近年房地产市场运行分析

李洪贵

摘要：近年来为严格贯彻上级有关房地产市场调控政策要求，积极应对房价快速上涨，遏制炒房投机行为，先后采取了增加供给、住房限购、综合整治等措施，保持房地产市场平稳运行。

关键词：房地产;市场运行;分析

一、近年来房地产市场运行情况

2012年首套首付由 20%上调 30%再上调到 40%，七折利率取消，二套由 30%上 调 50%再上调到 60%，三套停贷， 开发与地产及个人贷全面收紧。

2016年2月2日开始非限购城市的商业贷款首套房首付比例下降到低20%，二套房下降到30%。

近年来房地产市场延续2016年销售大幅增长，其一，炒作大数据。“云上贵州”、“大数据之城”、“首个国家级大数据产业集聚示范区”……贵州站在大数据风口处，头顶是有光环的。

其二，贵州补涨。2016年开始，一线城市去库存逐渐过渡到二三线城市也疯狂地去库存，导致了全国房价普涨，作为省会城市，贵州楼市自然也进入了补涨阶段。

相关专家预测贵州这一轮补涨至少是要跟上昆明、南宁、太原等城市的价位才会到位。

也就是说，等贵州补涨到位了，房价自然也就稳定了。

其三，棚户改造。根据规划，贵州到2020年是要基本完成2231万平方米盘州市棚户区城中村改造的，其中：

2018年实施棚户区城中村改造58931户，938.07万平方米;

2019年实施棚户区城中村改造48466户，661.11万平方米;

2020年实施棚户区城中村改造48048户，631.31万平方米。

其四，炒房团强势进入贵州花果园。之前有个朋友圈曾经被一篇文章刷屏——《触目惊心，炒房团是怎么在短期内把三线城市房价超高两三倍的》。这其中就讲到了贵州的花果园，这个占地1830万平方米，计划入住50万人口的亚洲超级大盘。炒房团先是排查出花果园的入住率超高，得知贵州还没有地铁房的概念。于是就计划在地铁交汇处，选择流通盘较小的小区，打算一把吃掉所有的小户型。

这样成本低，容易转手，也容易提高价格。一轮操作下来，不仅炒房团赚了个盘满钵满，贵阳的整体房价也被抬上去了，触目惊心。而每每说起花果园，很多人还是忍不住唏嘘。下一步，万科，巷隆，碧桂园大势入侵盘州，想必盘州未来5年～凉都也会美誉天下。

二、市场预测

近年来，政府出台了更加精细化的调控政策，并初见成效。从需求层面着手的政策，即限购限贷等一定程度上减少了外来购房者的投资比例，加上政府“限价”的根深蒂固，基本遏制住了房价上涨的势头。2018年，房地产调控的目标，一是平稳房价，住有所居;二是多渠道提高住房供给。只要房价“稳控”目标不解除，商品房价格难以大幅上涨。

三、主要稳控措施

（一）实施住房限购政策

為加大宏观调控力度，在全市范围内暂停向在本市拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房，以控制外来投资购房需求，平衡市场供需，避免购房投机及恶性循环。

（二）加强商品房预售管理

为引导市场的温和转变，加强商品房预售行为，严格商品住宅许可管理，加强商品住宅项目备案价格监管，加强商品房项目预售资金监管、严肃查处房地产市场违法违规行为等方面提出要求，并重新对商品房预售条件做了进一步调整，以促进本地房地产市场的健康稳定发展。

（三）实施土地出让调控政策

由于房地产市场预期的高涨，土地拍卖价格居高不下，为应对土拍价格的不断上涨，在土地出让中实施“限地价竞配建”措施，即溢价率达到限定值时，转入投报配建保障性住房的程序，投报配建保障性住房面积最大者为中买人。

（四）稳控房价，促进房地产市场健康平稳发展

一是督促房地产开发企业自觉遵守政府稳定房价政策措施，科学合理确定申报价格，落实明码标价制度。对首次开盘的楼盘价格申报综合考虑周边楼盘实际销售价格及申报项目开发成本等因素，指导企业科学合理定价，防止虚高申报价格。其中对2017年起取得土地的新建商品房住房项目实施预售备案价格审议机制，由市府办、发改（物价）局、公安局、民政局、国土资源局、规划建设局、统计局、市场监管局、城投集团组成房地产市场健康平稳发展协调领导小组具体负责。二是结合新建商品房投放、销售、价格等指标的变化情况，引导开发企业控制签约节奏。对开发企业商品房销售网签实行一月一报，提前报备网签计划，统一统计、分析、筹备网签指标，合理安排和分配每个项目、不同业态的网签量，精准稳控商品住房销售均价。三是定期采集房地产市场信息数据，全面客观反映房地产市场状况和预期，及时科学判断市场形势，适时调整相关政策，加强和改善宏观调控。

（五）强化监督，维护良好市场环境

严格把关预售申报环节，做到每个项目实地勘察，确保工程达到预售要求，督促企业严格按照法律法规和相关规定诚信经营。加强与有关部门的密切配合，开展专项检查、联合执法等行动，全面规范市场秩序。同时，建立健全房地产市场信息公示公告制度，进一步加大违法违规行为的曝光力度。针对新埭、新仓、独山港镇主要面向上海购房群体的项目，基本以委托销售为主，管理难度较大，我局将进一步督促开发企业做好委托销售机构的相关备案工作，加强对销售人员的规范培训和管理。此外，对企业的基本情况、资质条件复核、开发经营情况和依法经营情况等开展一次专项清理工作，督促资质过期或即将到期的企业及时来办理有关手续，对于部分歇业的企业，要求及时办理注销手续，进一步加强房地产开发企业资质管理，营造良好的房地产开发经营环境。

（六）深化改革，多点培育住房租赁市场

一是全力做好公共租赁住房保障和棚户区改造等工作，持续提升政府住房保障能力，确保低收入住房困难家庭实现应保尽保。结合“最多跑一次”改革，在要素保障、企业减负、优化服务上下功夫，鼓励开发企业进入住房租赁市场，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，进一步保障租赁房源供应量以及供应结构符合市场需求。二是强化部门协调配合，加强住房租赁市场相关政策制度的完善和落实，保护租赁利益相关方的合法权益，为租赁市场发展提供良好的制度环境，进一步稳定租赁关系。同时，积极贯彻上级“租售同权”等相关政策，保障租房人的公共服务权益，从根源上推动住房租赁市场发展。

参考文献：

[1]陈先平.房地产市场运行情况及走势分析[J].居业.2015（06）.

[2]肖云.房地产市场形势及发展趋势分析[J].住宅与房地产.2016（18）.