我国房地产业市场结构分析

陈红

在房地产业快速发展的今天，房地产市场存在投资过热、房价上涨过快等现象。因此本文运用SCP框架分析了我国房地产业市场，指出其与欧美成熟的寡头垄断市场存在差距、其市场集中度低下、市场绩效偏低等问题，并为解决这些问题提供了针对性的思路和方法。

房地产业 房地产市场 市场结构

引言

迅速成长中的中国房地产业正逐步成为国民经济的先导性、基础性和支柱性产业。在房地产业快速增长的过程中，其关联度高、带动性强的特点也发挥得淋漓尽致，对经济增长的贡献越来越大。但在房地产业快速发展的同时，房地产投资过热和房价上涨过快等问题也成为社会关注的焦点，特别是近几年来，国家为解决这些问题而实施的一系列宏观调控政策并没有达到预期效果，城市土地价格仍持续攀升，房价持续也快速上涨。因此，我们迫切需要对我国房地产市场进行研究。

相关理论

西方产业组织理论关于市场结构的研究起源于十九世纪末期“马歇尔冲突”，着重研究特定产业的竞争与垄断关系。之后英国罗宾逊夫人的《不完全竞争经济学》和美国张伯伦的《垄断竞争理论》对完全垄断和完全竞争之间的市场进行了分析。后来对市场结构与绩效问题高度重视主要得益于哈佛学派及其所提出的SCP范式。SCP范式源于哈佛大学梅森以及20世纪30年代其他学者的研究工作，特别是大量吸收了张伯伦的理论研究成果。

我国房地产业市场结构分析

（1）市场结构的类型

市场结构是构成一定系统的诸要素之间的内在联系方式及其特征。在产业组织理论中，产业的市场结构是指企业市场关系的特征和形式，市场结构就是一个反映市场竞争和垄断关系的概念。根据竞争和垄断程度的不同，一般把市场结构分为四种类型：完全竞争市场、完全垄断市场、垄断竞争市场和寡头垄断市场。市场结构是決定市场的价格形成方式，从而决定产业组织的竞争性质的基本因素。而决定市场结构的因素主要是市场集中程度、产品差异化程度和进入壁垒的高低。

（2）我国房地产业市场结构的现状分析

1.房地产企业的数目和规模

中华人民共和国国家统计局的数据显示，我国房地产开发企业个数在2016年底达到94948个。2008年以前，房地产开发企业个数一直持续稳健增长，2008年在2007年的基础上增加了2500多个，由于2008年遭遇金融危机，2009年房地产开发企业个数出现缩减。2009年之后，房地产开发企业的个数开始出现持续缓慢增长的趋势。

截止2017年三季度末，突破千亿规模的房企已达11家。其中金地集团、华夏幸福、华润置地是9月新晋的千亿企业，业绩分别达到了1023.2亿元、1010.3亿元和1004.1亿元。碧桂同今年前三季度的销售规模已突破4000亿元，万科地产和中国恒大的业绩也分别达到了3947.8亿元和3658.8亿元。保利地产、融创中国、绿地控股今年的销售业绩实现持续性增长，都已达到2000亿规模。

2.市场集中度

市场集中度是指某一产业市场中卖方或买方的数量及其在市场上所占的份额，它是衡量产业垄断与竞争的重要指标，能够比较准确的反应企业内部的规模水平及分布特征，提示产业组织运行效率的高低。市场集中度越高，表示市场支配力量越大，产业竞争程度越低。本文运用最常用、最简单易行的绝对集中度指标进行分析。

行业集中度指标是指行业内规模最大的前几位企业的有关数值X（可以是产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等）占整个市场或行业的份额。本文在分析房地产业的市场集中度时，采用房地产开发企业的年度销售额作为绝对集中度指标，分别计算了2009年至2017年11月的CR4和CR8。

根据贝恩关于产业集中度划分的类型，无论是CR4还是CR8，从全国范围来看，我国房地产业的市场集中度偏低，垄断性和规模化程度低，地区发展不均衡，房地产行业基本上还属于原子型的市场，从资源配置方面来看，效率不高。

3.产品差异化

所谓产品差异化，是指企业在其提供给顾客的产品上，通过各种方法造成足以引发顾客偏好的特殊性，使顾客能够把它同其他竞争性企业提供的同类产品有效区别开来，从而达到使企业在市场竞争中占据有利地位的目的。产品差异化是一种有效的非价格竞争手段。它的意义在于通过让顾客感知企业产品独特的差异性而影响他们的购买行为，使顾客对本企业提供的特定的产品产生偏好和忠诚，甚至不惜为此支付更高的价格。

一个行业产品差异化程度越高一定程度上标志着这个行业成熟度越高。就我国目前的房地产业来说，产品差异化已经为大多数房地产企业所认识，并在市场经济的大潮流中快速地付诸实践，无论是房地产区位的差别化、人文景观的差别化，还是销售、服务的差别化、购买者心理的差别化，甚至是物业管理的差别化，在这方面我国的房地产企业进步非常快并且实施效果良好。

房地产行业虽有着天生的异质化特点，但由于我国房地产业尚不成熟，市场集中程度明显偏低，大多数房地产开发企业规模比较小，自身素质不高，大多未能形成强有力的品牌，加上产品创新落后，许多房地产企业不能构筑起消费者对其产品的偏好，产品差异化程度尚处在较低层次的水平。并且我国房地产业所谓的“差异化”还不是真正程度上的“差异化”，潜在进入者所面临的需求曲线并不存在真正的劣势。

4.进入壁垒

进入壁垒是指产业内既存企业对于潜在进入企业和刚刚进入这个产业的企业所具有的某种优势的程度。进入壁垒具有保护产业内已有企业的作用，也是潜在进入者成为现实进入者时必须首先克服的闲难。进入壁垒的高低，既反映了市场内已有企业优势的大小，也反映了新进入企业所遇障碍的大小。可以说，进入壁垒的高低是影响该行业市场垄断和竞争关系的一个重要因素，决定一个市场是否有充分的竞争性以及是否富有效率的重要因素和指标，同时也是对市场结构的直接反映。

我国的房地产业由于其虚拟经营、高负债以及市场的区域性等特点，使其在必要的资本量、规模经济、技术方面以及产品差别化方面存在壁垒的可能性较小或者基本上不存在进入壁垒，而主要壁垒在于政府的政策方面。由于土地的稀缺性以及房地产附加值高、周期长、交易过程复杂等特点，决定了房地产的有限开放性，而且我国市场经济还存在一定程度的不完善，所以在我国政策壁垒的存在较为明显。

政策壁垒是指政府为优化市场资源配置，采取行政手段指导和干预企业进入行业而形成的进入障碍。我国的房地产市场处于密集的政策调控之下，政策主要着力点在于调控房地产企业的土地和资金获取。对于政策壁垒，可以从以下几个方面理解：首先，我国城市土地供给严重失控，而且土地出让市场竞争程度比较差。目前，我国的土地制度实行分级限额审批制度，中央在大宗土地交易方面有着强有力的控制权，但作为供地执行部门的地方政府，在增加财政收入以及所谓“政绩”利益的驱动下，往往采取“化整为零”的办法，非法批地租地，以获得地域性的集团利益。其次，政府主管部门对行业准人的要求偏低。再者，政府对房地产企业的技术力量、土地开发年限、项目开发资金到位情况的监管也不到位。这些制度和政策上的缺陷给一些开发资质不足、抗风险能力较弱、技术含量较低的房地产企业可乘之机，从而在一定程度上也搅乱了房地产市场的秩序和规则。

规模经济壁垒指相较于在位企业达到的成本最低的有效规模，潜在竞争企业进入市场必须克服的规模劣势。关于规模经济壁垒，从纵向发展序列来看，我国房地产企业各项指标每年都呈上升的趋势；从房地产企业的规模角度看，我国房地产企业规模偏小，难以产生规模经济；从房地产企业开发规模结构来看，一级企业与二级企业仅占较低比重，五级以下的业也占一些比重，大部分企业的资质只有三、四级，这说明我国房地产开发结构还有待于进一步优化。

由以上分析我们可以明显看出，我国房地产市场存在着“小、散、乱”的特点，这并不符合一个成熟行业的产业特点。房地产作为资金密集型行业，其土地使用权的获得、市政配套、市场销售和售后服务方面都需要大量资金，企业规模过小意味着难以发挥规模经济的作用、成本无法控制在最低，企业的抗风险能力比较低，竞争层次也就比较低，导致房地产行业整体竞争能力不高，产业成熟度方面还有很大的提升空间。

我国房地产业市场结构优化的政策建议

目前我国的房地产业存在着产业集中度低、結构不合理等问题。我们应根据实际情况，采取相应的对策，促使房地产市场结构合理化，提高房地产市场绩效，最终实现房地产市场健康、稳定、可持续发展。

不断提高市场集中度是实现中国房地产业市场结构优化的重要途径，但现阶段，我国房地产业市场集中度还偏低，因此现阶段的主要任务是尽快将它提高到一个适度水平。引导和支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过并购、重组、参股控权来形成实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团，以实现产业的规模化经营，逐步实现其规模经济和范围经济。另外在提高房地产业的进入门槛的同时降低行业的退出门槛，强制性要求一部分资质差、严重违规的房地产开发企业退出市场，以提高行业市场集中度。

结语

合理有效的市场结构，是产生规范市场行为与良好经济绩效的基础条件。近年来的研究表明，无论是高度集中还是高度分散的市场结构都有诸多弊端。高度集中容易导致垄断，而市场垄断带来的社会福利损失已经为人们所广泛认同。但过度分散的原子型市场结构，也同样会带来规模经济效益的损失和资源配置效率的低下，最终仍然会导致社会福利的损失。因此，我认为应该有一个以有效竞争为基本目标的适度集中的垄断竞争型市场结构。在全国范围内提高房地产业的市场集中度，而在一个相对小的区域范围内适度减少市场集中度，既要防止区域内特大型企业的垄断，也要鼓励全国范围内大型企业遍地开花。

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