房地产开发企业 不可盲目转型住房租赁企业

李炜

摘要：随着国家相关政策的不断发布，我国住房租赁市场开始进入新的发展期。住房租赁市场的商机已经显现，并引来各方资本的竞相追逐。但是，对于房地产开发企业来说，住房租赁市场既是机遇也是挑战，进入这个新的热点市场，应该做好充分的准备工作，不可盲目投资。

关键词：房地产开发；住房租赁；租赁市场

中图分类号：F293.3 文献标识码：C

文章编号：1001-9138-（2018）03-0063-65 收稿日期：2017-12-05

自2016年中央经济工作会议有中就提出了“要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。”

2016年5月17日国务院办公厅颁布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），提出了“实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。”

2017年5月19日住房和城乡建设部关于《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》对社会公开征求意见，明确其立法目的是为了建立购租并举的住房制度，规范住房租赁和销售行为，保护当事人合法权益，保障交易安全，这也是国家推动住房租赁法治化进程的一个重要信号。

2017年7月18日住房和城乡建设部等9部委颁布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号），提出了“加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。”

以上种种均表示国家对推进住房租赁市场发展的决心和力度，以彻底改变我国购房市场独大的状况。

自此开始住房租赁市场的商机已经显现，引来各方资本竞相追逐。东方证券一份报告预测，目前我国租赁人口预计为1.9亿人，租赁市场规模已超万亿元。至2030年我国租赁人口将达2.7亿人，整体市场规模将达4.2万亿元。

2017年7月，住房和城乡建设部等9部委下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，广州、深圳、佛山等12个城市开展首批试点。8月，国土资源部、住房和城乡建设部又确定了上海、广州、杭州等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

几大商业银行迅速“抢滩登陆”，2017年10月30日，中信银行与碧桂园集团签署合作协议，中信银行未来3年将在长租住宅领域提供300亿元保障性基金，满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。双方将在长租住宅开发建设、投资孵化、持有运营、后期退出等全链条进行整体业务合作。

2017年11月1日，建设银行与武汉市房管局联手打造的武汉住房租赁交易服务平台正式上线，这是全国省会城市中首次上线政银合作模式的住房租赁交易服务平台；11月2日，广东省住建厅、佛山市政府分别与建设银行广东省分行达成住房租赁战略合作，打造国内首个政银合作的住房租赁监管及交易平台。

2017年11月2日，中国银行也发布消息称，中国银行厦门市分行与厦门市国土资源与房产管理局签署《厦门市住房租赁市场金融服务战略合作协议》。

2017年11月24日，建设银行广东自贸试验区分行与中铁建、中交建、中国金茂等10家知名房地产企业签订住房租赁战略合作协议并联合发起倡议，共同建设“购房、租赁、保障”三位一體住房服务创新模式，并在未来几年内迅速推出3000多套人才公寓。

一些商业巨头和房地产企业也开始转型投入住房租赁市场的开发和投资，住房租赁市场一时间成为热点中的热点，REITs也成为热点话题。

住房租赁市场既是机遇也是挑战，进入这个新的热点市场，应该做好充分的准备工作，不能盲目投资。

第一，应当明确资金来源渠道。对于一个投资项目来说，投资资金的来源是非常重要的一个内容，这将决定资金运作的稳定性和资金成本。

第二，应当对住房租赁市场有精准定位。市场定位，是决定一个投资的最重要核心，很大程度上会影响整个投资项目的成败。因此，在投资之前如何通过市场调研，决定建成或者收购的物业要针对哪类人群进行出租是非常关键的。市场人群的决定，将直接影响项目的选址、未来收益率的预期、项目具体建设的规模、楼盘的具体设计和改造、装修以及相应物业管理服务水平等。

第三，住房租赁项目需要更专业的管理服务团队。住房租赁企业的归类应属于房地产经纪企业范畴，因此其应该提供专业的住房租赁管理和服务。既应了解国家和地方政府对于此类企业的法律和政策，又要了解租户的需求。除了让租户住的安心、舒心之外，如何按照“购租并举”享受基本公共社会服务的政策与政府有关部门进行对接，提供租户办理相关手续的便利条件也是需要考虑的。由于住房租赁企业提供的是专业化的租赁服务，其类似于特殊性酒店业的经营管理业务，因此住房租赁企业除了需要专业的管理策划人才外，还需拥有物业管理、酒店经营、金融、法律等专业人才。

第四，应当紧密切合政策。对于目前的住房租赁市场，政府出台了很多的政策，有国家的、地方的，有针对引进高级人才的，有为了满足白领、蓝领阶层的，有为了解决低收入人群具有保障性质的，以及针对不同养老需求类型的租赁物业等，如何针对不同的需要，确定企业自身的发展目标和投资定位，以及各种不同类型的税收、土地等优惠政策如何享受都是非常考验企业的。

综上所述，从市场预期来看，住房租赁市场显然是一个很好的投资热点。但不能盲目投资，必须进行专业化、细分化的市场定位，并围绕着市场定位进行策划、投资、运营。对那些已经进入或即将进入市场的企业来说，无疑是一个重大考验。