浅析“营改增”对房地产业税负影响

【摘要】2017年5月，“营改增”在我国全面施行。房地产业作为我国国民经济的支柱型行业，是“营改增”的重要一环，其税负波动引起了社会的广泛关注。从长远上看，“营改增”能够完善税制、促进国民经济的平稳运行，但短期内势必影响到我国房地产行业的稳步发展。本文探讨“营改增”后房地产业的税负波动，旨在找出促进房地产业改革步伐的建议，使得我国房地产业能够平稳度过改革。

【关键词】房地产业；“营改增”；税负波动

1、引言

2017年5月，“營改增”在我国全面施行。房地产行业作为我国的支柱型行业，其改革更是“营改增”推行路程中的重要环节。近年来，房地产行业对我国国民经济的贡献度逐年增加，2016年占GDP比重已达6.5%；此外，房地产业对我国的税收贡献也很大，营业税收入占营业税收入总额的30%以上，企业所得税占比也超过10%。“营改增”给房地产行业带来的效益有待验证，由此引发的一系列问题也亟待解决。

研究“营改增”对我国房地产企业的税负的影响，有助于进一步消除房地产业重复征税问题，促进税制结构的合理化；同时，分析“营改增”后房地产业所面临的局面，能够提高房地产企业的经营能力，有利于房地产企业在我国新常态的背景下健康可持续的发展，也有利于国民经济的平稳运行。

2、“营改增”对房地产业税负的影响

在“营改增”前，房地产业营业税的征收率是5%，价内税，全额征税；实施“营改增”后，房地产业增值税的征收率是11%，价外税，差额征税，小规模纳税人及简易征收的税率为5%，不能抵扣进项税。若是小规模纳税人，税负基本无变化，但房地产业由于整体收入规模大，很难将其归为小规模纳税人。此外，房地产业还涉及到土地增值税，房产税和企业所得税等，要综合考虑各税种因素，改革前后的税负变动主要是看进项税能够抵扣的数额大小和自身的投入产出水平。

此处简单举个例子，假设一家房地产企业出售一栋楼，售价1000万，土地出让金120万，房地产开发成本300万（均取得可抵扣的增值税专用发票，可抵扣进项税为25.48万），其他期间费用为80万，印花税万分之五，其他费用扣除比例3%。经过测算，“营改增”前的营业税为50万，城市维护建设税及教育费附加为5万，印花税为0.5万，土地增值税182.73万，企业所得税为65.44万，税费合计为303.67万，税负率30.37%。而“营改增”后，增值税为61.73万，城市维护建设税及教育费附加为6.17万，印花税为0.5万，土地增值税119.45万，企业所得税为41.67万，税费合计为229.52万，税负率23.25%，税负率为28.89%。由此看来，单从营业税和增值税的比较来看，税负上升，主要由于进项税抵扣较少；但综合考虑各项税金，总体税率下降，主要由于“营改增”后销售额中土地出让金的扣除，土地出让金一般是房地产业的主要投入之一。当然，这只是一个简单举例，不能以点盖面，但也能够说明“营改增”对房地产业的税负波动有很大的影响。

上文中是假设所有开发成本都能抵扣，现实当然不同。房地产业的产业链条较长，上游涉及到金融业，建筑业及其他现代服务业等。此番“营改增”，这些行业均进行改革，房地产业能取得增值税专用发票的几率比大增，可以从建筑成本中获得11%的进项税额抵扣，从金融业取得6%的进项税额抵扣。人工成本可抵扣的可能性不确定，劳务公司能够开具11%税率的发票，而一些散工或农民工根本不会开票，劳务公司无法取得进项税，可能将税负转嫁给房地产业。材料成本也不一定能够全额低税，很多材料供货商为小规模纳税人，只开普通发票，而一般纳税人开具专用发票可能会提高售价，也会导致企业总成本的上升。

另外，如果房地产企业采用预收方式或者自行开发项目的方式，则需要预缴税款，这就导致房地产业前期成本增加，加上近几年我国信贷政策的逐步紧缩，都将影响到企业的现金流，最终使企业面临资金短缺的局面。

3、“营改增”后房地产业的对策建议

3.1纳税人身份的选择

年应纳税销售额在500万以下的房地产企业为小规模纳税人，适用5%的征收率，这与“营改增”前营业税的税率一致。而年一般纳税人可以根据实际情况做出调整，如在开发老项目时选择是否采用5%的征收率，纳税人一定程度上拥有自主选择性，从而为纳税筹划创造出空间。

3.2增值税发票的选择和管理

“营改增”后，增值税实行的是差额征税，因此，进项税能否抵扣就变得尤为重要。房地产企业在采购物资时，除了要考虑质量和价格，还要考虑能否取得增值税专用发票。上游企业若是能提供增值税专用发票，房地产企业就能用于抵扣减轻税负，当然也不排除上游企业为税负转嫁而提高价格的可能。

增值税专用发票应在开具之日起180天内办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。若是超过时间没有认证，或是发票不慎丢失，就不能进行抵扣。因此，增值税专用发票的管理也是重要一环，由于“营改增”前企业没有这一操作，改革初期企业往往容易忘记，造成不必要的损失。此外，增值税专用发票是用于抵扣的重要凭证，也是税务稽查的重点，做好发票管理工作也能降低企业税收风险。

3.3转变经营模式

“营改增”后税法规定：房地产开发企业销售精装房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用，已经包含在房价中，无需视同销售。相比而言，销售精装房比毛坯房更能减轻税负，因为精装房里的建筑材料以及家具等比较容易取得增值税专用发票。此外，房地产业和建筑业的关系密不可分，且均为“营改增”的重要环节，房地产业可以与上游建筑业进行协商，加强合作，如注重材料的选择，降低散工的比例等，形成一个良性循环。

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作者简介：

李梦云，南京财经大学财政与税务学院。