房产税是否能有效给楼市投资热降温？

刘英英

近年来，在各种新闻媒体上对如何抑制房产泡沫现象讨论得热火朝天。众多的专家对这一现象应采取的措施可谓是众说纷纭。本文认为房产税的出台并不能调控房地产市场的供求，只能起到一个引导需求者的合理购房，其次它能给地方政府带来稳定的财政收入，在一定程度上能减少地方政府对土地政策的依赖。从长期来看，它的作用更为明显，地方政府对土地政策的依赖减少了，那么房价价格形成机裁会有效调节房地产市场的供求。

房价 调控政策

土地财政 房产税

几年房价涨势汹汹，各地的房价调控政策雨后春笋般的出台了。而一些一线城市如北京、上海等地的调控政策也不断的加码，提高了买房的门槛。近年来，在各种新闻媒体上对如何抑制房产泡沫现象讨论得热火朝天。众多的专家对这一现象应采取的措施可谓是众说纷纭。

有的专家认为房价的问题关键在于土地财政，而不是货币问题，也不是货币政策可以解决的问题。房价问题是土地财政依赖的结果，而不是货币问题。因为房价上涨而收缩货币，结果不是房价受伤，而是实体经济受伤。房地产价格上涨的关键因素在于“供给侧”，但我们现在的政策多集中于“需求侧”，而现在更多地应强化供给侧政策。

大成基金首席经济学家、人民银行金融研究所前所长、中小银行发展论坛秘书长姚余栋表示：如果要防止房地产市场的泡沫，我们至少需要八个“一线城市”，除了北、上、广、深，杭州以及西南地区的成都和重庆等都要成为“一线城市”。他认为，在限购政策执行的同时也应有疏导和供给，特别要考虑到年轻人的需求。

有的专家认为，调控效果欠佳的主要原因之一就是没有将房地产供给调控与需求调控并重。2017年10月，国内多个房价上涨较快的热点城市再次推出了房地产调控政策。从密集的调控政策可以感受到大家对房价高企、资产泡沫和中国经济未来的担忧。总的来说，需求调控主要侧重于短期，供给调控则更加侧重中长期，且供给调控有助于稳定公众预期。在市场分化的情况下，在分类施策、因城施策的背景下，我国房地产调控需要注重供给与需求相结合、长期调控与短期调控相结合，并处理好房地产市场与经济发展的关系。

又有的专家认为，应该真正重视对中小城市的建设，来疏导大城市人口和产业过于集中的压力，如果大城市的产业和功能不能顺利向外围疏解扩散，这些地方的房地产难免过热。

也有的专家认为，在中国，仅从货币角度理解房地产上涨，是片面的。一般而言，货币的宽松会推动资产价格的上涨，但解读中国房地产还要看其他更重要的因素，大的背景是中国的城镇化进程还有很大的空间，同时，还在于区域资源不均衡、土地财政等制度的安排。城市在教育、医疗等公共服务的资源配置方面存在差异，价格也因此产差异。以北京为例，优质资源都集中于此，因此全国有购买能力的人群都来此购房，价格自然不同于其他地方。仅仅用“房价收入比”来度量一个城市房价，并称其中有泡沫，担心泡沫破灭，这是没有考虑到中国的特殊性。一个城市的公共服务水平决定了房地产的内在。一些专家还认为，应该对个人征收房产税和遗产税，来调节房地产上的投资热。

那么房地产税对调控房价究竟能起多大的作用呢？首先，目前我国房价上涨主要是需求带动的。城镇化带来的刚性需求、垄断的土地供给制度、物价上涨和投资渠道单一，是导致房价上涨的主要原因，房价投资者是基于这样的判断做出的投资决策的。房产税只是增加投资的成本，也许可以減少投资性需求，但是也可能会误伤更多自住性需求和改善性需求。况且，税负是可以转嫁的。由于需求的刚性，我们看到每次调控房价压需求的措施最后都会导致房价的上涨。降低房价的有效办法是对投资性购房的直接限制，比如非居民禁购，比如今年国庆后各地纷纷出台的限购限贷政策，就是有立竿见影的效果，在后面随着各地政府也纷纷加码限贷限购，在11月份的房地产的交易量立刻就下来了。其次房产税调控作用也受到税制本省安排的限制。我国目前涉及房地产的税收并不少，但大多在流转环节征收。流转环节税收比较容易转嫁给购房者。房产包邮环节税收难以转嫁，会增加持有者持有成本，降低投资收益，增加投资者风险。房产税本省并非一直投资、调控房价的最有效手段。一直房地产投资、调控房价的手段很多，比如货币政策、土地政策、保障房制度。此外房产税本省不是调控的精准武器。而且，市场本省存在周期性的波动，税法是相给对稳定的，作为稳定、常态的政策工具，必然难以适应调控极端情况的需要，相反，其他手段往往可以迅速起到作用。

综上所述，笔者认为房产税的出台并不能调控房地产市场的供求，只能起到一个引导需求者的合理购房，其次它能给地方政府带来稳定的财政收入，在一定程度上能减少地方政府对土地政策的依赖。从长期来看，它的作用更为明显，地方政府对土地政策的依赖减少了，那么房价价格形成机制会有效调节房地产市场的供求。

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