基于 GIS 的厦门市商业养老地产发展适宜性评价

温 磊 陈玉慧

引言

改革开放之后，伴随着城市化进程和计划生育政策的实施，我国出现大量“421”的家庭结构。由于“少子化”的特征，我国提前进入老龄化社会，且出现“未富先老”的局面，因此在我国发展老龄产业迫在眉睫[1]。商业养老地产在老龄产业发展中主要作为提供服务的平台和最主要载体出现，区别于所谓养老院、养老机构等等传统福利事业，将成为未来地产行业以及老龄产业的发展方向。目前，我国的商业养老地产主要有三大类形式：老年公寓、养老社区、专业养老院，其中养老社区的形式多样，有度假型养老社区、综合型养老社区等等[2]。商业养老地产作为最重要的养老实体之一，如何与城市协调发展，避免空置浪费现象出现，将会成为未来养老地产业以及老龄产业的研究重点。

就目前而言，国内针对商业养老地产选址适宜性研究较少，主要集中在以下几个方面：（1）大区域范围内，城市与城市之间的比较分析，例如，袁枫朝 （2013）针对华北地区16个城市为研究对象，从人口与经济社会宏观发展水平、服务业发达程度、房地产市场成熟度以及居民消费能力4个方面入手研究中国养老地产发展适宜性区域差异的评价方法[3][4]。（2）将养老地产研究集中在了政府保障性等其他养老地产选址，例如，何茸（2014）以重庆沙坪坝区为例研究，以点线面为标准划分影响老年人日常的交通、医院、景区等指标因子，最终得出适合保障性养老地产的选址空间分布[5]。此外，还有一些研究则聚焦在了研究方法手段改进[4]以及养老地产与养老产业的协调发展[6]。而国外相关研究早期阶段关注养老地产的市场特征研究，例如 Karen M.Gibler，George P.Moschis和 Euehun Lee（1998）研究了养老地产消费者的消费特性和消费原因，提出了高学历老人与其他老年群体相比较，倾向性上更愿意选择可提供优质服务的大型老年社区[7],John F.Ermisch和Stephen P.Jenkins（1999）则对影响老年人选择养老地产的因素进行了研究[8]。由于我国的商业养老地产处于起步发展阶段，因此本文将研究重点放在了早期发展过程中商业养老地产在城市中的适宜性发展评价，旨在对商业养老地产与老年人衣食住行以及精神需求层面结合，在对厦门市自然环境、养老环境、旅游环境三个方面详细分析后得出在厦门市各区域内商业养老地产发展的适宜性程度，为政府及企业布局中高端商业养老地产提供依据。

研究区概况及数据来源

1.厦门市概况

从地理位置看厦门市位于台湾海峡西岸中部、闽南金三角的中心，这意味着厦门有潜力承接来自闽南地区，甚至福建全省甚至海西地区的商业养老地产需求人群。根据环保部2017年发布的《2016全国空气质量状况》中厦门市2016年全年空气质量优良率达到98.9%，位居全国第四。温和且优良的气候条件将使厦门市成为最理想的养老城市之一，尤其是在冬天，北方严寒的气候条件以及雾霾的威胁将会使更多有经济能力的老年人选择到厦门过冬。

从地区经济实力看，厦门市是中国经济较为发达的地区之一，据厦门市统计局的数据显示，2017年全市地区生产总值达到4351.18亿元人民币，增长7.6%，居福建省第三位。而2016全年厦门市人均地区生产总值97,282元人民币，城镇居民人均可支配收入46254元人民币，均居福建省第一位，生产总值密度（单位面积生产总值）2.67亿元人民币/平方公里，居福建省第一位，中国大陆第五位。财政总收入1083.34亿元，地方级财政收入647.94亿元，两项指标均是总量全省居首，增速全省第二；固定资产投资（不含农户）增速全省第二；外商投资项目与实际利用外资的数量均位列全省首位[9]。同时，厦门片区是纳入中国最早的四个自由贸易试验区之一，且面积最大，为两岸新兴产业和现代服务业合作示范区、东南国际航运中心、两岸区域性金融服务中心和两岸贸易中心。同时，厦门作为国际知名的旅游城市被美国总统尼克松称赞为“东方威尼斯”，因此在吸引中高端养老群体方面独具优势。

2.数据来源

商业养老地产的适宜性评价是一个综合评价过程，评价因子的多样性导致了数据的来源多样性，既包括了代表自然环境的地形地貌、气候、水文等方面的数据又包括了影响养老环境的医院、购物商场、交通等方面的数据，除此之外，由于商业养老地产包含的种类较为丰富，同时在厦门这样一个风景优美的城市，相关旅游因素也需要考虑。因此，本文的数据来源：（1）福建省矢量数据图，从其中裁剪出厦门市矢量数据图。（2）气候数据，从“中国国家气象网”厦门市气象站中提取出的数据得出。（3）遥感数据，从“地理空间云数据”下载到的2006年的厦门地区的landsat8遥感影像图。 （4）厦门市数字高程模型（DEM）。 （5）网页数据，本文中的医院以及休闲度假景区等数据是通过goole earth里面的添加地标工具，根据所需数据，提取其具体位置属性。

研究方法与步骤

1.厦门市商业养老地产适宜性评价

通过总结国内外相关研究文献、分析目标人群的养老方式偏好及空间行为相关规律，在广泛研究相关文献以及对比大量相关评价指标上，通过文献分析法确定评价指标，最后得出城市商业养老地产适宜性评价指标体系。本文采用层次分析法，将指标分为目标层、准则层、指标层和要素层[10-15]，如表 1。

表1 厦门市商业养老地产适宜性评价指标体系

2.指标因子的处理及评价

在ArcGIS10.0中对所使用的空间数据进行处理和计算，数据投影坐标为WGS-1984-UTM-zone-50N，采用GIS和遥感技术搜集和处理各因子数据，将数据处理为统一的100m×100m的栅格数据，之后分别针对每个评价因子进行数据处理，得出各个栅格数据图，根据单因子评价标准，得到单因子适宜性评价专题图[16-17]。

由于各个指标因子的数据性质不同，指标之间并不具备可比性，更不可以相互叠加，也就是说指标因子之间存在量纲差异。因此必须对各项指标进行归一化处理，使参与的多因子能够进行综合的分析计算。在标准化过程中，不同指标采取的标准化方法不同，逆向指标如潜在污染条件等采用最小效果标准化方法处理，正向指标如绿化指数和景区因素等采取最大效果标准化方法处理，中心化指标如温湿指数等采用中心化效果标准化方法处理[9-10]。

为了确定商业养老地产发展适宜性评价的各项指标的权重，针对目标用户群体以及专家学者发放了相关调查问卷。本次调查发放30份问卷，收回30份，其中普通目标用户群体20份，专家学者10份，符合研究要求。

对30份调查问卷进行一致性检验，并得出各个指标的权重。然后将30位填卷人的计算结果进行平均，合成上述一级指标和各自二级指标的权重，得出厦门市商业养老地产发展适宜性评价指标体系的综合权重，如表2所示。

表2 厦门市商业养老地产适宜性评价指标综合权重

将标准化后的单因子栅格数据层依据其权重，采用多因子加权叠加分析的方法，获得厦门市商业养老地产发展适宜性的空间分布图。多因子加权叠加分析适宜性评价模型如下：

其中，i为栅格编号；k为被评价的指标因子编号；n为被评价的指标因子总数；Si为第i个栅格的综合评价值；wk为第k个指标因子的权重；Ci（k）为第i个栅格的第k个指标因子适宜度评价值[16]。

3.评价技术路线及评价因子说明

（1）技术路线

图1 技术路线图

（2）评价因子说明

D1消费水平：是指老年人在养老中日常生活花费的高低，城市消费水平影响到老年人的生活水平和生活质量。本文消费水平数据采用2015年厦门市统计年鉴中各区城镇日常生活消费支出，以区为单位将其栅格化。

D2交通条件：表现一个地区的便利程度和通达度，关系到老年人日常出行的便捷。本文交通数据采用线状和点状交通，线状交通条件主要包括厦门市内的国道、省道和铁路，点状交通主要包括厦门市的汽车站、火车站（高铁站）及机场。结合这两类条件运用欧氏距离方法得出厦门市交通条件的适宜性分布图。

D3医疗条件：是老年人日常生活重要的必备条件之一。本文主要选取厦门市二级甲等以上的综合性医院，利用欧式距离进行评价，最终得出厦门市医疗条件的适宜性分布图。

D4地区GDP：老年人旅游养老中能够实现再就业的几率，与老年人的精神层面自我实现精神需求相关，一般经济发展水平高的地区，老年人更容易获得自我实现的机会。因此，本文采用地区GDP数据展现地区的经济机会。

D5温湿指数：厦门市为南亚热带海洋性季风气候。年平均气温20.9℃，夏无酷暑，冬无严寒，四季划分不明显，一般以2月上旬至4月底为春季，5月初至10月下旬为夏季，10月底至2月初为秋季，属于无明显冬季地区。选择气候要素中的温度和湿度，这两种要素对人身体健康影响较大。本研究综合考虑这两种要素对老年人体舒适度的影响，利用温湿指数（THI）表现厦门市的温湿状况，其物理意义是湿度订正以后的温度。

D6水文指数：是一切生物赖以生存和发展的物质基础，是人类生产、生活和社会经济发展必不可少的自然资源，也是保持生态平衡和优美环境重要基础。厦门市温和多雨，年平均降雨量在1200毫米左右，每年5至8月份雨量最多。本文采用地区降水量和水域面积表现地区的水平指数高低。

D7潜在污染指数：工业污染是指企业在生产过程中，对包括人在内的生物赖以生存和繁衍的自然环境的侵害。本文主要选择厦门市内的工业集中区。

D8地区人口数：本文主要采用地区人口数来表现厦门市各区的人口情况，人口数量过多的地方，养老资源设施供应紧张并且还会产生各种环境、交通等方面的问题，同时人口集中的地方土地价格也会相对较高，因此在很多一线城市，城市的郊区地带成为发展商业养老地产的理想位置。

D9绿化指数：绿化植被能够保持空气新鲜 ，吸附空气中的尘埃和有害物质，防风固沙，涵养水源，调节气候，保持土壤与空气中的水循环，阻碍声音的传播，隔离噪声，减少强太阳光线中有害成份的辐射等作用。本文采用地区植被覆盖率表现地区绿化指数。

D10地形起伏度：地形起伏度指在某一确定面积内的所有栅格中，最高点与最低点的海拔高度差值，高度差越大，地面的起伏度越大，从而不适宜建造房屋居住。因此本文选取地形起伏度反映地面起伏特征的地形因子包括坡度、相对高度、海拔等单指标因子。

D11景区邻近度：表明目的地环境的优越，方便老年人日常游玩、锻炼身体等，是商业养老地产选址中最关键的考量因素之一。本文景区点的选择主要包括厦门市内的自然保护区、风景名胜区和森林公园等自然条件较好的景区。

D12休闲设施邻近度：方便老年人日常休闲、锻炼身体，达到愉悦身心，结交好友的效果，使得老年人避免过于孤独的生活环境，丰富其社交圈，提升老年生活质量。本文文化休闲设施点的选择主要包括厦门市内博物馆、纪念馆、艺术馆、图书馆及公园等等。

4.综合评价结果及分析

根据上述方法，将已计算处理好的12个评价指标栅格数据图进行标准化，将标准化后的单因子栅格数据层利用栅格计算器将其加权叠加，最终获得厦门市栅格适宜性指数图，如图1所示。

图2 厦门市商业养老地产发展适宜性分布图

其中适宜区是指目的地适宜性的各项因子指数都较高，不存在明显劣势指标，综合指数最高，是发展商业养老地产最理想的区域。较适宜区是指整体条件仅次于适宜区，但其中有一两项指标的适宜指数略低，因此影响到整体的适宜性发展评价。不太适宜区是指在评价指标中有多个（大于两个）指标因子偏低，致使总的适宜性评价指数较低。不适宜区则是大部分因子指数较低，导致这些区域在总体适宜性评价中指数最低，是城市中不适宜发展养老地产的区域[18]。利用ARCGIS中的自然间断点分级法进一步将厦门市商业旅游养老地产适宜性等级分布如图2所示。

图3 厦门市商业养老地产发展适宜性评价等级图

由上图可知，厦门市旅游养老地产发展适宜性评价指数范围为0.4-0.8，利用ArcGIS的自然断点法将其分为四个等级：适宜（0.71-0.80）、较适宜 （0.66-0.71）、 较不适宜 （0.61-0.66）、 不适宜（0.40-0.61）。

适宜区：适宜性区域的面积一共达到424.93km2，占厦门市面积的27.65%。其中，同安区适宜面积最大，适宜性最高。此外，翔安区西北方向、集美区西北以及东南区域、海沧区西北区域以及东南区域适宜性程度较高。同安区适宜性较高的区域有莲花镇东部、汀溪镇西南、五显镇东部、西柯镇西南部分、洪塘镇中部部分区域；翔安区则是新圩镇西部、马巷镇大部分区域；集美区石兜水库、坂头水库周围区域、灌口镇中部区域，集美街道、桥英街道和杏林街道三个区域的接壤区域；海沧区中东孚镇西北、海沧街道东部地区等。这些区域由于有足够丰富的旅游资源，因此整体适宜性偏高。例如同安区的温泉资源丰富，在厦门已经发现的12个优质温泉中，同安区就占了7处，其中汀溪镇地热资源最佳，且是少见的淡水温泉，是商业养老地产开发休闲疗养的最理想选择，还有遍布全区域的风景旅游资源，交通便利，人口密度较低等等导致其在适宜性评价中位居前列。

较适宜区：主要分布在适宜区的外围部分区域，总面积达606.92km2，占全市面积的39.49%，是适宜性评价等级中面积最大的区域。主要分布集美区灌口镇中部地区、后溪镇、桥英街道、杏滨街道、集美街道和杏林街道剩余区域；同安区莲花镇中部区域、汀溪镇中部偏东北区、新民镇中部区域、五显镇。洪塘镇剩余区域；翔安区新圩镇南北部、内厝镇西部区域、新店镇东北和西南区域；海沧区东孚镇东南区域、海沧街道，新阳街道部分区域；思明区少部分区域。这些区域大部分是适宜区的外围部分区域，收到适宜区的辐射影响，但是相比适宜区仍有短板。不同于适宜区接近旅游资源，较适宜区的景区临近度较低、潜在污染指数略高，例如集美区灌口镇中由于灌南工业区是厦门市最大的工业基地，因此在评价中会对适宜性的评价结果有影响。

较不适宜区域：较不适宜区面积达到356.24km2，占全市总面积的23.18%。这部分区域主要分布在思明区，以及较适宜区的外围区域。在全市六个区都有分布。这些区域中有两种类型，一种是思明区湖里区的较不适宜区域，两区不管是经济发展水平还是消费水平，以及其他各方面条件均处于前列，但是两区人口密度较大，可利用土地少，土地成本昂贵、绿化指数较低都是制约其发展商业养老地产的重要因素。因此，中心城市区域一般不会考虑大面积发展商业养老地产。还有一种是较适宜区的外围区域，这种区域较不适宜的原因是由于离景区较远，交通便捷度较低等因素。

不适宜区：不适宜区是指研究区在整个评价过程中大部分指标都偏低，不建议发展商业养老地产，面积达到148.83km2，占全市面积的9.68%。具体区域有一部分分布在远离城市中心的最外围区域，还有面积最大的一部分分布在湖里区，由于各项指标都较低，因此不建议布局商业养老地产。

结论与展望

商业养老地产是我国近年来新出现的一种地产业分支，而关于其理论研究则落后于实际发展与需要。目前，关于商业养老地产的研究主要集中在概念性质的界定，商业模式的探讨、以及建筑设计上的讨论，而一个城市该如何布局商业养老地产的研究则很少。商业养老地产适宜性评价是多个学科的集合，不但包括自然环境，还涉及到经济环境以及旅游环境，相对于单纯的定性讨论，本文可为商业养老地产的适宜性选择提供依据。

目前，由泰康人寿投资建设的泰康养老社区已经在厦门完成选址建设，未来将会有更多的商业养老地产企业进驻厦门，但是厦门与商业养老地产相关的配套资源既缺乏前期规划，又缺乏可实施的相关养老地产政策，因此尽管厦门市多次被网友列为国内十大适合养老城市之一，依然很难顺利发展养老地产业，尤其是相对于普通住宅项目，养老地产前期投资大，投资回报周期长，这就为其发展设置了更高的门槛[19]。

放眼全国，养老地产的发展也有着多方面的困境，首先是企业与行业发展定位不清晰，养老地产的盈利点来源模糊，养老地产应该只服务于高收入老年人群还是全覆盖有争议，如何因地制宜落地养老地产项目等等；其次，关于商业养老地产概念的认识误区以及传统观念束缚，很多人对养老地产的认识还停留在早期我国福利收养制度时简陋的养老环境和糟糕的养老体验，认识的提升也非常重要；最后政策支持环境不确定性大，官方对于商业养老地产的定位和政策支持不明朗，在官方发布的文件中，并没有看到养老地产的概念，因此其发展受限[20]。总之，商业养老地产的发展需要有不断的研究和探讨，如此一来，才能在我国切实解决养老问题，使得我国老年人有更多养老选择。

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