购建不动产有关增值税的处理

张汉连

购置和建造不动产，在企业日常经济业务中是经常发生的经济事项，但是对不动产增值税的理解和处理方面还存在一定的偏差。

根据国家税务总局公告2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告精神：增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，在第一年认证抵扣后的13个月再行抵扣40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。在会计核算上，通过“应交税费---应交增值税”明细科目和“待抵扣增值稅”明细科目进行核算。

一、购置不动产

（一）购进专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产，进项税额不得抵扣。

借：固定资产——不动产

贷：银行存款等

注意在这里是指“专用”，也是说，如果购入的不动产既用于增值税项目，也用于免增值税项目，其进项税额可以抵扣。

（二）除上述用途外购置不动产

借：固定资产——不动产

应交税费——应交增值税（进项税额）（60%）

——待抵扣增值税（40%）

贷：银行存款等

二、建造不动产

（一）建造简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产

1.购入的各项专项物质，进项税额不得抵扣。

借：工程物质（在建工程）

贷：银行存款等

2.建造过程中领用生产用材料

借：在建工程——Ⅹ工程

贷：原材料

应交税费——应交增值税（进项税额转出）

3.领用企业生产的商品

借：在建工程——Ⅹ工程

贷：库存商品

应交税费——应交增值税（销项税额）

（二）建造除上述用途外的不动产

1.购入的各项专项物质，进项税额分二年抵扣。

借：工程物质（在建工程）

应交税费——应交增值税（进项税额）（60%）

——待抵扣增值税（40%）

贷：银行存款等

2.领用生产用材料

借：在建工程——Ⅹ工程

应交税费——待抵扣增值税

（40%）

贷：原材料

应交税费——应交增值税（进项税额转出）（40%）

3.领用企业生产的商品

借：在建工程——Ⅹ工程

应交税费——待抵扣增值税

（40%）

贷：库存商品

应交税费——应交增值税（销项税额）（40%）

注意：销项税额按商品的售价计算

三、非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务，其进项税额不得抵扣。

四、纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%，其进项税额按有关规定分二年从销项税额中抵扣。也意味着，改建、扩建等增加固定资产原值未超过50%，其进项税额可一次性从销项税额抵扣。

五、纳税人按规定不得抵扣进项税额的固定资产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，可按改变用途的次月计算可抵扣的进项税额。其计算公式如下：

（1）可抵扣的进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税×不动产净值率。

（2）按照计算的可抵扣的进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。

参考文献：

[1]国家税务总局2016年第15号国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告.

[2]财会（2016）22号：财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知.

（作者单位：福建龙岩财经学校）