金融去杠杆对我国房地产行业的影响

赵紫涵

“金融去杠杆”一词在最近不断被提起，随着金融去杠杆的进程不断推进，无论是金融市场还是实体经济都受到了很大程度的影响。本文将从房地产行业来分析金融去杠杆对实体经济的影响，探究该政策在实施中存在的问题以及针对这些问题该如何解决。

近几年国家一直在强调去杠杆、去嵌套、去通道，并出台了一系列的政策文件来规范金融市场。而随着供给侧结构性改革的不断深化，我国去杠杆的成效也不断地显现出来。尤其是针对实体经济，实体经济中国有企业的杠杆率又明显高于非国有企业，通过金融去杠杆拉动实体经济去杠杆，从而使金融资源的得到合理高效的配置。本文将分析金融去杠杆的原因，进而研究金融去杠杆对实体经济的影响以及对中国经济的反思。

一、金融去杠杆

（一）为什么要去杠杆

什么是杠杆？杠杆其实就相当于是负债，以很少的资金来撬动大的资金盘。由于杠杆交易可以迅速扩大收益，所以被广泛地应用在金融交易中，例如在股票证券、期货、外汇以及黄金等贵金属交易中都有广泛的应用。最常见的是期货交易时的杠杆，这里的杠杆通常是指保证金，投资者只需缴纳5%的保证金就能撬动100%的交易，一般也称为20倍杠杆。另外在我国，地方财政也在使用金融杠杆，在引入地方债务平台金融杠杆之后，地方的投资可以被扩大很多倍。

杠杆交易能放大收益，但同时，它也会放大风险，在高杠杆的状态下，一旦出现问题，可能会影响整个金融市场的稳定。金融加杠杆的一个重要的基础是什么？当然是实体经济。实体经济中，房地产行业作为中国重要的经济增长点，在高杠杆率的状态下，一旦房价下降，地产商的房子卖不掉，银行的贷款收不回来，买房者的房贷还不上，最终银行将会走向破产，整个中国的经济将会受到巨大的冲击。

我国不断深化供给侧结构性改革，积极推进金融去杠杆主要就是为了防范高杠杆带来的系统性风险。其实在表面上看中國经济杠杆率并不算很高，但在监管之外大量资金流入影子银行等地下金融机构，导致信贷风险无法管控，这就积累了过多的风险。另外受2008年金融危机影响，我国开始实施积极地货币政策和货币政策，所以在2009年四万亿经济刺激计划之后，中国非金融类上市企业的负债率明显攀升，中国的经济增长开始高度依赖信贷，中国债务占GDP的比重大幅上升，这虽然使得中国经济很快从危机中恢复过来，但高杠杆率也给我国经济带来很大的问题。从实体经济角度来分析，国有企业的有着很高的杠杆率而其中的“僵尸企业”更甚，这些企业占有了很大一部分优质金融资源，企业负债率过高，，导致银行业坏账增加，偏离了经济增长的正常轨道、资金得不到有效的配置，给金融市场的稳健持续发展造成了很大的隐患。针对这种企业，推进去杠杆的进程很有必要持续下去，去产能，去杠杆才是我国经济未来的发展方向。

（二）金融杠杆在房地产行业中的应用

1998开始国家推出房改，停止了楼市旧时代的福利分房制度，开启了中国商品房的新时代，这十年是房地产行业高增长高回报的“黄金时代”，只要在这十年买了房子基本上收实现了财富的野蛮倍增。而进入2008年，央行取消了对商业银行的信贷规模限制，房地产开始金融化，开始拥有了投资的价值。由于有利可图，以及房价的持续升高，贷款买房逐渐成为主流。而金融杠杆在这时就发挥了它以小博大、扩大收益的作用。

举个简单的例子，如果现在用100万买一套房子，两年后房价涨了一倍多，这个时候再把房子卖了就能赚100万。如果想赚更多的钱该怎么办呢？那就是加杠杆，用100万买五套房子，只付五套房子的首付，剩下的钱向银行贷款。两年后等房子涨价后再卖出，银行贷款不变，而我们只需支付利息和贷款，这时的收益已经相当可观了。这种用一套房子的价格撬动五套房子的升值收益，听起来似乎不错。但是，要知道杠杆交易的收益跟风险是成正比的，一旦房价下降，这个杠杆率就非常可怕了，房子价格在下降，房贷还是那么多，所以很多人就背上了沉重的债务和可怕的利息。所以房地产行业去杠杆势在必行。十九大明确提出，一是要稳房价，住有所居，二是多渠道提高住房供给。国家出台一系列政策以实现楼市去库存的目标，相信进入2018年后，我国楼市在未来十年里，住房将极大弱化投资属性，真正实现房子是用来住的不是用来炒的。

二、金融去杠杆对房地产行业的影响

中国整体杠杆率开始出现下降，虽然幅度不大，但趋势已经形成，中国去杠杆已经取得成效了，广义货币供应量M2的增速也在持续放缓，根据相关数据统计来看，截止217年10月，M2同比才增长了8.2%，增速创历史新低。如图：

（一）银行贷款利率上升，房地产价格下跌

短期来看，M2增速放缓，会使银行运行更加规范，但同时银行利率都在基准利率基础上有所浮动，银行贷款利率上浮，对于投资者来说，大部分机构和投资者都不得不将之前使用这种投资工具购置房地产进行抛售，把利用杠杆“借”的钱还回去；而对于真正想买房的人来说，过高的房贷让他们望而却步，这个过程会使得相关资产在短期内的供应量急剧增加，从而造成楼市价格的下跌。

（二）引导资金脱虚入实，为房地产行业降温

长远来看，在“金融去杠杆”的政策引导下，去杠杆，去通道，将引导资金脱虚入实，资金或将加速流入实体经济，有利于支持实体经济的发展。在房地产行业去杠杆，短期确实会使得房价下跌，但是长期来看，正因为房价的下跌又会使得大量资金涌入房地产行业，又会带动房地产行业持续稳定发展。而国家监管层对楼市的降温力度的不断加码，有利于规范企业经营更加规范，阻止理财资金违规流入楼市，规避推高房地产泡沫。这也有利于稳定银行体系，化解银行风险。

根据国家政策来看，投资、消费和出口一直是拉动我国经济增长主力，当前，居民的消费水平不断上升，GDP总量也达到历史新高，人们的投资需求也在不断上升，我国仍也在鼓励以投资拉动经济增长的模式，房地产行业的起落将维持在一个稳中有升的发展趋势，不会有太大的起落。这也是抑制经济过热引发泡沫经济的重要手段。

三、推进金融去杠杆进程中的反思

自2016年8月张维迎在亚布力夏季论坛上公开批评中国政府的产业政策之后，张维迎和林毅夫两位经济学家围绕“该不该制定产业政策”的争论已经持续了数月，并且热度一直不减。

林毅夫认为“经济发展有产业政策才能成功”，而张维迎认为“产业政策是穿着马甲的计划经济”。简单来说，对于中国的未来经济发展方向来说，林毅夫认为需要有为的政府，而张维迎认为有效的市场更加重要。二者所站的角度不同，所以观点也大不相同。我国目前正处于由发展中国家向发达国家过度的重要时期，林毅夫是站在发展中国家的角度来看到我国的产业政策，而张维迎是站在发达国家的角度来思考我国该何去何从。

成功的产业政策应该是政府和市场共同作用，彼此缺一不可。就我国目前的国情来看，我国正处于一个转型期，金融市场尚未成熟，林毅夫的建议更值得借鉴。2017年虽然我国GDP首次突破80万亿元，经济发展不平衡不充分的问题依然严峻。金融系统结构性问题依然存在，地方政府债务率和企业债务率虽然得到一定控制，但仍不容乐观。所以需要国家政策的调控和监管层的监督，坚持推进金融去杠杆，防范系统性金融风险。

就政府而言，应把握金融去杠杆“稳中求进”的节奏和力度，在抑泡沫和稳增长之间，注重“疏堵并举”。针对企业，严格控制理财资金违规流入高风险领域严格，调整产业结构，深化供给侧结构性改革，加快推进“僵尸企业”的处置工作，通过并购重组、托管经营、扶持发展或破产退出等方式，降低企业负债率，防范风险，同时实现资源的有效配置。针对地方政府，可以加快推进PPP模式的应用，政府与社会主体建立起“利益共享、风险共担、全程合作”的共同体关系，公共基础设施建设工程的资金可以面向社会进行融资，无需通过地方债务平台进行加杆杆融资，这样政府的财政分担减轻了，债务率也会相应降低。

当然，在金融市场上，仍然是要发挥市场在资源配置中的决定性作用，而政府起到的只是观察金融风险的演变，在市场失灵时采取合理的货币政策和财政政策进行强有力的调节作用 。目前我国坚持稳健的货币政策和积极地财政政策，合理去金融杠杆，去嵌套，引导经济由虚向实发展，服务实体经济的发展，未来中国经济将会更加健康稳定持续的发展。（作者单位为安徽财经大学金融院）