物业企业内部控制与风险规避

熊燕萍

物业行业主要涉及到两个主体，一是业主，另一个是股东。对于业主来说，更多的是希望从物业当中得到更多的服务和帮助，而对于股东来说，更多的是通过物业获取更多的效益，因为两者关注点的不同，所以在进行物业工作的时候很难同时的满足双方的要求，这也是物业工作很难做好的主要原因之一。物业行业作为一个新兴行业，只有采取了先进的内部控制方法，做好内部控制的基础之上，才能够做好企业的风险规避工作，只有这样才有可能实现股东与业主的需求，实现共赢。

一、物业企业目前面临的主要风险

（一）经营风险

目前， 部分的物业企业在没有经过仔细的市场调查，就盲目的开展物业工作。没有弄清楚所要承担的项目在市场当中的价值地位，没有充分的掌握业主的购买力、要求，同时对于自己的条件没有进行充分的了解，没有清楚的了解与业主之间的关系，所以在实际的工作中常常出现业主与物业之间的矛盾，长此以往会给物业企业的声誉带来不利的影响。

（二）政策风险

目前，我国为了鼓励支持物业行業，颁布了许多相关的政策制度，例如：《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理条例》、《物业管理企业资质管理办法》等等，但是仍然还有许多不足的地方。例如：在企业股东与业主以及开发商发生的矛盾纠纷该怎么处理，物业设备、公共设施的归属等等问题都没有相关的制度，所以在出现这些问题的时候企业往往没有依据可以支撑去解决问题。

（三）合同风险

物业企业与业主在进行合同签订时，往往会因为牵扯到利益就会产生矛盾和纠纷，有些物业会因为签订的合同不够规范而产生巨大的损失；有的物业企业会盲目的抬价、压价，造成企业经营管理的失败。合同的签订往往是业主和企业双方同时进行的，所以在签订的时候双方都应该本着认真负责的态度，这样可以避免在今后工作的过程当中发生矛盾纠纷，避免阻碍物业管理工作的进行，降低合同风险可能对企业造成的损失。

二、物业企业内部控制与风险规避的改进完善措施

（一）树立科学正确的内部控制观念

对于物业企业来说，作为一个新兴的行业要想做好企业的内部控制管理工作就需要树立一个科学正确的内部控制管理观念，特别是管理层需要加强对于内部控制管理的重视，制定完善相关的内部控制管理制度，加大制度的执行力度，充分的发挥制度在内部控制管理当中的作用。另外，因为物业企业也是服务行业当中的一种，物业管理人员作为直接与业主接触的人员，应该有足够的能力去进行沟通交流以及完成业主交代的各项任务。所以对于这些工作人员来说，应该努力的提高自身的业务水平，并且应该处理好与业主之间的关系，有问题应该及时的进行沟通，为企业更好的发展打下坚实的基础。

（二）处理好业主和企业之间的关系，保障物业服务水平

对于物业企业来说，业主的评价对于自身的发展来说至关重要，所以在实际的操作过程当中，企业应该加强重视与业主之间的关系，积极探索如何加强二者之间的紧密联系，尽可能的满足业主提出的各种要求。对于业主提出的各种合理要求完全满足，不合理的要求按照实际的情况进行沟通商量，及时的处理解决好在工作过程中与业主之间的纠纷，努力的提高物业的服务水平。企业应该设置专门的投诉处理部门，专门的处理解决业主的各种投诉以及提出的意见。在管理能力以及内部控制管理的效率上都需要提高，尽可能的做到更好。

（三）做好企业的风险事前、事中、事后控制

对于物业企业来说，要想做好内部控制管理不仅只是做到事中控制就行的还需要做到事前预测以及事后总结。首选，对于事前控制来说，企业应该建立专门的风险预警机制，建立专门的机构进行管理。做好事前的风险预警工作，有利于企业之后事中控制以及事后总结的进行。并且企业应该根据自身工作的需要，结合年度计划对可能存在的风险进行识别、评估以及分析，制定中长期的风险管理计划，根据预测的风险作出相应的准备方案，以便于在风险出现的时候能够及时的得到解决，最大程度的降低对企业造成的损失。其次，对于事中的控制，物业企业在事中进行内部控制时有些风险是不能够通过事前预测出来的，所以企业只有坦然的接受这些风险，同时做好准备应对。在这个过程中，企业需要做的就是建立应急积金库，专门应对这种不能提前预测且紧急的风险事故，以便于企业可以顺利的度过风险期，避免阻碍企业工作的顺利进行。最后，在事后总结方面，物业企业需要做的就是严格的根据已有的数据进行总结分析并且找出风险出现的原因，避免下次再犯。这其中，需要记录风险相关人员的各种信息、想法以及总结，以便于在企业下次遇到类似的风险时可以作参照，及时的解决问题，降低风险带来的损失。

三、结语

综上所述，目前物业企业在内部控制以及风险管理上存在着一些问题，这些问题的存在严重的阻碍了企业的进步与发展，所以企业应该加强对于内部控制管理与风险规避的重视，提出相应的应对措施，做好内部控制工作的同时及时的规避企业潜在的风险，最大程度的降低风险可能对企业造成的损失。（作者单位为东莞市松山湖控股有限公司）