房地产企业财务管理的优化

陈金娟

随着我国经济的不断发展，房地产企业也迅速成长起来。财务管理水平的高低对房地产企业利润实现和健康发展影响巨大，合理规范的财务管理有利于企业加强对资金的合理利用，降低企业成本。当前，财务管理在房地产企业中存在一些问题，本文将围绕房地产企业财务管理的现状，探讨优化房地产企业财务管理的策略，以便促进房地产行业的更好发展。

一、房地产企业财务管理的现状分析

（一）房地产企业未建立切实可行的财务管理制度

一个企业的发展和强大离不开一套切实可行的管理制度，我国大部分的行业都存在一个通病，企业没有建立完善可行的管理制度对企业的管理行为进行规范，导致许多企业在经营过程中，执行者往往是根据自身的主观意识操作业务，阻碍了企业的发展。房地产企业也同样存在这样的问题，主要有三点原因。第一，财务管理制度的建立需要经验丰富、懂业务的高素质财务人员，这样的人员一般薪酬较高，很多企业为了节约人力成本的投入，未引进这样的人员，导致企业不能根据自身的实际情况建立一套严谨可行的财务管理制度；第二，财务管理制度和企业的基本制度及其他制度的匹配度不高，导致实际落地执行困难；第三，企业领导层对财务管理制度的执行不支持，导致制度执行困难。为控制企业经营过程中的风险，完善的财务管理制度会对企业经营的很多行为进行详细的规定，企业领导往往认为这些规定限制了业务的快速推进，财务管理制度执行起来有阻力。

（二）对资金的管控力度较弱

房地产是资金密集型企业，现金流是房地产企业的命脉，在特殊时期，房地产企业往往会牺牲利润来保现金流，可见资金对房地产企业的重要性。目前，房地产企业资金管理存在以下两个主要问题。首先，企业融资渠道单一，融资成本高，融資额度小，不能支持企业做大做强；其次，财务不能参与到企业的经营管理过程中去，对房地产开发进度和销售回款督促不够，造成房地产企业开发周期长，资金占用时间较长，资金周转率较低、不利于房地产企业的健康发展。

（三）对成本的管控力度较弱

在房地产企业中，成本不仅与项目方案的设计实施有关系，还与土地的使用权获取方式有着重要的联系，我国房地产企业在成本管理中主要存在两个问题。第一，房地产企业在土地购买过程中，购买价格与实际成本之间的价格不一致，具有较大的差异，如采用股权收购获取的土地，一般情况下，支付的股权收购款要大于土地招拍挂价款，高出的这部分价款因为没有合法的票据，导致在企业的企业所得税和土地增值税前不能扣除，从而增加了企业的税收成本；第二，房地产企业设计方案存在缺陷，施工过程中变更签证增加，成本大幅增加。

（四）财务管理人员的综合素质较弱

房地产企业的产品开发建设周期长，对资金的需求量很大，不管是资金的流动还是资金的借贷都需要财务人员扎实的专业功底、丰富的财务经验和较高的综合能力，对财务人员的要求较高。而房地产现阶段的情况是，财务人员的综合素质较弱，只会进行简单的会计核算，了解浅层次的财税法规，对资金的管理经验不足，对企业的实际业务不了解，对国家的政策不熟悉，导致房地产企业在财务管理方面出现了诸多问题。

二、对房地产企业财务管理提出建议

（一）房地产企业需建立完善的财务管理制度

首先，房地产企业应该以国家的法律法规作为制定财务管理制度的基础，根据自身企业经营的实际情况，建立一套切实可行的财务管理制度，对财务管理的流程和标准进行重新梳理，全方位考虑财务管理活动，使企业在财务管理方面更加规范、更加合理，降低企业风险；其次，房地产企业需要保证财务管理制度与其他管理制度的切合度，财务管理制度不应该与其他管理制度相互冲突，合理配置企业的资源；最后，房地产企业要严格执行财务管理制度，对违反财务管理制度的行为，进行严肃地惩罚，充分体现财务管理制度的权威性，保证房地产企业按规范运行。

（二）房地产企业需要提高资金的管控力度

财务人员对资金的合理管控，有利于企业资金的合理运用和规划，提高资金的使用效率。房地产企业可以通过两个方面加强对资金的管理力度。一方面，财务管理人员需要对企业的资金进行合理规划和管理，提高企业的信用，开拓融资渠道，多拓展融资成本低，还款周期长的融资品种，降低资金成本；另一方面，财务管理人员应在加快开发进度、促进销售回款方面下功夫。督促开发进度，为尽早具备销售条件奠定基础；尽早开展与按揭银行的沟通，待预售证办理完毕后能快速形成销售回款，提高资金的周转率，减少资金的占用时间。

（三）房地产企业需提高对成本的管理能力

企业的成本支出对企业的利润有重要的影响，控制成本成为房地产企业财务管理很重要的任务。第一，财务人员要参与到企业经营的各环节，从拿地开始，做好各种方式获取土地的成本测算与分析，为企业降低成本奠定基础；第二，财务人员要提高成本核算的能力，掌握企业在经营过程中实际花费的成本，做好土地增值税和企业所得税的税负测算，合理制定销售过程中的定价，促进企业利润的最大化；第三，财务人员需要严格控制施工过程中变更、签证的工程量，对工程材料的使用量进行严格把控，发现超项目预算的情况及时提醒相关部门查明原因；避免在施工过程中的浪费。

（四）房地产企业需提高财务管理人员的综合素质

房地产企业中，财务人员的综合素质高低，直接影响了财务管理风险的大小。企业在招聘财务人员时，需要充分全面的了解应聘者的综合素质、学习能力、专业技能以及财务经验，提高财务管理部门的人才质量。企业对在岗的财务人员，需要加强多方面的培训，比如财务管理知识的培训、财务风险管理的培训、房地产业务知识培训等，增加财务人员的知识储备，定期或不定期对财务管理人员进行考核，提高财务人员的忧患意识，激发财务人员的学习潜力，提高企业的经营效率，促进房地产企业在竞争中处于不败之地。

（五）加快财务管理信息化系统的建设

随着互联网的发展与强大，许多企业充分利用互联网电子技术的优势，对企业进行管理，因此房地产企业也应该加快对财务管理信息化系统的建设，提高财务管理的效率，为高层领导者的决策提供及时、有效、准确、可靠的信息数据。房地产企业在财务管理信息化系统建设的投入中，需要对开发过程进行全面考虑，根据企业自身的财务管理特点，建设出符合企业的财务管理信息化系统。财务人员要积极主动参与到财务管理的信息化建设中，主动学习新的信息技术，提高财务管理的工作效率，充分发挥自身的岗位价值，促进房地产企业的稳定发展。

三、结语

综上所述，房地产企业的财务管理对企业资金、成本、效益的影响起着决定性作用，虽然现阶段的财务管理在各个方面存在许多问题，但是房地产企业可以通过建立完善的财务管理制度、提高对资金的管控能力、加强成本核算能力、提高财务管理的综合素质以及加快财务管理信息化系统的建设等多方面进行改进，促进企业在竞争市场中的稳定发展，提高企业的竞争实力。（作者单位为河北联驰房地产开发有限公司）