“租赁崛起”对房地产行业的影响有多大？

李宇嘉

摘要：租赁崛起对楼市的影响有多大？这是近期各界讨论的焦点问题。为何租赁会分流需求，却不冲击房价呢？因为，租房只是居民刚“落脚”城市时，或者收入较低时的住房消费选择。从中长期来看，新市民在城市“住有所居”，住房回归居住属性，房价告别高增长，一方面会最大化地挖掘城市化潜力，鼓励农村富余人群更多进入城市；另一方面，通过“先租后买”，无房人群将逐渐实现拥有产权住房的梦想。

关键词：租赁崛起；商品房市场；供给侧改革

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2018）03-0020-24 收稿日期：2018-01-25

1租赁会分流需求，却不会冲击房价

租赁崛起对楼市的影响有多大？这是近期各界讨论的焦点问题。过去，大家之所以蜂拥买房，除了获取资产收益外，租赁秩序太差、太不体面，甚至没有尊严，租房无法享受公共服务等是主要原因。现在，住房回归居住属性，资产收益显著降低；国家对租赁异乎寻常的重视，整治租赁市场乱象“常态化”，“店大不欺客”的规模化租赁代替私人散租，租赁市场秩序大为改观；租赁“供给端”全面发力：新增供地向租赁转移，国有土地低廉地让渡给国企建设租赁住房，集体建设用地不经过征收可直接建设租赁住房，租房可以享受公办教育等基本公共服务。

可见，未来租房与买房在“权利束”上开始趋同。由此，过去很多蜂拥买房的人，或许会选择租房了，租房不仅不必背负沉重的债务，还能释放被首付和月供抑制的消费愿望。因此，正如国家统计局新闻发言人所言，租赁市场会分流部分需求。由此推理，租赁崛起或许意味着楼市需求将被釜底抽薪，支撑高房价的两大原动力——购买力和预期，或许也会迅速被削弱。但我们发现，租赁占比高的国家或地区，房价也一样很高。比如，中国香港和新加坡分别有30%和80%的人住在政府提供的低成本租赁住房中，但两地房价之高，在全球都能排得上号。

再比如，德国是全球租赁占比最高的国家，60%的人租房，租房一般无期限（除非房东收回自住），房东对老租户3年内的租金涨幅不超过10%。但是，近年来欧洲经济不景气，德国一枝独秀，外来移民大量涌入德国。2009-2016年，德国人口增加了250万，仅2015年就增加了110万。作为德国经济之星的柏林，连续两年被普华永道评为欧洲最具投资的城市第一名。因此，即便高额的交易税费（房屋买卖差价盈利税高达15%，未满7年转让还要缴纳50%的综合税率）也挡不住柏林房價上涨。从2010年开始，柏林房价以每年7%-10%的幅度上涨。

同时，市场一直认为，大城市高房价与外围或城郊集体土地无法入市有关。如果将与城市建设用地比例“对半开”的集体建设用地入市，大城市高房价将打开一个缺口，出现“高位泄洪”效应。目前，深圳51%的住房（所谓“小产权房”）就是在集体土地上建起来的，不仅规模大，还占据很好的区位。在深圳，近年来有些人买小产权房，更有60%的常住人口长期租住在这些房子中，租金也仅为商品房租金的一半。同时，在深圳租住这些小产权房，也能享有基本服务，比如租客持经租赁办备案的合同还可就近入读公办小学。但这些，好像未影响到深圳房价快速上涨。

2租赁崛起是房地产供给侧改革的结果

为何租赁会分流需求，却不冲击房价呢？因为，租房只是居民刚“落脚”城市时，或者收入较低时的住房消费选择。而且，国家保障的只是你的基本居住需求，想要更好的居住环境、更大的空间，更优质的服务，就得靠你自己努力工作、好好赚钱，以后到市场上或租或买。因此，发达国家或地区，租赁住房面积相对小，配套的公共服务也只是基本的（非优质的）。发达国家的居民也想买房，只不过量力而行、先租后买，多数在40岁后购房，从而表现为普遍租房。

在我国也一样，但凡要在城市长期居住，也就是要“扎根”城市时，没有哪个人不想买房。何况，我国居民安居乐业、结婚买房、为后代留家产的传统很重。另外，租房支出毕竟少一些，这样可以不断积蓄，为以后买房奠定基础。近期，国家很重视租赁，目的是让新市民（外来人群、新就业大学生）这个住房需求的新主体在“落脚”城市以后，能以较低成本、体面地在城市“安顿”下来。

相比“落脚”，“安顿”最大的不同，就是预期改变了。“落脚”意味着可能离开，但“安顿”意味着一段时期会在这里工作和生活。新市民“安顿”下来，首先要解决住的问题。目前，尽管大城市租房人群占比40%左右，但如前所述，一方面租金太高，导致合租和“打隔断”泛滥；另一方面租赁市场秩序混乱，随意涨租、“黑二房东”现象普遍，还有就是租户子女无法入读公办学校。国家全方位扶持，确保新市民通过租赁，低成本、体面地“安顿”下来，这对楼市来说意义非凡。

多年来，楼市属性偏向于资产，需求主体是中高收入阶层，甚至是一些“加杠杆”的炒家，但却把新市民这个能让楼市红利细水长流的群体排除在外。近年来，尽管在楼市诞生了无数千万富翁，但房子偏离居住属性，且不劳而获的示范效应诱惑太多人加入，这就是典型的“灰犀牛”风险，最后的结局自然是百姓、社会、金融体系、国民经济“共输”。因此，开发商和有产者应该感谢租赁新政，因为它让住房从居住和资产的“双重属性”转向了居住和公共产品的“新双重属性”。

在新的住房定位下，住房供给侧结构性改革开始“落地”，最大的改革成果就是租赁住房成为新增供应的主体，包括新建、存量商办盘活为租赁、集体土地建租赁住房。基于居住属性和公共产品导向的供应，还包括棚改、农村危房改造、三四线农村就近城市化等。房地产供给侧改革“落地”后，全体人民住有所居，新市民这个占现有城镇常住人口70%的庞大人群“安顿”下来。新市民“安顿”下来，就激活了一个巨大的新兴市场——租赁市场。

3租赁崛起让房地产告别“供需错配”

而且，新市民会不断积蓄，通过“先租后买”“先小后大”实现购房，并且在城市“扎根”。试想，既然“扎根”了，租房、买房、消费不就接踵而来了吗？这不就是楼市和经济的源头活水吗？近期，笔者参观了广州的两个长租公寓项目，一个位于广州公共配套最好的越秀区，原本是建在集体土地上的农民房，开发商“整租”后全面装修，所有房屋改造为15-40平方米的“适租类”小户型，租给35岁以下年轻人群，租住环境清新典雅、体验性较强，还有统一的物业管理，项目距地铁站仅5分钟，但套均租金仅为1500-2000元，比市场租金低了60%还多。

初步匡算，租金不到收入的30%，所以很受年轻人欢迎。另一个项目是改造废弃商业裙楼而成的，每一层中间是一排公共浴室、卫生间、厨房，通风采光好的两边则分布着2-4个床位（床下面是书桌）不等的房间，一个床位的月租金为500-800元。管理方规定，每个房间必须租住同企业员工，并配备统一的物业管理。房子主要租给附近医院、小企业、创新团队。咨询发现，这种模式不仅降低企业用工成本，保障了用工安全，留住了人才，而且在人员管理上非常便利。

因此，国家及地方租赁新政，激活了一个巨大的市场，而且形成了多层次的租赁供应体系。不同类型的租赁有共同的特点，即契合需求、租金相对较低、环境清新、交通便利、基本配套完善等，这就让不同收入、诉求的新市民，能找到适合自己在城市“安顿”的栖息居所。探索多层次住房租赁，不仅给未来楼市带来了源头活水，也给存量商业办公、城中村改造带来改造机会，更给存量集体建设用地入市带来了机会。未来，基于民生需求、完善公共服务，物理形态的新增建设趋于结束，但存量物业改造的城市服务运营开启，也将是楼市的新蓝海。

4租赁对冲商品房市场走弱，保持行业高位运行

随着“购租并举”住房新制度的确立，攸关商品房市场的调控、货币政策继续趋紧，业内不看好2018年的楼市。近日，网上流传万科电话会议，言称2018年是楼市的“小年”，全国商品房销售面积和金额将“双双下降”。国家统计局披露的1-10月数据显示，上游开发投资和下游房屋交易继续“疲软”：1-10月的房地产开发投资同比增速比1-9月回落0.3个百分点，住宅投资回落0.5个百分点。影响开发投资的两大因素，房屋新开工和土地购置也不理想，新开工增速连续4个月下滑，热点城市供地转向租赁，溢价率明显走低。2017年以来，商品房销售面积同比增速每个月下滑2个百分点左右，10月单月的商品房销售额出现2015年4月以来首次负增长。

2018年商品房市场回调也在情理之中。对热点城市来说，严格的限制措施不仅增加交易摩擦，甚至锁定换手、将需求“冷冻”。加上，金融“去杠杆”抬升融资成本、高房价限制需求实现，热点城市在2016年回调30%左右的基礎上，将继续保持低位。不过，40个热点城市新房成交面积占比已从2013年的最高点60%下降至40%。而且，这些城市二手房平均成交占比首次超过50%，比2015年大幅提升10个百分点。另外，新增供应主体已非商品房，而是租赁房和存量盘活，如京沪深杭租赁房供应占新供应的30%-70%，盘活存量空间的长租公寓大量涌现。

另外，2012-2016年，热点城市供地完成率普遍不足50%，楼市调控和“限地价”又在客观或主管上制约了供地。随着2017年4月明确了刚性“供地新政”，自持和租赁主导新增地块供应，集体土地建租赁房启动，闲置低效空间盘活开启，房地产供给侧改革源头——土地供应弹性明显提升、供地内容开始改变。多层次供应和多渠道保障架构下，热点城市供地明显增加。2017年前三季度，一线城市供地增长46%，二线城市与去年持平。特别是，热点城市城乡结合部有大量低地价、马上可用（已完成七通一平）、低效闲置的集体建设用地，规模上与国有建设用地“对半开”。

近期，国土部和住建部下发的《集体建设用地建设租赁住房试点方案》已在13个城市“落地”。2017-2021年，北京计划供应1000公顷集体土地，占新增租赁住房用地的77%。目前来看，高房价的既定背景下，基于亟待解决4亿左右新市民低成本住房需求的强大诉求和判断，预计在2018年，这一土地制度重大革新将在全国热点城市铺开。集体和国有土地巨额“级差地租”的制度屏障一旦被拆除，再加上ABS、REITs等金融创新工具跟进，将给市场带来巨大的、填平鸿沟的城市化红利预期。因此，集体建设用地开发、旧改等存量盘活、长租公寓将成为热点城市新增供应的主体。综上，热点城市供应结构已改变，商品房销售会下滑，但行业新增供需体量依旧较大。

5结论：租赁促进房地产行业平稳运行

未来，热点城市房地产调控将继续保持高压，金融“去杠杆”和房地产“去杠杆”全面推进。在楼市调控和金融信贷“双重”紧缩下，全国商品房成交将告别过去动辄20%以上的高增速。唯有此，才能让房价告别高增长，才能打掉顽固不化的“房价长期上涨预期”，也唯有如此，社会资金“托实入房”、系统性风险预期才会缓减，“租购并举”的住房新制度才能培育和建立起来。在新的住房供应体系和制度框架下，整个行业的供给内容更新了，从3-5年的中期来看，尽管商品房不再是供应主体，但居住属性和公共产品属性的租赁住房（含公租房）、共有产权住房成为供应新主体，弥补商品房市场下滑。同时，尽管“招拍挂”用地出让减少，但以国有土地建设租赁住房，盘活商业办公建设租赁住房（包括长租公寓），集体土地建设租房为主体，租赁住房供应大幅增长。

同时，十九大对社会主要矛盾重新定位，并提出发挥消费的基础性作用。因此，未来政策将大力助推人民实现美好生活诉求，比如农村危房改造、住区功能提升和改造、棚户区改造、公共服务均等化等将会获得长足发展，这将保持房地产行业在高位运行，不至于过快下滑。从中长期来看，新市民在城市“住有所居”，住房回归居住属性，房价告别高增长，一方面会最大化地挖掘城市化潜力，鼓励农村富余人群更多进入城市；另一方面，通过“先租后买”，无房人群将逐渐实现拥有产权住房的梦想。这就避免了楼市过去完全由高收入阶层、投资投机需求主导，后续因为“灰犀牛”“明斯基时刻”而无法持续或断档，并以有效需求替代无效需求，让楼市风险软着陆。