农村土地承包经营权抵押贷款的评估

郭云根

摘要：随着农业领域的改革发展，对于农村土地承包经营权的抵押贷款的优化改革就显得比较重要，这是对农业经济发展起到促进作用的重要保障举措。本文先就农村土地承包经营权抵押贷款特征以及实施重要性加以阐述，然后就农村土地承包经营权抵押贷款发展问题和评估程序详细探究。

关键词：土地承包;经营权;抵押贷款

三农政策的实施下，农业经济发展加快了速度，农业的产业结构也在不断进行调整以及升级，在生产经营的多元化趋势上愈来愈显著。农村土地承包经营权的抵押贷款能扩大农户产权资本，在良性的发展下有着其积极作用。但是从实际的发展现状能发现，其中还存在着诸多不足之处。

一、农村土地承包经营权抵押贷款特征及实施重要性

（一）农村土地承包经营权抵押贷款特征

农村土地承包经营权抵押贷款有着鲜明的特征，体现在抵押的客体特征上，土地经营权抵押贷款客体是权利，在这一权利设置后，抵押人有土地承包经营权，也享有经营收入。还有是权利处分的独特性上，土地不只是国家资源，也是农民命脉，土地经营权就是对经济功能的体现，也是对社会保障以及福利职能的体现^[1]。再有是抵押程序上有着其独特性，进行用来抵押土地的时候，要有相应权属证书，以及要经过发包方同意，法律规定活儿贷款进行抵押要满足几个重要的条件，体现在获得合法有效的承包經营权证书，以及发包方要同意。这些都是农村土地承包经营权抵押贷款的重要特征。

（二）农村土地承包经营权抵押贷款实施重要性

结合当前的农业发展改革的实施现状，对实施土地承包经营权抵押贷款有着其必要性，实施土地承包经营权抵押贷款是农业生产经营融资发展的需要，这一土地承包经营权会成为财产流入到市场当中，从而进行有效实现增值效果，土地潜在价值能得到有效发挥。实施农村土地承包经营权低压贷款也是农业现代化发展的趋势，我国在加入到世贸组织后，国内市场在进一步的开放，农产品受到国际社会冲击，放开家庭承包方式获得土地经营权抵押贷款以及融资的流转等，就能为现代化的农业发展起到踧踖作用^[2]。另外就是解放农村剩余劳动力，促进非农产业的发展也要求土地承包经营权抵押贷款要进一步的实施。

二、农村土地承包经营权抵押贷款发展问题和评估程序

（一）农村土地承包经营权抵押贷款发展问题

从当前我国的农村土地承包经营权抵押贷款的发展现状能发现，其中还存在着诸多问题有待解决，主要体现在几个层面：

其一，法律体系有待健全。农村土地承包经营权抵押贷款的实际发展过程中，相应的法律体系还没有完善，这是影响实际工作落实的重要阻碍因素。有的中央文件当中明确了允许农户把土地承包经营抵押给金融机构获得贷款，但是在物权法以及农村土地承包法等当中对土地承包经营权抵押还有着限制，重视对土地要素市场化以及资本化发展产生限制的重要因素，对土地承包经营权抵押贷款发展也产生了很大影响。

其二，缺少评估机构。从农村土地承包经营权抵押抵款的发展现状能看到，价值评估机构是比较缺乏的，当前对农村土地承包经营权评估是通过房地产评估机构以及政府人员组成的临时评估小组等进行价值评估的，这就造成了价值评估的不科学以及不系统，在评估的标准上主观性比较强，比较容易造成承包经营权所有人以及金融机构间无法达成贷款协议，这对贷款发展就产生了很大影响。

其三，风险大的问题。农村土地承包经营权抵押贷款的风险比较大，这也是比较突出的问题，风险的源头是多方面的。如在操作风险方面，主要是土地承包经营权抵押贷款审查的手续方面比较繁琐，操作当中容易忽略操作风险，价值评估机构缺乏以及高额评估费，没有重视评估环节^[3]。再如自然风险，农业发展受到自然因素的影响比较突出，自然条件对土地承包经营权抵押贷款也会产生影响。除此之外，还有法律风险以及政策风险的内容，也会影响土地承包经营权抵押贷款。

（二）农村土地承包经营权抵押贷款评估程序

（1）农村土地承包经营权抵押贷款评估依据

进行对农村土地承包经营权抵押贷款实施评估的过程中，要按照相应的依据，保障评估的规范科学性。主要的评估法律依据有：中华人民共和国农村土地承包法》（自2003年3月1 日起施行）、《中华人民共和国农村土地承包经营权证管理办法》（2004年1月1日起实施）、《中华人民共和国农村土地承包经营权流转管理办法》（自2005年3月1日起施行）、《中华人民共和国物权法》（自2007年10月1日起施行）、《中华人民共和国担保法》（自1995年10月1日起施行）。产权依据主要是委托方进行提供土地经营权产权交易见证书，以及发包方和承包户同意抵押权人处置土地经营权证明。

（2）农村土地承包经营权抵押贷款评估遵循的原则

农村土地承包经营权抵押贷款的评估需要遵循相应的原则，保障评估的整体质量。要按照公正客观独立的原则，站在中立立场，本着实事求是进行评估。还要按照合法的原则进行评估，要能在法律的框架下进行评估。评估中需要按照替代原则，评估结果和评估对象类似土地经营权，在同等条件价值价格以及偏差要能控制在合理范围当中。另外，农村土地承包经营权抵押贷款评估要按照谨慎的原则进行评估，慎重考虑造成的评估对象价值的问题。

（3）农村土地承包经营权抵押贷款评估程序

农村土地承包经营权抵押贷款评估的过程中需要按照科学的方法，接受委托的环节确定评估对象和范围，然后拟定评估的方案。在评估前的准备工作要做好，主要涉及到向委托方进行提交评估准备资料以及资产收入申报明细表等，结合委托方委估土地经营权经营特征，按照公司评估规范要求，对委托方的填报各类申报清查评估明细表等^[4]。收集好相应的评估需要的文件资料，做好操作方案，接着，进行现场评估的过程中，根据评估的原则和规定，听取有关人员对委估土地经营情况的介绍，根据评估清查明细表，评估师到现场对实物逐一清查核实，并对评估对象进行实地勘察、核实。据委托资产的实际状况和特点，通过核实、市场调查、取得计价依据及价格资料，选择适当的评估方法确定评估值。

三、结语

农村土地承包经营权抵押贷款的发展过程中，要能对发展当中的问题有充分的重视，做好相应的管理工作，只有从这些基础层面得到了加强，才能保障土地承包经营权抵押贷款良好发展。

参考文献：

[1]姜秀伟.农村土地承包经营权抵押贷款试点过程中遇到的困难及政策建议[J].吉林金融研究，2016（10）.

[2]王镜尧，林恺晖，程文彬.农户土地承包经营权抵押贷款意愿影响因素研究——基于江西省实地调研[J]. 财经界（学术版），2016（24）.