不动产登记与房屋交易产权管理剥离的探讨

张会慈

伴随着我国社会经济的飞速发展，人民群众对于个人的财产重视程度也在不断提高。在这样的社会背景下，我国出台《不动产登记暂行条例》并且在全国各地快速推广。通过不动产登记以及房屋交易产权管理的剥离，能够有效促进房屋交易产权管理的专业化水平。但是从目前来看，全国各地由于房地产市场的差异化，使得不动产登记政策的落实上存在较大差异，而且不动产登记与房屋交易产权管理的剥离整合工作没有固定的模式，所以导致不动产登记整合模式多样化，给不动产登记与房屋交易产权管理带来严重影响。本文通过对于不动产登记与房屋交易产权管理的剥离进行分析，从而有效促进两项工作的无缝衔接，保证不动产统一登记工作与房屋交易管理工作有序开展。

不动产登记房屋交易产权管理 剥离分析

伴随着我国事业单位改革与政府职能的转变，2015年3月国家出台并实施不动产统一登记制度，建立不动产统一登记制度，能更好地落实《物权法》的相关规定，保障不动产交易安全，减少欺诈行为，有效保护不动产权利人的合法财产，有利于摸清全国房地产市场的基本情况，便于国家宏观调控。从制度上加强和创新了社会管理，并为预防和惩治腐败夯实基础。不动产登记职能在国土部门，而涉及房屋所有权的登记职能原来在房产管理部门，政府需要职能划转和整合，部门与部门之间、业务与业务之间存在交织和诸多矛盾。近三年来，由于全国各地房地产市场发展不平衡、有着各自的特点，不动产统一登记没有一个固定模式，所以为了能够更好的完善不动产登记制度的贯彻落实，和房屋交易产权管理部门进行合理衔接，建立起不动产登记信息数据库，实行不动产登记信息的数据互联互通，有助于不动产登记信息平台的稳定运行，实现各类不动产登记发证与房屋交易产权管理的有效衔接，以达到信息共享、齐抓共管的局面。

建立数据共享互通机制的必要性

在针对不动产统一登记设计数据库的过程中，必须要严格根据现有的土地和房屋登记业务进行分析，所以不动产登记信息数据库应该包括图形表、业务登记表、字段类型、字段名称、字段符号等内容。通过这些数据信息的建立能够保证不动产登记信息数据库更加的科学完善。

由于不动产登记信息与房屋交易产权管理数据之间相互独立，造成了数据孤岛的问题。只有加强不动产登记与房屋产权交易管理之间的数据融合，才能够实现信息共享。通过目前土地与房产登记业务的信息整合，能够保证不动产数据统计更加合理，同时在数据整合的过程中也应该针对房地产数据的发展现状进行深入的分析，明确关键整合技术，这样才能够有效促进数据信息的完善。不动产登记与房屋产权交易信息整合的过程中，政府必须要最大限度的释放信息资源，打破信息孤岛的问题，减少信息壁垒，实现信息互联互通实时共享。

数据共享的具体要求

在不动产登记部门与房屋交易管理部门信息对接的过程中，应该建立数据共享机制，不动产登记部门应该将不动产登记信息数据及时地传输到房屋交易管理部门，进一步针对数据信息进行归纳与整合。房屋交易管理部门也必须及时的将楼盘信息和交易信息传送到不动产登记部门，这样才能够促进不动产登记部门的数据进行准确提取。在这一过程中首先要保证数据完整，对于不动产登记部门与房屋交易管理部门来说，数据整合的关键就是对于数据的分类和整理。数据整理也应该及时的清除无效信息，所以在针对不动产以及房屋交易信息整理的过程中，如果出现不符合事实的数据就应该及时的归为无效数据，并且针对无效数据进行清理，保证数据信息处理系统更加的精简，从而更有效的针对数据信息进行全面管理。在数据整合的过程中应该要加强数据信息的日志共享。由于房屋交易管理与不动产登记的机密性都比较高，所以必须要加强数据共享的实时性、时效性和安全性，从而保证双方的责权清晰。

另外，在房屋交易管理整合的过程中，要保证互联网访问的正常使用。不动产登记系统应该在政务内网运行，这样在不动产登记与房屋交易管理信息整合的同时必须要提前考虑光缆连接互通的方式。在受理登记业务之后，必须要针对不动产登记部门的数据进行及时推送，避免因为时间差的问题出现产权交易纠纷，而且在数据共享的过程中，也不仅仅是将不动产登记信息写入到数据库即可，还必须要针对登记系统平台上的数据进行整合，可以利用技术手段对房屋交易管理传输的数据进行检索，保证房屋交易管理的数据能够随时随地同步更新。

历史档案登记簿以及电子数据的管理应用

要想进一步提高数据信息的利用效率，必须要根据国土部、住建部颁布的《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》文件要求进行整合。现行的做法是房屋登记资料由不动产登记部门管理，而房产交易资料由房屋交易管理部门进行管理，要保证原始房屋登记档案与产权管理登记内容进行明确划分，如果无法明确划分则原始档案不作移交。在房屋登记管理的过程中，必须要针对登记的结果信息进行移交，而房屋登记簿应该由不动产登记部门进行管理，在移交之前房屋登记部门必须要根据房屋交易管理的责任进行复制，在移交之后对于新受理的不动产登記，则必须由不动产登记部门进行负责。

为了保证登记工作的连续性，必须要针对历史档案登记簿以及电子数据进行充分管理。通常情况下，在不动产登记制度实施后房屋产权交易管理部门只需要保留房屋登记簿、产权电子档案和图库信息，而历史文本档案应该要全部移交给不动产登记部门。当然，也有些地方在整合时，历史档案资料仍由房屋交易管理部门保管，只将电子档案和文本档案进行复制后移交给不动产登记管理部门。

无缝对接查封工作

由于不动产登记与房屋交易产权管理必须要协同配合相关司法部门进行查封工作，所以在业务剥离的过程中有些复杂，为此必须要保证剥离方式更加的合理。首先，如果涉及登记类的查封以及预查封则可以交由不动产登记部门负责，而对于开发商预售许可后未售部分以及购房人合同备案后尚未办理预告登记的，则应该交由房屋交易管理部门负责。同时，房屋交易管理应该及时的将预查封数据推送给不动产登记管理中心。在转本登记的过程中，要及时通知房屋交易管理部门解除预查封工作。

樓盘表的建立

通过楼盘表的建立，能够及时的针对物理数据以及数据之间的关联信息进行准确的描述，整个楼盘中每一栋楼的房屋总套数、销售情况和基本状态，以及楼盘的具体限制和历史信息都应该在楼盘表中进行实时反映。同样，在涉及房屋登记以及交物业管理的过程中，楼盘表作为重要的管控方式，可以按房屋性质分为商品房项目楼盘表以及非商品房项目楼盘表，所以在不动产登记与其房屋交易产权管理剥离的过程中，由于楼盘的复杂性应该区别对待，针对前期预售许可和合同备案数据较多的楼盘，应该交由房屋交易管理部门进行负责，而在建建筑物抵押项目楼盘或者预售项目楼盘则应该交由不动产登记部门负责。

测绘成果监管的必要性

由于不动产测绘成果涉及到广大房地产开发企业和每一位产权人的切身利益，所以要加强对不动产测绘成果的测算与备案、审核与管理，能更有效地保障权利人的不动产权益不受侵害。通常情况下，不动产测绘成果包括土地测绘成果和房屋测绘成果两部分，土地测绘成果包括土地测绘成果图、现场查勘数据以及影相资料等。而房产测绘数据则包括房屋面积测算、房屋平面图以及成果备案资料等。在不动产测绘的过程中可以通过将相关资料进行分类归档，来进一步加强对不动产测绘数据的溯源和跟踪。在目前来看，一方面由于当前受到去库存稳市场的影响，大多数情况下购房人签约时间集中在预售阶段，这样就导致从期房签约到实际交房的时间跨度增长，另一方面随着消费者对房屋居住需求和生活品质的提高，房地产行业得以快速发展，房地产开发项目越来越多，增加了测绘的工作量，而测绘部门测绘成果的滞后性也影响了不动产登记部门办证的时效性，不断引发开发企业、产权人、不动产登记部门和房产交易管理部门之间的矛盾。为此必须要不断加强对不动产测绘成果的管理，以提高不动产测绘成果的准确性和时效性，更好地维护广大开发企业和产权人的合法权益，进一步提高政府各职能部门的公信力。

结论

通过本文针对不动产登记与房屋交易产权管理的剥离进行分析，能够有效增强整个不动产登记制度更加的合理与完善，促进整个不动产管理水平的不断提升。

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[3]罗晓燕，赵龙毓.不动产登记中行政与民事纠纷交织的解决路径[J].沈阳工业大学学报（社会科学版），2018，11（01）：80-86.