影响房价的主要因素刍议

【摘要】自1994年5月住房制度改革提上议事日程，住房问题在不同时期，发挥了不同的功能和作用，而房价是老百姓最为关注的热点和焦点。本文重点分析住房问题的功能历程及在20多年发展过程中影响房价的主要因素，以此为“房租不炒”定位的长效机制提供建议。

【关键词】住房；房价；功能；主要因素

房子首要的问题是解决居住的，居住是其基本功能和属性，但不能排斥房屋具有的经济功能，社会发展功能。

1、住房问题在不同时期，发挥着不同的功能和作用

建国初期，解决住的问题主要是靠 “集体宿舍”。到70年代末80年年代初，我国住房问题定位为“福利分房”（公有产权房以较低的租金出租给干部职工）。1994年5月，住房制度改革提上议事日程，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，各地各单位主要通过自建或集资解决本单位职工的住房问题，住房定位为“福利为主，购买为辅”。到1998年7月，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，明确宣告 “停止住房实物分配”，把解决职工群众住房问题定位为：以经济适用房为主的安居工程。2003年8月，国务院出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，标志着房地产业定位为国民经济的支柱产业。直至2013年，这是我国房地产业发展的“黄金十年”。2016年12月，中央审时度势，对房地产市场进行分析的基础上，明确要求：要抑制房地产泡沫，又要防止出现大起大落。首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”作为房地产市场平稳健康发展的定位。2017年10月党的十九大报告将住房问题作为民生保障的组成部分，进一步明确提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”住房问题再次回归到其本质属性。

2016年度一线城市住房价格强烈反弹，并波及二线城市，投机特点明显，金融风险隐患加大，9月30日各地各部门纷纷出台限令措施，维护房地产市场稳定。解决住房问题，防范遏制投机行为，特别是房价位高的问题，仅靠限令政策是不可持续的，必须标本兼治，综合施策，因地因时而为。

首先是人口因素。房子是用来住的，人口的增减决定住房需求的规模。人口净流入城市，也是住房净增加城市，要按照人口动态流入的需求，把握建设用地上市节奏，保证供需平衡，任何一方面的脱节，必然影响房价的涨跌。流动人口又决定了房屋租赁市场的繁荣与否。四、五线城市总体是人口流出大于人口流入，平衡好大中城市人员规模，调整人口流动，根本上在产业结构调整，要缩小城乡之间的差距，提高人口增长与变动的稳定性，是解决住房问题的首要因素。

其次是土地因素。土地联结房地产库存，剔除炒作影响，供地较多，房地产库存就会越高，商品房供给充足、充分，房价上涨的空间就越小，反之，房价上涨的潜力就越大。考虑城市的发展规模、发展方向和发展速度，综合城市布局、产业布局、功能特点，要有计划地制定土地供应的长期规划和近期计划，注重与城市总体规划的衔接与调整。分析商品房的库存情况，特别是隐性库存（空置率）及房屋租赁状况，及时调整土地供应计划，对闲置土地及时收回，对隐性开发严惩与打击。土地资源的有限性也决定了建设用地的有效供给，保持住宅建设用地的平衡供给，调节好住房供求关系，促进房地产价格稳定、合理。土地使用是从根本上解决房价的涨幅因素之一。

第三是财税政策。房子用于居住，是其基本属性，但造房子却具有社会功能、经济功能，在国民经济发展的高速增长期，房地产业是国民经济的支柱产业之一，有利于推动各行各业的发展，房地产业的上、下游产业多达近百项，房地产业的发展已然成为社会经济发展的晴雨表。现行的财政税收体制机制决定了社会经济各项税收一大部分进了国家财政的笼子，有利于国家集中力量办大事。地方要发展，要政绩，甚至要吃饭，钱从哪里来？银行不会白白给你钱；向民间融资总是要还的，风险太大；只有土地，城镇化的推进，土地的增值是地方政府的“大口袋”，土地价格的上涨必然推动房价的增长，与其扬汤止沸，限价、限购、限限……，不如釜底抽薪，让土地回归本源，缓解地方政府更多的创收途径，改革现行税收机制，让地方政府有更多的税收自主权，变地方土地财政、融资财政为产业财政、创收财政，从而推动住房产业回归本质属性，实现“房住不炒”的定位。

第四是金融杠杆。从全款购房到负债购房，美国老太的购房故事已广泛流传并深入人心。金融是支撑房地产业发展的擎天柱，金融杠杆越强，房地产风险越大，既要遏制房价过快上涨，又要防止房价大起大落，稳定房地产业的健康发展，是近几年中央经济工作会议的重点议题，明确强调要加强研究，建立符合国情的基础性制度和长效机制。实践证明，通过金融杠杆调控房价，只会越来越涨，并非治本之策，说到底金融业也有很大的趋利性，2016年我国GDP增加为5万亿，银行体系却创造了30万亿资产，金融业与实体经济发展已严重错位，五年一度的中央金融工作会议，重申了金融的天职是服务实体经济，习近平提出，做好金融工作要把握的原则中，排在首位的是“回归本源”，要让资金“脱虚向实”。房地产业本身是实体经济，但由于炒作就虚拟化了，到2016年底，全国人均住房面积已达36.6㎡，人均一套住房以上，已经实现了小康社会人均住房面积（35㎡）标准，2016年，大中城市房价强烈反弹，2017年中小城市房价普遍上涨，房地产经济虚拟化、泡沫化明显增大，化解房地产风险，金融风险，政府债务平台风险，从“金融去杠杆”到“经济去杠杆”，是中央审时度势做出的重要决策和部署，必將对房地产业发展产生深远影响。

第五是政府调控。房地产业发展长期看人口，中期看土地，短期看金融。但是住房制度改革以来，房地产业受政府政策调控的影响显著。经济下行压力明显，政府则放松调控政策，以刺激房地产行业增长。房地产的调控多时多处从需求端发力，以限制需求为主，政策放松，房价反弹，政策收紧，房价回落，但短期行为无法消除房地产市场的潜在需求和看涨预期，以致房价就像海潮上涨一浪高过一浪，在人口规模较大的城市，调控的刀刃也挫伤了“新市民”的刚性需求，另一方面，中小城市造成库存加大，不平衡不均衡矛盾突出。2015年中央经济工作会议做出加强供给侧结构性改革的决策，深入推进“三去一降一补”改革，2016年12月首次提出“房子是用来住的”，党的十九大进一步明确“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，进一步深化住房制度改革已经箭在弦上。通过房地产供给侧结构性改革，坚持以政府为主导的保障房供应与以市场为主导的商品房供应相结合，尽快制定出台《住房租赁条例》和《住房销售条例》，建立和（下转34页）

（上接32页）完善租售并举的长效机制，逐步取消商品房预售制度，深化基础性制度建设，跳出房地产“调控一次，房价上涨一次”的怪圈，从而扭转市场对房价的预期，逐步化解房地产泡沫。

第六是优质房源。抑制房价过高过快上涨最终还是靠改革，靠制度。房地产业发展已经进入了新常态，人民群众对住房的需求也从刚性需求向改善性需求转变；从有房住向住好房、住大房转变；从有一般居住功能的小区向有优秀物业、服务齐全、功能智慧的小区转变。房地产企业要掌握时代发展的新变化新要求，增强社会责任感，更多更好地提供优质产品（房源），提高精装房比例，提高适应市场需求的三居室或四居室结构房型比例，提供智能性高、智慧性强，与城市社区融合度高，环境优美，服务便捷的小区比例，让房价更加符合市场规律，在合理的收入比例区间内，遏制房地产泡沫不断膨胀。

第七是投资取向。到2020年，随着全面小康社会的建成，老百姓逐步走向小康与富裕，不仅脑袋活起来、亮起来，而且口袋鼓起来，老百姓手中有钱，要实现保持增值，投向哪里？投股市、投基金、投债市、还是存银行，这些投向风险大，又不能增值，房地产成了最好的选择。过去无论房地产如何定位，住房财产的保值增值是最大最快的财富，未来，如何引导老百姓的投资取向，将决定房地产的发展定位能否实现，也将决定中国经济的发展走向，是继续“脱实向虚”还步“脱虚向实”？处在中国特色社会主义新时代的历史转折点上，振兴实体经济，化解房地产泡沫，是中国走向富强的根本出路。

参考文献：

[1]徐滇庆.房价下跌意味着什么[J].中国房地产业.2014.11

作者简介：

徐金鹏，高邮市住房保障和房产管理局。