房地产企业投资决策与风险分析

【摘要】近年来，随着新时代中国特色社会主义市场经济的持续发展，房地产市场不断繁荣，企业竞争也显得异常激烈。在竞争日趋白热化的房地产市场，房地产开发企业如何提高企业的投资效益，是当前的一个重要课题。企业只有实现了效益最大化，才能够在激烈的市场竞争中脱颖而出。

【关键词】房地产企业；投资决策；风险分析

1、房地产企业投资的特点

1.1投资成本高

房地产通过销售商品给其他投资者带来了商品的转移，由于获取土地的成本较高，加之房地产产品建设周期长、占用资金量大且时间长等特点，导致房产的价值也较高。房地产项目在未完成建设之前，不具备使用价值，但是需要持续进行资金投入，导致投资成本高成为房地产企业的特点之一。

1.2投资回收期长及风险大

房地产投资是一个复杂的购买过程，它要受到房地产市场各个组成部分的制约，如受到土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场、房产市场的限制，投资者把资金投入房地产市场，往往要经过这几个市场的多次完整的运动才能获得利润。房地产的投资周期过长，会造成各种不同的风险，直接使投资收益发生了改变。投资若是失败，会影响资金到期回款等问题，投资者将面临资金周转的困难境地，影响投资者生存和发展。

1.3投资收益性好

由于土地的稀缺性和不可替代性，会造成房地产的保值，增值和高附加值等潜在的有利条件，但这种投资收益取决于投资的决策层面，运用投资敏感性分析等方法，确定投资的组合与方向。

2、房地产投资风险因素及风险分析方法

2.1房地产投资风险因素

1.市场风险。任何市场的供给和需求都是动态的，而房地产投资在市场中主要指的是买方与卖方的交易活动。在目前一线城市的市场中拿地成本仍然较高，这也是造成目前一线城市房价居高不下的重要因素，投资者想要避免房地产产品价格过高，应了解房地产和土地市场的供求关系变化规律，对市场进行充分的掌握。2.财务风险。财务风险主要由通货膨胀、利率、资金变现、税率等因素的改变导致，这些风险的产生与国家的经济政策变动相关性较高。财务风险是普遍存在的，在投资的过程中，应谨慎对待整个流程。3.融资风险。房地产投资的融资风险主要是指房地产开发的投资会受到融资的环境和方式的影响，房地产项目投资是一种比较集中的资金投资。它也是指在筹资活动中由于筹资的变化所带来的收益的风险。4.经营风险。经营风险主要分为两类，一是领导人的决策风险，二是内部管理的风险。道德风险和逆向选择问题容易导致经营风险的产生。

2.2房地产投资风险分析方法

1.概率分析法。信息收集是一项很重要的活动，在此基础上，使用概率法则使得不确定性因素数量化，最终预期收益最大化的决策才是应该选择的最佳路径。概率分析法使用图形和图表来进行现金流量分析。当房地产投资项目可能涉及到上期的未来现金流和结果，可以用这个方法来明确列出这些现金流来分析有关期间随时间变化的现金流，通过确定预期的货币价值以帮助投资决策。2.敏感性分析方法。在对房地产项目进行投资分析时，有关的数据、条件等一般不可能完全符合实际情况。另外，由于投资分析是在项目投资之前进行的，到房地产项目建成时，有关情况可能发生了较大的变化，相关指标也有可能不符合实际情况。敏感性分析研究的是影响投资项目经济效果的主要指标，如投资回收期、内部收益率、房地产项目的净现值，若某变动因素的小幅度变化会造成项目经济指标的大幅度变化，则可以认为该项目对该变量很敏感，在实际工作中，对经济效果指标的敏感性影响大的因素，要严格加以控制和掌握。因此，敏感性分析是用来确定存活力，并尝试采取措施控制的因素，以降低投资风险因素的本质。

3、我国房地产所面临的风险分析

3.1经营模式与金融模式的风险分析

房地产企业在低周转模式下要不断扩张自身的经营规模，需要有以下几个前提，一是房价地价不断上涨，二是企业经营的效率不断提高，三是企业进行扩张所需要的资金持续得到外部资金的支持。但是这种假设没有考虑房地产行业的周期波动风险，同时也缺少能够对抗周期波动风险的机制。从近几年来看，房价地价的上涨速度正在减慢，同时由于资金成本上升和销售下滑等因素導致企业的经营效率无法可持续，房地产的现金流压力加大，因此在低周转模式下的房地产企业经营面临巨大的挑战。房地产也是一种金融产品，从三个方面可以看出，一是它对整个金融环境比较敏感，二是很难离开住房金融体系，三是地产开发投资的独特性质。我国房地产企业的存货周转率一般较低，这会使得企业容易出现资金短缺的问题，为了不断补充融资，开发商为了能持续其经营模式必然会选择保持高负债。

3.2房地产企业财务风险及其分析

财务风险指的是企业的财务结构不合理、融资不当导致失去偿债能力，财务风险是客观存在的，可以将其划分为以下几类。1.按期偿债风险。大部分房产企业的开发资金主要来自有资金、预售款、银行借款和经营性欠款这四个部分，其中房地产企业的自有资金通常比较低，房地产企业的投资拓展所需资金基本上来自银行贷款、信托基金。同时，房地产的投资回收期较长，在回收期内会面临的不确定性较大，所以可能导致偿债风险。2.利率变动风险。对于严重依赖银行贷款的房地产开发公司，利率的变动是影响房地产市场最为关键的因素之一，利率上调必然会导致使用资金的机会成本变高，而资金成本的上升又会导致企业投资收益率下降。

结论：

在促进现代经济的发展中，房地产经济发挥着重要的作用，房地产企业对于自身风险的防范和投资决策对其自身乃至国家都有着积极的效用，所以构建完善的房地产企业风险调控政策才能够进一步促进我国房地产业的发展。

参考文献：

[1]沈捷.基于EVA模型的房地产企业价值评估运用[J].现代营销（下旬刊），2017（12）：232-233.

[2]王菲.关于房地产企业成本控制问题的一些思考[J].全国流通经济，2017（34）：45-46.

作者简介：

李丹，天津物产置业发展有限公司。