我国中小城市的物流地产发展

冯小彪

近些年来，随着物流地产的发展，一线城市物流地产趋于成熟，土地供应有限，市场逐渐饱和。而中小城市作为农村与大城市的连接处，是区域物流的中心以及承接物流集散的载体，对周边城镇农村有很强的辐射作用。并且在新型城镇化作用下，中小城市优化产业结构，合理布局以及统筹城乡发展，逐步形成“大中小城市协同發展”的城镇化格局。随着人民日益增长的经济需求，电商快速发展，零售消费升级经济的持续发展，其物流地产将会有更大的发展空间。

一、我国物流地产概述

物流地产由美国普洛斯公司带进中国，它是根据目标客户需求，建设配套物流设施，再通过出让、转租等提供物流综合服务。在产业界定方面，根据研究方向和视角的不同，分为工业地产和商业地产两种范畴。目前物流地产主要包括有地产开发企业为主导、物流企业自有地产、地产物流企业合作经营；第三方牵头合作四种运营模式。

目前物流地产是物流行业发展最快的领域，近几年持续处在50%左右的增速，目前全国仓储面积已经达到十多亿平方米。

二、典型中小城市物流地产现状问题

我国中小城市物流地产的发展处于初期阶段。相比发展成熟的大型城市，物流地产整体发展比较缓慢。从全国中小城市综合实力百强县市中，分别在东、中、西部选取一个分析其物流地产发展现状问题。

（一）东部——张家港市。港口是张家港物流地产发展的优势，其港口位于长江三角洲腹地紧靠长江，上至武汉、重庆，下至上海。是中国最大的大豆、木材、大米等出口港以及长江流域最大的外贸商港。目前张家港主要的两大的物流园区是金港物流园区以及保税港物流园区。但物流地产逐渐不能满足日益发展的经济需求，且本土物流企业较少，规模比较小。目前张家港市规划了不同特色、不同层次的物流产业，已建设多个重点专业物流园区，包括冶金物流、化工物流、纺织物流、粮食物流以及建材物流等。在政策方面，张家港市对土地、税收等予以扶持，鼓励第三方物流企业入驻，加强与周边物流枢纽战略合作，加快物流地产的发展。

（二）中部——新郑市。新郑市位于中原腹地，有“黄金十字路口”之称，物流地产主要沿京珠高速、京广铁路线分布等交通干线分布，其中规模最大，发展最好的是位于机场附近的郑州乾龙物流园区，其普通仓50万平方米以及冷链仓20万平方米。但其物流地产的发展还不够完善，管理体制、园区规模、信息化水平和服务水平还比较低，随着郑州逐步跃入一线城市，物流地产的发展将更加迅速。

（三）西部——库尔勒市。作为新疆巴音郭楞蒙古自治州的首府，南疆最大的城市，物流地产主要分布在库尔勒火车站以及吐和高速沿线周围，主要有和顺物流园、恒居物流园等。但其交通还比较落后，物流园区现代化水平偏低，分布不够合理。入住多为地区性物流企业，规模小，辐射范围小，空置率比较高。库尔勒主要重点打造建设“一主两翼”构架物流园区，重点发展区域特色物流园区，进一步发展交通事业，加强物流地产规范化、科学化建设。

三、中小城市物流地产发展特点

根据我国中小城市物流地产发展情况，结合典型中小城市物流地产发展现状分析，目前我国中小城市物流地产的发展主要表现以下几个特点：

（一）区域发展不平衡；中小城市物流地产近几年的一直保持快速的发展，但地区发展不平衡，其中长三角、珠三角以及京津冀等地发展已经成熟，特别是经济发达的东部沿海中小城市发展状况较好，而中西部地区则发展相对较慢，不够成熟。

（二）盲目开发、风险认识不足；由于中小城市物流地产发展处于初期阶段，每个中小城市发展物流地产都要结合当地经济特点、支柱产业、消费水平等。但现在很多中小城市不结合当地经济状况，盲目开发，建成后有很高的空置率，造成土地资源浪费。

（三）交通起直接作用；由于物流地产特点，中小城市物流园区都是分布在高速公路、铁路干线、机场、港口等交通便利处，直接影响带动其辐射范围，一个地区物流地产的发展，交通占据非常重要的位置。但目前我国大多数中小城市交通较落后，道路布局不够合理，交通现代化设施不够完善，便捷性较低，限制了物流地产的发展。但随着国家交通建设发展，中小城市交通道路进一步完善，为物流地产发展提供契机。

四、进一步发展中小城市物流地产的建议

（一）加强交通建设，合理布局交通网络。中小城市应加强铁路、公路、港口等交通基础设施建设，将物流地产功能与交通线路有机结合起来，充分发挥中小城市辐射功能。

（二）选择合理开发模式，加强政策引导；中小城市要根据当地物流市场情况，分析是政府主导开发还是企业开发，选择合适的投资开发模式，做好政策引导扶持，避免盲目开发，建设符合当地特色的物流地产。

（三）加强物流人才引进，物流信息化建设；中小城市物流地产的发展，需要引进物流人才，加强物流管理一体化建设，学习先进的管理模式和经营理论，推动物流地产信息化建设。提高物流地产综合服务水平。（作者单位为重庆交通大学）