发展住房租赁市场亟需破解的三大问题

刘欢

摘要：2016年国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，各地发展住房租赁市场的政策频出。广州、深圳等12个试点城市出台了具体的工作方案，北京、上海等一线城市也因地制宜，大力发展住房租赁市场，出台了相应的政策文件，但有些问题的解决还需要出台更高层面的规定。

关键词：住房租赁；平台；政策

中图分类号：F293.33 文献标识码：C

文章编号：1001-9138-（2018）03-0031-33 收稿日期：2018-01-30

在房地产市场高速发展的近30年来，住房销售市场一直迅猛发展，而住房租赁市场由于种种原因增长乏力。发达国家成熟的房地产市场已经形成了房地产买卖市场和房地产租赁市场并重、直接市场和间接市场并举的市场，拥有大量资金的机构投资人、出租人在良性促进着租赁市场的发展。我国的房地产市场尚处于发展的初级阶段，和发达国家成熟的房地产市场相比严重滞后。在我国目前的房地产市场系统中，租赁市场只是土地供应市场、房地产买卖市场之下的三级市场。租赁市场的规范与上游房地产买卖市场直接相关，买卖市场的规范也离不开上游土地供应市场的健康存在。

住房租赁主旨在解决中低收入人群的住房问题，合理享受租赁带来的权益，能够有效解决房价上涨后购房带来的生活压力。但目前租赁市场仍不规范，“黑中介”、假房东、二房东重重设卡，“霸王条款”、无理涨价、房租欺诈、不退还押金等现象依然存在，租房者的权益经常得不到保障。

2016年国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，各地发展住房租赁市场的政策频出。不仅《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》明确的广州、深圳等12个试点城市出台了具体的工作方案，而且近期北京、上海等一线城市也因地制宜，大力发展住房租赁市场，出台了相应的政策文件。但有些问题的解决，还需要出台更高层面的规定。

1 亟待政府搭建租赁信息平台

目前，住房租赁市场上的问题、纠纷频发，且一直得不到很好的解决，住房租赁交易的信息和平台大都掌握在房地产中介机构手里，受利益驱动，使得市场信息不对称和假房源的问题比较突出。普遍存在的房源信息不真实、租赁关系不稳定、价格随便上涨、租客破坏室内物品、租赁合同参差不齐无法真正起到保障双方权益等。而由政府搭建的官方住房租赁平台，免费对社会提供利用，定期发布住房租赁指导价格，将会解决这些弊端，打破供求双方信息不对称、信用不完善的困局。

政府建立租赁平台的优势有三个方面：一是为租赁市场供需双方提供高效、准确、便捷的信息服务，出租人可随时发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息，承租人可发布租赁房屋的需求信息，并且可以利用政府掌控的资源核实信息的准确性；二是可以提供房屋租赁合同示范文本，明确提示双方的权利义务，减少常见纠纷；三是为房地产中介机构备案提供方便，公布经备案的房地产中介机构名单，房地产中介机构和从业人员信用档案等信息，降低双方信息的不对称性。

2 亟待建立信用平台

在房价较高的城市，为了解决基本的生存问题，很多低收入者不得已而群租，但群租带来的隐患极多，另外也有将厨房、卫生间、阳台和地下储藏室对外出租供人居住的现象，这些，必须通过立法解决。

租赁当事人一般都不会主动到房地产管理部门办理备案登记，只有需要租赁证明（入学或者支取住房公积金）时才去备案，甚至许多房地产中介机构为了争取业务，有意隐瞒租赁当事人房屋租赁事实。现有的法律、法规中没有明确规定备案有何利益可得，从现实的生活中居民也感觉不到备案对自身的好处，租赁房备案没有任何的激励措施，不能调动备案的积极性。房屋交易时，房地产中介机构和房屋所有权人随意声明房屋无出租情况，导致房产纠纷增多，但管理部门也缺乏有效制约手段。

部分试点城市出台的“租售同权”，让租赁人享受到和所有权人同等的教育和医疗待遇，将会极大地激励租赁市场的发展，有效形成购买和租赁并行的市场机制。由于租赁相对买卖投入的资金量要小很多，因此租赁市场的信用问题也将会成为新的矛盾增长点，必须由政府牵头，建立租赁信用平台，将出租人和租赁人以及房地产中介机构信息一并纳入，并与其他政府部门共享，才能有效建立规范的房屋租赁体系。

3 亟待明确优惠政策

从目前的市场测算，租赁市场每年1%-3%的低投资回报率，导致愿意投身租赁行业的房地产企业寥寥无几。首先，房地产开发企业买地一次性投入加上开发建设，资金投入较大，如果采用出租的方式，资金收益率较低，远不如卖房子实惠；其次，如果企业持有、经营租赁住房，资金回笼时间将长达几十年，需要相应的金融配套，但目前房地产贷款的期限一般只有三五年，时间上的不匹配使得企业无法做租赁经营；再次，租赁企业负担较重，除去税费等各项支出，利润微薄甚至亏损。

从目前的试点城市情况来看，各地都通过新建、配建、改建等多种方式，多渠道增加了租赁住房房源。一是新建一批人才公寓、产业园区配套租赁住房，保障高端人才、高技能人才的居住需求；二是通过开发企业配建租赁住房、住房租赁企业依法合规改建存量住房等渠道增加房源供给，保障市民的住房租赁需求；三是加快政策性保障型公租房建设，保障困难群众的住房租赁需求。多渠道增加房源供应后，将形成国有租赁住房为主导、商品房新建配建为主体、个人富余住房为补充的供应体系，满足各类人群不同的住房租赁需求。

因此，必须从税收优惠、金融支持、规划建设和用地建設等几方面扶持住房租赁企业的发展。从试点区域来看，在获取政策和资金的“红利”之后，规范化的规模租赁企业将有较大发展。阿里巴巴、海尔、百度、京东等大型企业都在利用自身的经济和信用优势，开始布局房地产租赁市场，万科、龙湖等公司也在自己开发的楼盘大规模推出租赁“试点”。