海南岛人淡对买房

文/奚浦

一、海南的购房人群一直以岛外客为主

文昌在海南岛的地理位置和环境比较独特，它位于海岛的东部，有上百公里的海岸线，拥有三亚那样的海洋风光，但没有三亚城市的喧闹和嘈杂。海南岛作为旅游大省，旅游地产、养老地产搞得风生水起，文昌更是打着“航天基地”、“宋氏祖居”的旗号如火如荼地开发养老地产。

高隆湾是文昌著名旅游风景区之一，面临浩瀚南海，风平浪缓，水清沙白，海岸椰林成带，风景秀丽。近几年来，高隆湾的房地产开发如火如荼，仅在这一处海滩（近30平方公里）区域内，就有几十公顷的大居住区不下16个，一些著名房地产企业开发的“恒大晋唐海湾”、“白金海岸”、“书香小镇”、“平海逸龙湾”、“高龙湾1号”等，均为高层公寓，容积率低于1.5，建筑密度低至18%，绿化率大于50%，楼间距最宽达90余米。不少建筑的外形像一艘艘游轮停泊在海岸。有的楼盘将海景别墅、商业和五星级酒店、商业中心、海岸泳池、中心花园融于一体，以前所未有的恢弘手笔，构架涵盖时尚商业、生活购物、休闲娱乐、海上运动等现代海洋休闲元素的滨海度假体系，将自然而奢华的湾区生活挥写得更加优雅。但这些片区几乎没有本地人居住，官方数据显示，每年冬天来海南的候鸟人口超过一百万。海南的购房主力人群一直以岛外客为主。链家旅居指出，2017年海南岛外客户购房占比高达88%。岛外人在文昌置业通常会选择两个靠海的片区：清澜的高隆湾和龙楼铜鼓岭的月亮湾。这些片区也聚集了国内多家知名开发商：恒大、世茂、鲁能和雅居乐等。高隆湾、月亮湾的商品房均价已经突破或接近1万元／平方米。安居客的数据显示，高隆湾片区的商品房均价为12198元/平方米，月亮湾片区则为9210元/平方米。上述片区多数主力房源为40平方米到90平方米左右的小户型，总价大致在40万元到100万元之间，均需一次性付款。

无论是高隆湾还是月亮湾，环境确实优美，适合居住，但是几百万平方米的住房量，对于一个人口不多的小城市而言，是个难以消化的数字，去库存的任务十分繁重。于是在海边的马路上、住宅小区出入口，到处是推介楼盘的摊位：有的是五六个摊位扎堆，吆喝招揽；有的是一人一车（房源信息挂在后备箱上） “独钓”来客。在路上行走，会随时被中介机构人员迎面拦住：“要不要看看房子？”在菜市场、超市门前，随时可听到 “9千元全装修”、“7千元拎包入住” 的卖房吆喝声，让人禁不住心动。

二、海南人没有投资房产的偏好

在海南时间长了便发现，海南本岛大多数居民并不需要购买商品房。他们没有投资房产的偏好，大约有三个原因：一是海南本岛人喜欢居住在更有生活氛围的城市中心区，例如文昌的本地人大多居住在医院、学校配套等更为齐全的文城镇和开发区。“靠海的房子，本地人一般不会买，也买不起。”多名本地人表达了相似的观点：“本地人其实是不爱住靠海的房子的。你去住了就知道，风一大吹得人不舒服的，而且靠海的那些地方买东西也不方便。”本地人聚集的片区如文城镇等，则很少有在售一手商品房。如果参考二手房的均价，则与靠海片区有着较大落差。文昌本地人老周表示，他妹妹去年在东海椰苑（不靠海滩）购买了一套房子，一平方米大概六千多。其他不靠海的房子均价也都在7000元/平方米左右。

第二个原因是房产对于海南本岛人而言，就是一个居住的场所，他们追求生活的悠闲和随意，对于商品房的热情并不高涨。岛上资源丰富，多数岛民都有宅基地，盖一栋小楼足够住一家三代。“为什么要买房？那些房子太小了，不舒服。我们家里的房子又大又宽多好啊。说实话，如果让我买这种房子，也不是说买不起，但就是不想买。我们海南人生活很轻松的，不在乎这些，平常喝喝茶、打打牌挺好。”

第三个原因是海南本岛人“如果是老师啊、公务员啊，会有一些福利房的”。如果在行政机关、事业单位任职，可能获得购买福利房的资格。笔者也看到在文昌有诸如环卫·园林局生活小区、财政深田小区等住宅小区。一名在海南从事房地产交易的人士说，一些大型企业也给予内部员工购买福利房的名额，这些房子的单价普遍比市面上的商品房低数千元：“都是给员工的福利。”

与其他城市承接了岛外的度假需求不尽相同，海口市有一部分需求来自岛内其他市县的居民。文昌居民老冯说：“如果说要买房，我们一般就是给孩子买，也不会在文昌买，会去海口买，那儿毕竟是省府。”小叶是儋州人，在海口工作。2017年他在海口购买了一套90平方米的住宅，价格在1.5万元/平方米左右，供房贷三十年。他买房的原因是，一家人都在海口生活和工作，需要有个家。海口的本地人对于“买房”也相对坦然。海口老张是出租车司机，在海口郊县有一栋自住房。他曾经想过为孩子在海口中心区买一套学位房，但是：“价格太贵了，月供还起来还是挺吃力的。想了想也不是一定非要上好学校不可，没那个能力，就这样吧。”房地产中介摊位上陈列的广告牌显示，三亚的新建商品房均价3万、海口2万、文昌 1.6万、万宁2万、琼海1.8万、陵水2.5万，房价与海南本岛人的收入差距还是比较悬殊的，由此可以看出，房价高也限制了海南本岛人买房。

于是在海南的海滨城市里，两类人居住在各自的区域：市中心生活着本岛居民，海边生活着岛外人。即使生活在同一座城市中，两个群体也有着较为明显的界限。能把他们联系在一起的，就是买菜、看病和出行等生活场所和日常活动。当然，海南本岛人对岛外人踊跃购房推高房价、采购食品推高物价还是颇有微词的。

三、海南坚守土地利用底线、生态保护红线和耕地保护红线

2018年1月，海南岛上处处劲吹生态环境整改之风，从文昌到三亚，房地产违法用地、违规建设、违法填海的行为正在全面整改之中。2017年12月23日，中央环保督察组向海南反馈环保督查意见时指出：房地产企业指到哪儿，政府规划跟到哪儿，房地产绑架海南规划，鼓了钱袋，毁了生态。

2018年1月下旬的一天， 在海南文昌市清澜半岛即将被拆除的菜市场前，文昌环保工作组的工作人员这样答复附近业主的询问：“被拆除的菜市场原规划属于绿地，我们是依法执行。有其他的疑问，请你们去找开发商协调。”清澜半岛位于文昌市的清澜开发区。环保督察意见指出，清澜半岛渔人码头项目属于未报先建项目，非法占用公共绿地。根据中央环保督察组反馈的整改意见，文昌市对渔人码头七处违建项目进行拆除，拆除总面积为5229平方米，拆除后恢复为绿地。文昌市的另一整改项目是鲁能山海天精品酒店和鲁能山海天展销中心项目。据《海南日报》报道，省市两级海监执法部门正在督促项目业主开展整改工作，违法填海工程对海洋环境影响后评价、生态补偿方案及岸滩整治修复方案等，正在根据专家评审意见进行修改完善。

再往南的三亚，整改工作也在进行之中，三亚凤凰岛、小洲岛度假酒店项目，鹿回头片区半岛一号项目等均已对一批违规违法项目实施暂停建设、暂停营业等措施。一名海南本地的小型开发商告诉笔者：“以前管控得松，填海成本很低，三五十万元就可以填一亩地，化整为零、围海造地的情况屡见不鲜。现在中央这么严厉，这种情况不可能再出现了。”

环保督察风暴的来临将地产开发与生态保护的矛盾推上风口浪尖。实际上，自2017年以来，中央乃至海南省就有意识减少GDP对于房地产的依赖，且出台了多个规范房地产市场发展的政策、文件。

2017年9月29日，海南省住房和城乡建设厅发布通知，要求各市县停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。这一规定迅速落地，一些本来已经在建的项目也不得不更改规划。2018年1月22日，在文昌市一个海景楼盘，销售人员对笔者说：“这一片本来也是准备做小户型的，新规下来后，再这样是拿不到预售证的。公司应该会改成大户型，但那样就不太好卖了。”

2018年1月，海南省人民政府出台《关于进一步加强土地宏观调控提升土地效益的意见》，提出要坚持“总量锁定、增量递减、存量优化、效益提高”等基本要求，确保坚守土地利用底线，严守生态保护红线和耕地保护红线，包括要严禁将其他各类用途的土地改变为商品住宅用地，禁止各类招商项目中配建商品住宅，禁止商品住宅和其他产业项目捆绑搭配供应，等等。

在2017年，海南的住宅土地供应已经明显下降。海南省国土资源工作会议发布的数据显示，2017年海南省全年供应商品住宅用地面积2165.55亩，同比下降62.91%，成交均价436.52万元/亩，同比增长89.86%。2017年12月25日，海南省委书记刘赐贵在海南省委经济工作会议上强调，“海南不能变成房地产加工厂”。在今年1月26日召开的海南省六届人大一次会议上，海南省省长沈晓明表示，2018年海南将减少房地产投资比重，继续深化“两个暂停”、中部生态核心区永久停止开发新建外销房地产等调控政策，严格执行预售许可证、价格备案、公建配套等制度，科学调控房地产开发规模、结构、布局和节奏。省长沈晓明在政府工作报告中更明确指出：保护好海南生态环境，是中央赋予海南的重要政治使命，是全国人民和全省人民的共同期盼，必须以最严谨的规划、最严格的措施、最严厉的处罚、最严肃的问责，确保海南生态环境只能更好，不能变差，不折不扣抓好中央环保督察问题整改，加快形成生态文明建设的良好社会风尚和长效机制，努力建设全国生态文明示范区，呵护好海南的绿水青山，呵护好海南百姓的金山银山。

四、海南房地产业发展适当收缩让从业者踌躇不决

面对海南房地产领域的强力整顿，房地产从业者开始寻觅新的出路。开发商王鹏告诉笔者，他在海南有两个正在开发中的项目，“公司现在还有一百多亩的别墅用地，但现在肯定是建不了别墅的。只能看能否更改规划，现在只能先放在那里，也不知道怎么办。”上述别墅用地是他与朋友合伙的公司从公开市场拿下的一宗土地。“都是以前拿的，海南之前的地不太值钱。国际旅游岛的概念一出来，海南的房地产开发又热了起来。”王鹏表示，做完手上的项目他就回老家了，现在已经很难在海南斩获新项目了。“哪里还买得到地？好的地、沿海的地也都在大开发商手里了，跟我们没关系。”

在海南从事房地产中介业务的机构数量可观，根据海南省住房和城乡建设厅发布的数据，截至2017年12月15日，全省房地产中介机构累计备案3092家。而2017年11月，北京市备案中介机构为3038家，海南的中介机构数量已与北京市相当。小高是从事房地产交易的中介人士，从业时间不到两年。他的主要工作是带着潜在客户到各个楼盘参观，他提供交通工具且不收取客户的任何费

用。如果最终能够成交，则从开发商处收取一定的佣金。他们是开发商的“获客渠道”之一。小高说，去年一整年他总共签了十多单，拿到的佣金有十多万元。他觉得自己的收入并不高，而且竞争也很激烈。小高已经看到了这个行业的市场空间不断被挤压，他说：“很多客户现在都自己直接去楼盘看，一些大型的开发商也不太愿意和我们合作，他们宁愿去投很多的广告，给的佣金也很低。海南已经快没地（住宅用地）了，或许再过个几年就渐渐没有商品房卖了。等到那时候，我就不干这一行了。”