有效完善不动产登记研究

【摘要】不动产登记，有助于明确产权分布，保护产权拥有人利益。为了确保人们创造财富的激情，就需要创建完善的不动产登记管理系统，才能在保证人们财产的同时推动有关产业的跨越式进步。本文主要结合实际状况，分析现阶段不动产登记遇到的问题，提出完善措施，以供参考。

【关键词】不动产登记；问题；措施

随着市场经济的发展，以及历史、自然和社会等因素的影响，致使在不动产登记中遇到各种各样问题。以下将结合实际经验，分析目前不动产登记遇到的问题，以推动不动产统一登记机制的发展。

1、不动产登记遇到的问题

自国土资源部创建不动产登记管理部门以来，不产登记工作虽然取得了一定成绩，然而因为不动产登记操作比较复杂，缺少必要的法律法规，使得在实际操作中面臨这样那样的问题。这些问题倘若无法有效的解决将影响不动产登记健康发展。

1.1登记单位职责分配不清晰

不动产登记单位承担着连接各部门的职责，其不仅仅需要登记发证，还需要调查、检查、审批等。然而由于大多数人还不知道内情，认为其主要负责的只是登记工作，使得登记过程中出现各种问题。之所以造成这些现象的原因是，不动产登记岗位职责分配不清晰。比如，交易抵押房产，由于其职能的权限在交易单位，居民在进行登记时就需要提供“三证两同”（也就是居民户籍证明、身份证、结婚证明和交易、抵押合同），居民提供以上证明之后需要到房屋交易填写有关表格，并签字、盖章、拍照，确认无误，三天之后方可领取告知单。

1.2档案转交不及时或者不顺畅

不动产登记档案的转交，是登记工作中不可缺少的操作之一，也是保证档案管理顺畅的基本保证。然而在实际操作中，档案转交却出现问题，特别是转交时间方面。导致这一现象的主要因素有三点：第一，房产单位对房屋转交登记实施的一体化管理，以至于资料整合之后无法分开查看；第二，建设单位负责出台有关文件，其要求房产单位也要创建房屋转交档案；第三，历史存在的问题，由于少数档案出现破损现象，导致档案交接无法顺利进行。

1.3法律规定范围和参照不明确

根据现有状况来说，我国还没有一个统一的法律来维护不动产登记，特别是登记单位权力交叉、职责界限等不清晰，造成登记出现问题。此外，不动产进行交易的基础就是明确的权属，然而在实际操作中，权力细分模糊，导致资产法律权属不确定，无法维护权益人正当权利。倘若由于不动产登记危害到公民的权益，将如何规定双方责任？

1.4缺少先进和熟练的操作技术

相对来说，土地和房屋登记目前发展已经趋于成熟，但是在林权、海域等登记方面，不管是测量坐标、精度，还是统一标准、范围，都存在一定的问题。另外，在创建不动产登记平台和技术研发上还存在数据不完整、业务操作不顺畅、信息体系不整合等现象。

2、健全不动产登记工作的措施

2.1统一不动产登记的程序

由于不动产登记经常产生重叠、交叉等现象，因此其可以使用的方式有：第一，由具备社会化服务工程的机构来登记，比如，事业单位、公证部门等；第二，由政府设立专门的单位进行不动产登记工作，此方式运用频率较高，其主要是因为我国基本国情所确定。因此，相关机构应当在基于有关登记工作、文献资料和人员上整合之上，推动登记工作效率和质量。

2.2制定切实有效的档案交接计划

国土资源机构应当协同同级编办，在提升各单位职能转变的同时积极与房屋建筑机构、海洋管理机构、林业管理等机构的联系，并明确各自岗位职责，以便实现不动产交接的顺畅和顺利。此外，在档案交接过程中，还需要制定精确的整理、转交内容和标准，并确定数据和文献保管原则、模式和时间。与此同时，国土资源机构还需要结合国家有关档案管理制度，实施行政首长责任机制，以便落实到个人头上。值得注意的是，在对重要文档的保管中要注意加密工作，以避免出现数据篡改现象产生。

2.3基于最终成果整合登记资料

不动产最大的特征就是地域性、不动性和空间性。一般情况下，不动产涉及到的地理信息多为多边形表示，例如，坐落、占地面积、界线划分、功能等。随着精细化管理的深入，土地和房屋登记整体发展趋于立体化，房产和地籍三位（一般指的是权利拥有人、客体权利拥有人和权利对象）也必将转向图文一体化发展。图文一体化发展是提高不动产权籍审核和保管的主要凭证。经过对不动产权籍的审核，有效保证了房屋落地、林落地等不动产的权属关系。此外，依据房屋（或者林地）匹配产生的不动产单元，可以确保遗漏现象的产生，从而为登记的精确性、合法性、真实性提供保障。

2.4明确岗位职责

由于不动产登记错误导致的损失主要有两项表现：人身权利和财产损失。“登记过程中造成的损失是由第三方或者有关工作者失误导致”是进行责任判定的基础，然而对于如何来承担应有责任，则需要结合实际状况，详细加以分析。倘若不动产登记出现问题，是由申请人员提供虚假信息导致的，例如，伪造假的房产证明、假的身份证明等，则应当由申请人全部承担；倘若由登记工作者失职造成的，则应该根据有关法律法制规定由登记工作者承担；倘若由于行政人员的干预导致的失误，则有相关机构和相关当事人处理；倘若损失是因为文件错误造成的，将由提供文件的单位承担应有责任，并赔偿一定经济损失。

2.5提高不动产登记人员技术

因为各个单位都掌管着大量的信息和数据，所以使用现代化技术，创建不动产发证体系和档案管理体系为一体的不动产管理体系，对于提高不动产管理效率的提升意义重大。例如基于信息技术、计算机技术和GIS技术，创建有利于内外联动的不动产管理体系，可以有效提升不动产登记的精确性、真实性和权威性。

结语：

不动产登记实施统一机制已经运用一段时间了，然而要全方面的创建和完善该机制，提高不动产登记的有效性，就需要更进一步的提高居民在不动产登记和转交中的信任感和安全感。此外，还需要使用有效的解决措施，以确保创建完善的不动产统一登记系统，从根本上维护权利人的权益。

参考文献：

[1]田丰.不动产登记错误赔偿责任实证分析[D].延边大学，2015.

[2]王美丹.不动产登记法律责任制度的研究[D].吉林大学，2015.

[3]王履华，孙在宏，彭英.不动产登记信息数据整合及管理基础平台建设研究[J].技术应用，2014.

作者简介：

王锦利，天津市地籍管理中心。