抵扣的问题。

房地产企业应结合企业自身的实际纳税能力以及纳税情况等来采取积极合理的措施，做好税务筹划工作，积极有效的变更企业的经营模式。

（三）财务管理方面

在财务管理方面，房地产企业要加强与建筑施工公司的工程核算管理，确保能够及时取得可以抵扣的增值税专用发票。与此同时，企业需要完善会计核算体系，保证账实相符，提高会计核算的准确率。

房地产企业应该主要加强对工作人员的培训，尤其是对财务工作人员的培训。为了能够积极应对营改增制度实施后，企业可能面临的各种税务筹划风险，企业需要在营改增制度试行前就做好本企业关于税制改革的知识普及和专业技能的培训工作。

要做好增值税专用发票的管理与跟踪，企业需要从提高工作人员素质方面，来解决发票处理流程的改变导致的增值税专用发票票据管理难度加大的问题。

企业需要改善营模式。尽量缩减企业的开发周期，释放资金空间，合理运用开发经费。提高房地产企业商品房的舒适度，就可以提高房地产企业在竞争日渐激烈的房地产市场的核心竞争力。房地产企业可以加强管理控制、优化企业内部构造，做到人无我有，人有我优的境界。