谁是中国房价背后的操盘手

摘 要 近年來，我国城市房价已呈现逐步攀升的发展态势，成为老百姓的一块“心病”。因此，本文立足于我国现阶段房地产市场存在的诸多弊病，从制度经济学的视角切入，深入挖掘房价飙升背后制度的缺失与不足。

关键词 房价；制度分析

一、引言

自进入21世纪以来，房地产市场在我国经济中扮演着越来越重要的角色，土地财政收入也成为城市基础设施建设资金的重要来源。2016年和2017年，我国GDP分别达到74.36万亿元和82.71万亿元，较上年分别增长6.7%和6.9%。其中，房地产增加值占GDP的比重均为6.5%，如图1-1所示。

尽管，习近平总书记在十九大报告中反复强调“房子是用来住的，而不是用来炒的”，但当前中国的房地产业依旧还是中国经济的重要支柱产业。然而，房地产市场过度繁荣的背后，也逐渐呈现出各类社会问题：贫富差距不断拉大，房价持续走高，经济适用房违规申购等。毫无疑问，在过去的20多年里，中国房地产市场已然成为社会财富的变压器和分配场。因此，有必要对该现象进行深刻的反思和有效的遏制。

二、高房价的制度成因分析

新制度经济学派的代表人物诺思曾在《制度、制度变迁与经济绩效》一书中指明：“制度是一个社会的游戏规则，更规范地说，它们是决定人们的相互关系的系列约束。制度是由非正式约束和正式的法规组成”。毫无疑问，在房价不断上涨的背后，我国的房产制度起到了推波助澜的作用，主要体现在以下几个方面。

1.土地市场供需失衡

中共十九大提出到2020年全面建成小康社会，2035年基本实现社会主义现代化，2050年建成富强民主文明和谐的社会现代化强国。显然，这对我国的工业化、城镇化进程提出了较为紧迫的要求。城镇化代表着财富和生产力向城市迁移集中的过程，这是社会发展的必然趋势。然而，随着城市化进程的不断深入，住房需求势必加大，由于土地资源的自然禀赋约束以及我国实行的耕地保护制度，我国房地产业供给端形势依旧严峻，未来房价上涨压力较大。

2.土地储备制度

土地储备制度是指政府从分散的土地使用者手中集中回收土地，并由政府委托的机构进行土地的整治与开发，并按计划投入市场的一种土地管理制度。该制度的弊端有三：土地储备制度导致土地一级市场的垄断，进一步加剧了土地市场的供需失衡；易发生“权力寻租”，破坏市场竞争秩序；土地储备制度尽管在某种程度上实现了市场统一规划，开发商势必将土地出让成本嫁接给购房者，造成房价顺势上涨。

3.土地招拍挂制度

土地招拍挂制度是指我国国有土地使用权的出让管理制度。对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。该制度的初衷在于让土地以更为公允的价格出让，减少人为干扰因素，遏制腐败的产生。但这种“一刀切”的做法也存在种种弊端。其一，土地是国家重要的资源禀赋，是国家管理与宏观调控的重要辅助手段，通过“价高者得”的简单逻辑，无疑是一种惰性思维，也成为地方政府追求短期经济利益的工具；其二，土地出让采用招标、拍卖、挂牌的出让方式进行拍卖。高额的土地出让金无疑在很大程度上提高了开发商的开发成本，进而间接带动商品房价格。

4.税费制度

近年来，我国房地产市场的税制结构已经较为完善规范，逐渐成为房地产市场调节管控的有效手段，但不可否认，我国税费制度依旧存在明显的缺点和不足，需要进一步改进。其一，税种税率过高，税收负担较重。就交易环节的税收，就包括增值税、城市维护建设税、城镇土地使用税、个人所得税以及印花税等等，极大地提高了普通纳税人的纳税成本，不利于房价下降；其二，税种的征收方式不合理，导致税收收入的流失；其三，部分税种的征收范围不合理，易导致税负不公的现象发生。

三、利益集团间的博弈行为分析

由于中国房地产市场的垄断性结构，房地产开发商与地方政府早已密不可分，民生取向以及政府在百姓安居中所要扮演的重要公共角色则在一定程度上被遗憾丢弃。因此，深入探析房地产市场各个利益集团的博弈行为，研究其相互作用，对分析房地产市场高房价问题是十分必要的。

1.地方政府与房地产开发商间的博弈与合谋

在我国，地方政府既是中央各项政策条令的具体执行者，又具有地方性事务的管理权、经营权。因此，地方政府往往可以通过土地储备制度获得绝对利益，自如地控制向市场投放土地供给的数量、规模，还可利用土地储备制度漏洞进行寻租活动等。地方政府试图提高土地成本，获得土地出让金和税收收益，而开发商的目标则是尽可能降低成本，实现利润最大化。因此，土地资源的产权如何进行合理配置，就成为地方政府和房地产开发商合谋与博弈的焦点。

2.房地产开发商与消费者间的博弈

开发商向消费者提供商品和服务，通常会根据所掌握的市场信息做出理性选择。而对于消费者而言，由于对房地产的运作方式、成本构成、利润率、市场需求情况等等知之甚少，存在严重的信息不对称性，使得消费者在这场博弈中往往处于劣势地位。此外，由于我国房地产市场具有区域垄断性结构，开发商易通过发布虚假信息、惜售、捂盘、假按揭等手段来抬高房产价格，使得消费者权益受损。

四、结论与建议

本文以制度经济学的视角切入，分析了房价虚高的原因。由分析可知，我国房产制度存在一定缺陷。房地产市场的供需矛盾，使得房价虚高，远超普通百姓的承受极限。正如中共十九大报告中所强调的，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”等内容已经为住房制度改革指明了方向、路径、目标。只有坚持房子“居住”的基本属性，才能实现全体人民住有所居的宏伟目标。

参考文献：

[1]徐霆.“招拍挂”土地出让制度的实证分析[D].首都经济贸易大学，2011.

[2]杨帆，卢周来.中国的“特殊利益集团”如何影响地方政府决策——以房地产利益集团为例[J].管理世界，2010（06）：65-73+108.

作者简介：

王润楠（1996.08- ），女，汉族，河北秦皇岛人，本科在读，江西财经大学，研究方向：物流与供应链管理。