新形势下我国房地产企业成本管理的问题与对策分析

邓洁

新形势下，房地产行业面临着严峻挑战，外部经济环境不景气，市场化进程加快，竞争空前激烈，企业需要强有力的竞争手段。房地产企业的成本管控对于保障企业经济效益是尤为重要的。而无论国外还是国内，对房地产企业成本管控的研究大多基于工程视角，较少将成本管控与财务管理角度进行结合，但成本管控同样需要财务的整体控制。本文以房地产开发企业为研究对象，描述国内房地产成本控制的现状，探讨并分析存在的问题及其原因，进而深入研究在财务方面上房地产企业该如何选择成本控制方式。

成本管理 理论概述

房地产成本的构成主要包括以下几个方面：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、项目贷款利息、公共配套设施费、建筑安装工程费、税费以及其他费用。

成本控制属于成本管理范围之内，指依照计划成本、费用支出和消耗定额标准等，监督、指导、限制和调节生产经营过程中人物资源消耗和相关的支出费用，增强对偏差的敏感度，及时对偏差进行纠正，将实际耗费控制在标准范围内，不超出预期的目标成本。

房地产企业的成本控制是指房地产开发商有效控制项目开发的投资。成本预测与决策核算有利于企业对成本的有效控制，而成本分析与考核则是为其打下基础。更具体地说，房地产企业的成本控制是指企业通过科学合理的方法在项目开发前期、中期、后期过程中将投入项目的资金限制在批准的额度内，随时纠正过程中发生的偏差，同时合理使用人、财、物，以达到双项目标：一是实现对预先投资计划的控制，二是取得三大效益，即社会效益、经济效益和环境效益。

房地产企业成本控制的原则有全面成本管理原则、目标成本管理原则、动态成本管理原则、质量成本管理原则、战略成本管理原则。

国内房地产企业成本管理存在的问题的分析

（1）对项目前期工作的重视程度不足

目前，国内房地产行业关注更多的是项目开发过程中施工阶段的成本控制，而对于项目前期的可行性研究阶段以及投标和招标、规划设计阶段过程中的成本管理的重视较为不足。很多房地产企业还保留着传统意识，对项目前期阶段不重视，刻意去压低设计费用，对整个项目的规划设计造成影响，反而可能更大程度的增加整个项目的成本，管理者尚未掌握成本有效控制的概念，在项目事后进行成本核算时往往会发生最终成本大幅度上升的情况，造成企业成本管理的失控，影响企业进行正常经济运营。

（2）财务成本核算缺乏及时性、真实性

先进成本控制理论还未在房地产行业中广泛运用，因此大多数企业在设立成本核算对象时不够规范，由于房地产企业产品规模大、生产周期长的特性，企业在项目建设进行规划时往往运用成片分期开发模式，并且建筑产品被视为非标准产品，许多房地产企业不能真正根据产品的特点而合理确定成本核算的对象。同时，许多房地产企业的工程部门和财务部门在对项目开发建造成本确认和计量时存在明显差异，这直接引发了成本管理方面财务账面与实物数量不符的问题。不仅如此，在分摊成本费用时太过随意，使得工程成本核算与经营实际之间形成脱离。成本核算无法同步于施工进程，导致核算结果滞后于实际工程进度，这也直接导致了财务成本信息缺乏准确性、及时性，影响决策者进行经营决策。

（3）缺乏规范的企业成本控制体系

目前，我国房地产企业仍保留传统的“两个最大限度”的成本控制理念，即最大限度降低企业支出及最大限度提高企业收入，从中获取企业高利润。这种片面追求低成本、高利润的现象，在根本上就是对市场研究及产品定位的忽视。除此以外，我国房地产企业还未形成一定的体系性和科学性的成本控制方式，所以企业无法具有独特性地、且充分有效地全面控制自身的成本。

（4）财务部门工作处于被动方

财务人员学习到的财会知识仅局限于财务会计本身，不具备专业的工程建设知识，而房地产成本的计算正是运用了极为专业的工程造价知识，所以财务人员无法真正明白如何进行工程预算，这使得房地产企业的成本控制过分地依赖于工程建设部门的自我控制约束，内部容易发生作假情况，缺乏财务层次的整体有效监督。财务部门正因为缺少科学有效的控制工具和手段，所以在项目开发中的事前和事中控制中处于被动方。我国大多数房地产企业内部仍存在划分不清财务部门和工程部门的职责界限，两部门间的协调配合和监督不足的

基于財务角度的成本管理的改进建议

（1）建立全面预算管理体系

全面预算管理是向市场看齐，关注销售和利润，采用回顾、预测方式，并对现今年度及未来的企业经营战略进行精确规划，最终达到提高企业整体效益的目的。而建立全面预算管理体系是从全面预算机制、预算编制执行、预算考核分析这三大方面进行构建。第一步，将企业划分三级责任中心，分别是成本中心、利润中心、投资中心，以及资金、项目、财务三个方面的预算板块，然后分解年度目标成本的计划，并进行汇总、审批、执行，从而构建出精细化的新体系。第二步，在预算编制时执行层次互动并需要反复沟通协调，资金预算在经过预算委员会的批准后由各级中心严格执行。若产生预算外成本，财务部门需要向决策层申请特殊审批程序。最后再进行三项工作：一是完成月度分析、季度考核、年度总评工作，二是对比并分析初始设定预算指标与实际实现的各中心工作成果，三是考核其业绩。

（2）完善资金管理体系

资金管理体系的完善工作主要从三个方面入手：一是实行企业资金预算及建立对应的信息化管理系统，二是合理合法筹集资金，三是增强日常管理资金的力度。健全资金预算及其信息化管理，扩大预算管理范围，包含一切资金收支内容，加强年度、季度、月度的资金预算及日现金流量表之间的联系。利用已有网银系统和会计核算电子系统，建立电子网络资金控制平台，该平台的建立主要基于四个方面：资金结算控制、资金预算控制、资金全程预警控制和资金分析决策。为使资金筹集更加合理以及日常有效管理资金，首先应根据企业融资计划中标定的时点、额度，合理利用企业的财务杠杆以此降低资金筹集活动中产生的融资成本。

（3）改进财务管理体系主要从构建完善的财务成本审批制度和财务核算体系两方面来改进财务管理体系。

首先，各级审批人授权应合理且严格，对合同评审等程序的责权利进行配置。其次，汇总并统一归集和记录各会计主体财务数据的程序，各方账务的核算总结及在其基础上进行的会计报表编制和财务资料上报程序，以此解决成本核算对象不规范问题，统一成本会计科目的设置与工程造价口径。最后，加强全面预算体系与会计核算之间的联系，坚持原则按照管理会计的核算程序和规则进行会计报告体系的编制，对各个预算主体上均建立完善的成本管理核算体系，实现对管理层投资决策、日常经营工作的支持。

（4）强化财务部门在各阶段工作的成本控制

1.加强对投资决策阶段的成本控制

在前期的可行性研究阶段和项目评价评估中，财务部门占据着关键地位，财务人员汇总及计算各种数据及各项指标，从而支持企业管理者作出决断。财务部门建立估算模型（此模型可直接运用EXCEL表的公式进行计算）来形成较为规范的估算公式，以实现并保持指标和计算方法具有统一性，同时还可以提高估算的效率。

2.加强对规划设计阶段的成本管理

财务部门在规划设计阶段上成本控制工作的重点内容就是监督限额设计。设计概算的控制指标是前期投资决策阶段中确定的成本指标，原则上不能有所突破。首先，依据前期编制的预算对规划设计进行限额控制，设定设计费的限额将影响设计质量。其次，为使施工图预算和设计概算最优化并提高其准确性，财务部门应充分支持工程部门和造价部门的工作，监督图纸会审，联系相关部门对项目设计方案进行充分论证并再度优化方案。最后，财务部门应当联合工程部门健全工程复审制度，在造价部门审核的基础上，财务部门也应严格对报批、图纸、装修变更、功能材料等可控设计成本进行审核。

3.加强对招投标阶段的成本控制

在项目招投标阶段，财务部门应积极参与其中，具体工作任务可以是进行全过程监督，监督工程工作流程是否严格按照顺序完成，预防作弊。首先，财务部门应监督招标部门在选择投标单位过程中作到公平、公正、合理，择优人选，监督监理方、供材商、承建商的名册及资料库是否完整，监督招投标工作小组是否严格按照规定步骤对3家以上参与招标审查的投标单位进行筛选。其次，规范招标文件，无论是哪种类型的合同，其招投标书内容均应包含工程工期、工程造价或取费标准等相关的规范式格式化条款。最后，加强评标和定标的管理工作，工程部门、造价部门应仔细阅读审核投标文件，充分预测、分析及评价工程造价因素。财务部门应全过程监督招投标部门的工作。

4.强化合同评审阶段成本控制

在合同评审工作中，财务部门对成本控制的作用主要体现在五个方面：其一，是否严格按照规定工作流程来评审、签订合同。其二，对合同价款与招标中标价的一致性进行审查，并审查与目标成本中相对应的部分，查看两者是否相同。其三，对合同价款所涉及到的税收费用的合理性进行审查。其四，审查发票是否有按规定开具。其五，审查是否规范并合理地进行付款，是否能衔接上企业的资金计划。在情况允许下企业应尽量使用按工程节点付款的工程付款方式。由于工程量的审核与工程形象取得的进度相结合，这种方式便可避免非造价人员（尤其是财务人员）出现专业性错误，有利于他们对工程付款的审核，使付款方式更加便捷。

5.强化施工阶段成本控制

施工阶段中财务部门应完成如下工作任务：一是监督结算流程中现场签证和设计变更是否按规范办理，二是监控目标成本与动态成本之间的差异。

6.加强对合同付款阶段的成本控制

在付款环节中，财务部门掌握较大的主动权，在工作中财务部应主要把握两个关键点：

一是，付款必须严格遵守合同文件的约定。为避免造成不必要的纠纷，财务部门需要积极联系对方单位做好协商以取得对方的谅解。二是，付款金额必须进行严格审核。房地产企业可按照工程完成的形象进度或者已完成工程量的一定比例来进行付款。

7.强化竣工决算阶段成本控制

在竣工决算阶段，财务部门应注意以下几点：

第一，结算审计必须按相对固定的步骤进行。

第二，工程结算文件必须保证完整性。

第三，甲方提供的资料文件是否齐全，相关人员的签字完成情况，以及如果出现材料过程如何处理如何等。

第四，施工单位的发票是否真实可信，没有遗漏和重复。

第五，工程结算中会涉及到的税收必须符合真实情况。

第六，工程结算过程中出现的罚款必须结清。

第七，财务部門应与开发商业务部门、施工方、供货方的付款情况经对比无显著差异。

第八，质保金是否留足。

第九，财务人员在结算过程中坚持以上原则，以发票的完整真实性为主要的依据。

第十，最后对应的房地产公司在达到条件后要及时进行结算。否则可能会给企业带来强行核定成本及税款的风险。并且在实务工作中，避免有些相关方拖延工程结算而造成企业经济利益损失，财务部门应与业务部门保持紧密联系，并应经常敦促相关部门按约进行工程结算。

结语

综上所述，在新经济形势下，外部经济环境以及内部经营管理问题带来严峻的挑战，我国房地产企业内部管理进行有效变革是刻不容缓的任务，成本控制尤其应引起众房地产企业的重视。企业不仅应该将成本控制放在与企业效益对等的位置上，也要明确成本控制的目标，必须从市场竞争的实际出发，做好房地产企业成本控制和管理工作。企业应采取科学的成本控制管理的策略与方法，从而增强企业的竞争力。

我国房地产市场目前在经历重挫后，逐渐回温，国家虽出台许多政策刺激房地产市场，但市场回应不如之前热烈，因此房地产企业的管理者仍然要保持谨慎，坚持进行企业内部科学有效改革，以灵活面对外部环境的变动，追逐最终目的即获得利益最大化。而在目前市场仍不景气的情况下，做好成本管理工作，保证成本真正有效投入，是房地产企业管理目标。

指房地产企业在生产、销售房地产产品而花费的各项耗费之和是指由于固定性资本成本的存在，而使得企业的普通股收益（即每股收益）变动率大于息税前利润变动率的现象。

是指按照投资或者造价的限额进行满足技术要求的设计。

指某承包工程完工后，为确保业主切身利益，在支付工程款总额中扣除5%（国家规定）质量保证金。