营改增背景下房地产企业纳税筹划研究

黄凡

自2011年实行营业税改增值税政策以来，我国经历了六年的税制改革。2016年5月l日起对房地产企业实施的税制改革对该行业应缴纳的各种税金都产生了较为深远的影响。在此背景下，以L房地产公司为研究对象，运用筹化手段和方法就其缴纳的增值税、房产税两个主要税种进行分析，阐明纳税筹划对房地产企业生产经营的重要性，指出房地产企业在进行纳税筹划分析时应注意的要点。

“营改增” 房地产企业 纳税筹划

案例背景

L房地产开发有限公司成立以来，先后开发了星海家同等十余个住宅项日，总开发建筑面积210万平方米，累计投资达18亿元。2000年来，L公司加大了对中小户型普通住宅的开发建设力度，市场占有率逐年提高，L公司主营业务收入从9279万元增加到30933万元，增幅达233.83%；纳税总额从711万元增长到3134万元，税负水平从7.7%上升到10.13%。从该公司2011年到2013年主要税种纳税状况可以看出三年来随着L公司主营业务收人的大幅增加，纳税总额持续上升，主要税种缴纳税额呈翻倍增长趋势。对主体税种进行纳税筹划，可以带动企业整体税负水平的下降，同时，由于在2016年5月1日开始房地产企业实行了营改增的政策，因此本文主要围绕增值税、房产税两个主体税种来进行分析。

增值税的纳税筹划

（1）“老项目”计税方法的税收筹划

房地产开发企业的“老项目”指的是施工许可证注明的开工日期在2016年4月30日之前的项目。政策规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用的简易计税方法，按照5%的征收率计税。纳税人在考虑采用简易计税方法还是一般计税方法时，应该进行合理的测算，选择对自己最为有利的计税办法。

例如L公司于2015年1月30 H自行开发了A项目（施工许可证注明的开工日期为2015年1月30日）2016年1月30日开始预售房地产，直至2016年4月30日，共取得收入6000万元，且已经按照规定申报缴纳营业税，未开具营业税发票。该企业在2016年5月收到预收款6000万元，并开具增值税普通发票1200万元（增值税税额118.92万元），同时办理房屋产权转移手续。2016年5月，发生了项目的成本支出，取得了建筑服务增值税专用发票价税合计1200万元；同时，本期允许抵扣的土地价款为1800万元（城建税和教育附加费及地方教育附加按10%计算）。企业应在7月申报期确定应纳税额。

若选择简易计税方法：应纳税额=6000/（ 1+5%） *5%=285.71万元；

若选择一般计税方法：应纳税额=（ 6000-1800）/（l+ll%） *ll%-1189.19-297.30万元。

同时，若选择简易计税方法，增值税对城建税和教育附加费的影响额合计为28.57万元；若选择一般计税方法，影响额合计29.73万冗；选择简易计税方法不仅减少了企业的增值税税负，还可以通过城建税和教育附加费增加利润额，此时选择简易计税办法更为合理。

（2）选择施工单位和购货对象的税收筹划

针对房地产开发企业的“新项目”，销售时适用一般计税方法，即当期销项税额减去当期项税额。从公式上来看，在销项税额不变的情况下，合理地增加进项税额，对企业来说足有利的。房地产企业购买货物、接受劳务取得增值税专用发票、海关进口增值税专用借款书、农产品收购发票或销售发票以及完税凭证即可以抵扣当期进项税额。若供货方为小规模纳税人，则无法取得增值税专用发票（虽可请税务机关代开，但抵扣率很低），无法抵扣进项税额，所以在选择施工单位和购进货物时，价格相同的情况下，应选择一般纳税人身份的施工方或供货方；若小规模纳税人的销售价格低于一般纳税人，需计算后选择；当选择小规模纳税人时增加的利润可以弥补不能抵扣的进项损失时，应选择小规模纳税人身份的施工方或供货方。

例如，L公司于2016年5月5日自行开发了A项目（施工许可证注明的开工日期为2016年5月5日）。施工期间，若选择甲建筑公司（一般纳税人），施工额为444万元，甲公司可以开具建筑业增值税专用发票；若选择乙建筑公司（小规模纳税人），施工额为410万元，不能取得增值税专用发票。

若選择甲公司：可以抵扣的进项税额=444/（1+11%）×ll%-44万元，施工额对营业利润的影响额为-400万元；

若选择乙公司：可以抵的进项税额=0，施工额对营业利润的影响额为-400万元。综合考虑，二者对营业利润影响额相同，但选择甲公司可以产生44万元的增值税进项税额，所以应选择甲公司进行施工。

房产税的纳税筹划

对外出租房屋时，房地产企业往往将屋内办公用品和器材没备等一并出租给承租方。如果将配套货备与房屋列入同一个房屋租赁合同中，房屋租赁收入增加，应纳房产税额也相应提高。例如：L公司将其拥有产权位于平罗县西区的一栋办公楼出租给A企业，双方签订房屋租赁合同，租金为每年350万元。

方案一：L公司将附属办公器材、电脑设备等同时出租给A公司，租金共计350万元写入房屋租赁合同。在未进行纳税筹划前，按照12%的税率缴纳房产税350*12%=42万元

方案二：L公司与A企业签订两份租赁合同。一份就房产出租290万元，另一份就办公器材和电脑设备出租60万元。两份合同租赁总金额仍为350万元，但由于附属没备出租不征收房产税，只针对290万元房屋出租部分征收12%的房产税，计税基础减少。L公司应缴纳房产税290*12%=34.8万元。方案二可以比方案一少缴纳房产税7.2万元。

“营改增”后，房地产企业在合理利用政策的同时，在实际操作中应根据具体业务综合考虑各种因素的影响，找准切入点合理制定税务筹划策略。

[1]张怡然.我国房地产企业纳税问题分析[J]东北财经大学学报.2015.01

[2]周育森.论“营改增”对我国房地产企业的影响[J]财会通讯.2015.06

[3]盛立中.房地产开发企业“营改增”全攻略[J].住宅与房地产.2016（14）.