论“营改增”对不动产租赁业务纳税筹划的影响

黄授勋

摘要：“营改增”新税制的实施，对国内企业公平税负、一定程度上减轻税负等方面发挥了积极作用。然而，此次税收新政的变化，使得流转税的征收管理更加科学化、规范化，同时也为相关行业的纳税筹划增添了一定的难度，这其中也涵盖了不动产租赁业务的纳税筹划。本文将从营改增给不动产租赁业务带来的变化入手，进而提出营改增后对于不动产租赁业务的纳税筹划影响。

关键词：营改增 不动产租赁 纳税筹划

营改增新税制实施以来，不动租赁业务的税收征管发生了较大变化，其中涵盖了销售收入、税率、税款预征等方面的变化，同时也给不动产租赁业务的纳税筹划方面带来了一定的机遇与挑战。

一、“营改增”给不动产租赁业务带来的变化

关于不动产租赁业务，国家税务总局以公告的形式下发了税收文件，即《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）。【2016】16号文第二条，对于不动产的范围有着如下界定：即纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产包括直接购置、接受捐赠、投资方入股收到、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

众所周知，我国的大多数税种的税款计算主要包含两个方面的因素，即计税依据（税基）、税率。可见，在税基不变的前提下，税率的高低直接决定了企业纳税数额的多少。对于不动产租赁业务来说，营改增实施以后，增值税纳税人所适用的税率包括11%、5%两个税率档次，以及3%的增值税预征率。而按照增值税暂行条例以及财税【2016】36号文的规定，不动产业务的纳税人所适用的增值税税率是与其纳税人身份的界定有着直接的关系。【2016】36号规定，年营业收入在500万元以上或是年收入虽然不足500万元，但是如果财务核算健全经纳税人申请，其主管税务机关可以认定其为一般纳税人企业。一般纳税人企业适用11%增值税税率，准予其抵扣进项税金。而其余非一般纳税人企业即为小规模纳税人，适用5%税率。同时，【2016】36号对于企业在2016年4月30日以前取得的不动产进行开展租赁业务的，企业可以视情况选择比照小规模纳税人的简易征收方式缴纳增值税适用5%税率。且规定，企业无论是选择小规模纳税人方式，还是简易征收方式在36个月内不得转为一般纳税人。

税款计算环节对于增值税纳税人企业至关重要，也是最容易产生错误的环节，一旦在这个环节出现问题，将会为企业带来较大的税务风险。因而，对于税款计算环节应抱以谨慎态度。

（1）一般纳税人企业税款计算。一般纳税人企业由于其可以抵扣进项税金，应交增值税=销项税金-（进项税金-进项税额转出）。其中销项税金=收入/（1+11%）×11%，进项税金则是企业购买商品、购入劳务以及购置、建造固定资产而取得的进项税金。需要说明的是，企业的进项税额转出是指虽然取得了进项税发票，但由于非应税项目、发票本身存在一些问题，造成无法抵扣需要作进项税额转出处理。

（2）小规模及简易征收方式下的税款计算。小规模及简易征收方式下，不得抵扣进项税金。应交增值税=收入/（1+5%）×5%。

二、“营改增”后对于不动产租赁业务纳税筹划影响

纳税筹划又被称为税收筹划（英文Tax Planning ），是指企业在遵从于相关税收法律、制度、政策的基础上，在纳税义务发生之前，通过采取一定的方式及途径，以实现少缴税款及延时缴税的目的。纳税筹划方案的制定应以遵守税收法律及其他法规为前提，利用税法所给予的优惠政策，或是合理、合规的账务处理措施，以实现降低纳税成本、节约流动资金成本并有效规避税务风险的目的。

（一）营改增后不动产租赁业务纳税筹划应注意的问题

一提到纳税筹划大家想必就会联想到如何节约纳税成本，诚然，纳税筹划对于每个企业来说都显得极为重要，其不仅能够有效的降低企业纳税成本，更为重要的是还能使得企业在规避税务风险方面起到积极的促进作用。因而，在国内目前税收征管体系日益健全的今天，企业的纳税筹划往往更倾向于如何规避税务风险，以减少税务机关对其不应有的税收行政处罚。以不动产租赁业务为例，“营改增”新政的实施，确实为其在纳税筹划方面带来了一定的机遇，但是由于增值税的征收管理较为细致、系统，因而也为纳税筹划方面的工作带来了相应的税务风险。因此，无论怎样，企业在进行纳税筹划之时，要以遵守国家相关法律、法规，特别是税收相关法律为前提，如果企业从事不以遵守国家法律为第一要务的纳税筹划行为，都属于税收违法行为。

（二）不动产租赁业务增值税方面的纳税筹划

（1）纳税人身份的选择。纳税人身份决定其适用何种税率，因而对于不动产租赁业务来说，如果其年营业收入低于500万元，且进项税额不是太多的前提下，则建议其选择小规模纳税人身份。同时，如果其不动产是在2016年4月30日前取得的，也可以选择简易征收方式。这样，虽然不能抵扣进项税金，但是由于增值税为价外税，在计算应缴增值税之时，还可以将价格换算为不含税价，从而在同等租金前提下，比营改增之前税负率有所下降。但是，有一点需要强调的是，如果企业的年营业额超过500万元，须申请办理一般纳税人资格，否则经主管税务机关发现后，则按照11%税率征收增值税，并且不允许其抵扣进项税金。

（2）进项税管理方面问题。增值税的征收原理是扣税制，亦即是应交增值税=销项税额-进项税额相比，可见在收入不变的前提下，企业的进项税额越大，其缴纳的增值税就越少。可以说，增值税税收筹划方面，是“得进项税发票者得天下”。因而，一般纳税人企业在日常取得进项税发票过程中要注意两个方面。其一，尽量与一般纳税人企业发生经济往来，这样可以取得税点相对较高的进项税金；其二，取得的增值税发票要注意“三流合一”问题。即发票流、合同流、资金流要相互对应，这是增值税进项税发票抵扣制度的严格规定。否则，税务机关极可能认定其取得的进项税发票存在虚开行为，而要求其作进项税金转出，情节严重的有可能对其施以行政处罚或是承担刑事责任。同时企业财务人员要加强自身业务的学习，要加强对于进项发票的审核，对于填写不符合规定的发票要坚决予以退回，从而把住发票的入口关。

三、结束语

无论是专业从事不动产租赁业务或是有相关业务的企业来说，一定要遵循稅收、法规及政策的前提下，以防范税务风险为纳税筹划总体思路，以节约纳税成本、规避税务风险为基本目标，开展相应的纳税筹划工作。相信在新税制下，会为相关行业降低纳税成本起到一定的积极作用。

参考文献

[1]王辉.试论”营改增”对房产租赁企业纳税筹划的影响[J].中国集体经济，2016，03：85-86.

[2]王琦.不动产租赁业营改增：问题分析与政策建议[J].财会研究，2015，09：17-19.