商业地产经营风险及应对思路研究

黄东良

随着经济的不断发展，商业地产经营也面临着众多问题，通过商业地产经营的财务管理方面、招商及租户管理，商业企业的营销以及企业经营名誉和企业经营发展的物流管理方面对商业地产经营的风险进行了相关描述，然后通过多个角度对商业地产经营存在的风险的原因进行分析。从而有效的促进商业地产经营产业的快速发展，从商业地产经营发展的角度出发对解决商业地产经营风险的对策进行合理的制定，策略包括的主要内容为加强对商业内部管理制度的建设、建立有效的市场经营引导监督管理机制、鼓励多方面的创业新形势的发展与创新等。

就近几年商业地产经营产业的发展现状来看，我国对商业房地产的市场调控以及对人口福利的安排也逐渐消失，商业地产经营内部大部分普遍认为住宅房地产的黄金时代已经过去。随着房地产事业的发展，房地产政策的收紧下，由于商业地产经营的投资和获得的经济效益都比较高，同时限制经营的政策又相对较少，能够享有更大的物业升值空间，并且觉得绝大多数地区由于当地的土地政策较少和对当地商业地产经营的业绩表现来看出现了快速增长形势的出现。目前中国内地的商业地产经营分化的较为明显，特别是在一线和二线城市中的分布，主要是以港、外企和内地知名的商业地产加企业以及非知名的地产企分别组成了四大阶梯。随着商业地产经营的快速发展和扩张之后，商业地产的运营的差异和收益的差距越来越明显和突出。伴随着商业地产经营的空置率的不断上升，导致了地产经营行业的热点探讨问题为招高难、运营难。因此，本文针对现如今的商业地产经营风险的应对思路进行了相关的研究与分析，并制定出了相应的策略。

商业地产经营风险的含义及主要包括哪些风险

本文主要指的商业地产经营风险是商业地产在经营过程中可能发生的损失，发生的损失很能是无形的也可能是有形的，例如财产、企业的品牌和名誉。其中最严重的商业地产经营风险是指地产经营项目的停业或者是退出市场，具体的在经营期间发生的风险包括以下几个方面。

商业地产经营的财务管理方面的风险。商业地产经营项目对于住宅房地产来说并没有那么复杂的销售环节，有没有销售环节主要取决于是否考虑到支持项目，经营地产的销售收入主要是以经营期间的租金以及地产物业的升值来替代，这样能够有效的增加经营期间的经营成本的支出。所谓的财务风险主要包括：低效的经营成本预算及控制、经营期间不合理的租金的收入及估计、回收周期较为漫长。（袁凯然，廖琴商业地产经营风险及应对思路研究[J].建筑经济，2016，37（12）：93-96.）首先低效的经营成本的预算及控制，商业地产经营结构比住宅地产的经营结构要复杂的很多，并且多变，建筑设计和各种机械设备也是多样的，在经营期间除了要考虑地产企业平时日常的开支，对地产的营销推广，物业设备的维修升级和保养，还有可能发生租户和消费者的赔偿等意外事故的发生。其次是不合理资金收入估计，商业地产经营的租金的影响的因素包括很多种，此外，对于一些前期就已经入驻的品牌，很有可能会因为租金的折扣或者是补贴等原因使得前几年的收入不稳定。最后漫长的发的回收周期，支持的商业地产经营项目的最大优点就是能够享受较为长期的汇报以及物业的升值，但是大部的支持项目都是具有一定的养商期，一般养商期都是在2—3年之间。商业地产的物业升值主要是根据项目的经营状况，如果在商业地产的经营前期不能达到有效的经营业绩，物业升值的空间就不会很大，很有肯能因为债务额使得市值缩水。

商业地产经营的营销及企业的名誉管理风险。对于传统的百货大厦，自持的购物中心还有销售后的回租的项目主要还是由统一的管理和分散的经营来区别这些普通商铺的主要的最为显著的特点是什么。商业地产经营的管理方式为管理方与租户形成一种租賃+服务+管理+战略伙伴的一种复合型管理关系。虽然对于不同的品牌来说有着不同的吸引人们眼球的因素，但是如果地产经营不能有合理的液态匹配、液态组合和有效的活动策划及商业氛围的营造，就不能够发挥有效的商业地产的外部性，无法成功吸引消费者进行消费。此外。如果因为商业地产经营的不够好，就会导致大面积的店铺撤租，空置率上升，严重影响了消费者光顾的可能性。

商业地产经营风险的应对思路

商业地产与普通的住宅地产有着很大的差别，不仅经营结构较为复杂，而且结构还具有多变性，商业地产经营的发展对各个领域的发展都有着不同程度的影响从消费者的角度来看，商业地产的出现与发展给消费者带来了新的消费方式和生活方式，商业地产的发展对于地方政府而言，商业地产的发展能够有效的带动城市的发展，是一个地区经济发展的一种重要标志，对于运营者来说，商业地产的出现与发展代表着先进的商业的经营模式和经营的管理模式。因此，在商业地产经营过程中一定要加强商业地产的经营的风险意识，提高山野地产的风险管理能力对于商业地产经营发展是非常重要的。（马先林.商业地产存在的经营风险及应对思路[J].中国经贸导刊，2017，45（11）：48-49.）为了能够更好的促进商业动产的健康稳定发展，应建立一种多层次的风险控制管理体系。

加强商业地产内在能力的管理与建设，适当的发展战略联盟关系。商业地产管理开发商应该首先加强内功的修炼，能够适时的发展战略联盟。首先开发商要不断对自己的能力进行提升，自我提升主要包括对能力的提升和发展人才战略这两个主要方面。全面的提升开发商的运营能力、风险管理能力和营销能力，开发商不仅要研就、开发、设计和控制，还要了解零售的特点和销售规律。选拔专业的管理人员对商业地产进行管理和操作，从是商业地产的经营发展现状来看，有很多商业地产偏向于行政、广告、管理和工商等方面，商业地产要了解城市的规划，对区域经济的管理和房地产的开发与经营，零售管理以及消费者心理，财务管理等诸多方面。

加强财务管理。商业地产地方的经营需要加强财务管理以及对风险的监测，建立有效的风险预警机制，加强防范意识，降低企业的财务管理过程中风险。

随着我国经济的发展，商业地产的发展及发展过程中遇到的风险也成为了现如今地产行业发展过程中需要解决的首要问题，加强对商业地产经营的管理，制定相关的管理战略，有效的促进商业地产行业的发展与进步。