再论房地产业高质量发展

文/穆子犁

年初，笔者撰写了《试析房地产业高质量发展》一文，对于房地产业发展提出了若干粗浅的看法（刊登于《上海房地》2018年第二期）。在深入学习党的十九大报告和中央经济工作会议精神后，笔者对于房地产业高质量发展问题有了新的认识和感悟，继续撰写了《再论房地产业高质量发展》，以期引起广泛讨论。

一、房地产业发展不平衡不充分的矛盾是追求高质量发展的动因

党的十九大报告指出，经过长期努力，中国特色社会主义进入了新时代。这一判断的主要依据是我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾。改革开放40年来，我国经济发展已经完成了以发达国家为标杆的速度赶超，作为世界第二大经济体，我们已经不需要过度关注经济增长的短期波动，在经济增长可以接受的基本稳定和平缓区间内，应将经济发展的注意力更多地放在提质增效上，加快经济结构调整，推动发展方式转变，实现新旧动能转换。

推动经济高质量发展，关键是要全面准确理解社会主要矛盾 “不平衡不充分的发展”的表现，因为不平衡不充分的发展，其实质是发展质量不高的问题，也是推动高质量发展的起担，保障住房的任务分配和建设标准过于单一，导致房源不足或过量配置，保障体系的退出机制不健全，影响住房保障体系的可持续性；四是购租并举机制不平衡，住房租赁市场与住房买卖市场相比，发育不健全、不成熟，楼市“重售轻租”的局面难以改变市场恐慌性购房的预期；五是房地产生产与生态发展不平衡，绿水青山就是金山银山理念已深入人心，但人民群众对美好环境和生态产品日益增长的需要，与生态环境总体不佳的矛盾仍很突出。

房地产业发展的“不充分”说的是总量和水平问题，主要指发展不足、潜力释放不够、发展中还有很多短板。其“不充分”有六个方面的表现：一是有效供给不充分。居民消费结构加快升级，而房地产新产品和新服务的供给能力跟不上，居民个性化、多样化、服务性的需求难以得到满足。二是建筑能耗和居住能耗巨大，特别是消耗土地资源、水资源，对环境、气候产生巨大影响，资源节约不充分已经成为影响很多城市可持续发展的大问题。三是房地产市场机制发育不充分，仍然存在垄断性，信息披露不充分，由于房地产开发投资大、回收期较长，进入门槛相对较高，容易形成垄断，而市场垄断又造成信息披露极不完全，这为房地产商通过互相之间合谋、影响市场博弈、操纵房价牟取暴利提供了可能。四是基础信息和资料披露不充分。目前，我国还没有统一、规范的房地产市场信息发布平台，各地和各部门之间发布的信息不统一，也不完整，经常发生互相矛盾的情况，不能给政策制定者提供完整而准确的信息，无法使政策更具有针对性。五是动力转换不充分，新技术、新产品、新业态和新模式不断涌现，新旧产业融合不断加快，但房地产业的动力转换在整体规模和贡献上还相对有限，创新驱动增长格局尚未真正形成。六是制度创新不充分。房地产市场运行中存在的种种不规范行为（土地交易、房地产开发、房地产销售、房地产信贷、房地产中介、房地产市场监督体系），表明房地产领域普遍存在法律和制度不健全的问题，亟须制度创新，加快法制建设。

二、房地产业高质量发展的内涵

我国社会主要矛盾的变化决定了经济工作的方向和重点，即我国当前处在从中高收入向高收入迈进的关键期，处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力三大攻关期，必须坚持质量第一、效益优先，扎实推进质量变革、效率变革和动力变革，要求经济发展切实转向高质量发展。房地产业发展也不例外。

房地产业高质量发展，首先需要满足人们高质量的生活需求。由于目前房价过高，养老、医疗、教育等给居民带来的负担还比较重，人民群众消费能力和意愿受到明显抑制。人们的高质量生活需求应当以平抑的房价来满足，让居民有更多的收入去释放被抑制的其他需求，进而带动供给端升级，促进供需在更高水平实现平衡。

房地产业高质量发展，需要高质量的供给，要深化供给侧结构性改革，提高住房等产品质量和服务的供给质量，更好满足日益提升、日益丰富的需求，跟上居民消费升级步伐。

房地产业高质量发展，需要高质量的配置，要充分发挥市场配置资源的决定性作用，充分发挥政府以城市规划对房地产市场作战略引领和刚性管控的作用，减少配置扭曲，打破资源由低效部门向高效部门配置的障碍，提高资源配置效率。同时，放开房地产金融吸收民间资金的限制，实现民间资本高质量的配置，

房地产业高质量发展，需要高质量的财产调节，要发挥好税收的作用，调节住房财富差距过大的问题，避免形成阶层固化。加快房产税改革，具有多重效应：有利于引导住房合理消

房地产业高质量发展，需要高质量的投入产出，即用有限的资源创造更多的财富，提高土地资源的集约利用程度，实现成本最小化或产出最大化。实现高质量投入产出，就是要更加注重内涵式发展，提高劳动生产率，增强发展的可持续性，推动经济从规模扩张向质量提升转变。费和市场预期；有利于促进社会收入再分配和优化利益调节机制；有利于构建地方税主体税种，为地方政府提供持续稳定的收入来源并促进政府职能转变；有利于标本兼治地建立房地产业健康发展的长效机制。

房地产业高质量发展，需要高质量的经济循环。经济循环是生产、流通、分配与消费，虚拟与实体互动与周转的总过程。提高循环质量，是实现生产要素高效配置的途径。当前我国经济存在三大失衡：供给和需求失衡、金融和实体经济失衡、房地产和实体经济失衡。根本上说，它们都是经济循环不畅的外在表现。促进高质量的循环，就是要畅通供需匹配的渠道，畅通金融服务实体经济的渠道，落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，逐步缓解经济运行当中存在的突出失衡，确保经济平稳可持续运行。

总之，房地产业高质量发展，是由过去40年的高速增长解决了“有没有”的问题后，转向根本解决“好不好”问题的高质量发展，体现为不断适应需求端消费升级趋势，提升供给端的产业素质、企业活力、产品与服务的质量和水平，体现为产业结构的高端化、技术结构的升级化、资源能耗使用的递减性和劳动力结构的适应性，体现为区域经济发展的协同性、整体性、包容性和开放性，体现为形成实体经济、科技创新、现代金融、人力资源相互促进、协同发展的产业体系，形成市场机制有效、微观主体有活力、宏观调控的经济体制，构建起政府、市场、企业主体之间的善治关系。当然，由增长转向发展，高质量发展外延拓宽至生态文明体系和民生权益保障，乃至于体现人民获得感、幸福感、安全感、价值感等诸多方面。

房地产业高质量发展既然有着如此丰富的内涵，而且在实践中还在不断拓展，房地产界和实际工作部门设计比较科学的高质量发展指标体系、政策体系、标准体系、统计体系、绩效评价、政绩考核、评价体系等，就能以高质量考评引领和驱动高质量发展。

三、建立房地产业发展长效机制是高质量发展的驱动力

是一项开创性工作。当前工作的着力点在于：一是能设计好适应经济发展新常态、顺应高质量发展要求的比较科学合理的指标体系、标准体系、统计体系；二是能适应现代化发展进程，在创新发展中对评价指标予以不断调整、不断修正；三是能在实际操作中通过绩效评价、政绩考核形成反馈机制和政策保障体系；四是广泛借鉴国内外比较成熟和广为接受的经济社会发展测评体系和最新研究成果，加快建立适应、反映、引领、推动高质量发展的考评体系。在建立这些体系的过程中，要更加注重反映发展的质量、结构和效益，更加注重反映人民群众多样化美好生活需求，全面展现质量变革、效率变革、动力变革，从而

这两年，我国房地产市场整体供需关系已发生了重大变化，城镇居民住房极度短缺的时代已经过去，大多数城镇居民住房供需关系正趋于平衡，但房地产市场大起大落的问题尚未根本缓解。近年来，房地产业与实体经济失衡的矛盾比较突出，房地产贷款占全国新增贷款接近一半，个人住房贷款余额快速增长，并推动房价快速上升，造成市场资源配置严重扭曲。2017年以来，一、二线和部分三、四线城市密集出台了限购、限价、限售、限贷等行政性措施，房价快速上涨的势头有所缓解，但由于适应市场规律的基础性制度和长效机制尚未建立，部分地区房价上涨压力仍不小，市场出现大幅波动不无可能。因此，建立房地产业发展长效机制的任务越来越迫切，这不仅是确保房地产业健康发展的措施，还是房地产业高质量发展的保证。

建立房地产业发展长效机制的根本目的，是推进房地产业高质量发展，很好满足人民日益增长的美好生活需要，而推进房地产业高质量发展就是使创新成为第一动力、协调成为内生特点、绿色成为普遍形态、开放成为必由之路、共享成为根本目的的发展。建立房地产业健康发展的长效机制，在业内比较一致的认识是要加快推进住房制度、土地供应制度、住房金融体系、房地产税收制度、房地产市场规制、新型城镇化等一系列制度建设。除此之外，由于城市是房地产的载体，城市规划是房地产的依托，即房地产业发展是建立在城市规划基础之上的，城市总体规划的功能和作用显示其对房地产业发展的重大影响。因此，城市总体规划的设计和实施已经成为房地产业健康发展长效机制不可或缺的组成部分。

日前，国务院批复《上海市城市总体规划（2017—2035年）》，为上海市城市发展及规划、建设和管理工作指明了方向，是上海房地产业高质量发展的蓝图。在市委、市政府召开的《上海市城市总体规划（2017—2035年）》实施动员大会上，市委书记李强强调，要以更加宽广的视野，始终坚持对标国际最高标准、最好水平，为提升经济发展动能、文化品质、城市治理水平等提供借鉴，要牢牢把握高质量发展和高品质生活这两大落脚点，着力提升城市功能，塑造特色风貌，改善环境质量，优化管理服务，努力建设卓越的全球城市和具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。市长应勇指出，要牢牢把握守住底线、优化功能布局“两个关键”，把牢人口规模、建设用地、生态环境、城市安全四条底线，着力提升功能品质、深化产城融合，着眼长三角一体化发展，优化全球城市功能布局。

《上海市城市总体规划（2017—2035年）》的颁布实施对房地产业高质量发展的意义重大：一是城市总体规划中“卓越的全球城市、创新之城、生态之城、人文之城”的城市定位展现了房地产业发展的宏伟前景，正如市委书记李强指出的，注重城市高质量发展，从集聚辐射能力来讲，必须坚持功能发展导向，全面增强城市核心功能，加快建设国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心“五个中心”，对外要能配置全球资源，对内要辐射带动区域经济发展。上海的特色不仅体现在浦江两岸的摩天大楼上，更体现在十里洋场、万国建筑上，体现在梧桐树下的小洋房、里弄小巷的石库门上，要结合城市有机更新，保护好历史建筑和风貌街区。

二是城市发展的价值取向不仅是经济总量的扩大，还有市民可感知的城市品质的持续提升。正如市委书记李强指出的，要把高质量发展和高品质生活作为规划实施的根本落脚点。从城市基础设施细节入手，在精细化管理上下绣花功夫，使城市更有序、更安全、更干净、更有温度。要加强城市设计，重视城市色彩，让城市少一些钢筋水泥色调，多一些温暖、时尚和富有吸引力的色调。要着眼整体协调性，补齐影响发展质量和整体水平的短板。为城市多留一些为人称道的赞叹，不留被人诟病的遗憾，既要有看得见、摸得着的有形创造，也要探索留下更多“软件”成果。

三是城市总体规划致力打造高品质生活，要让所有工作生活在上海的人们都能感受到这座城市带来的获得感、安全感、幸福感。正如市委书记李强所指出，要抓住市民群众关心的教育、卫生、就业、养老、住房、文化体育和助困帮扶等基本公共服务，让服务更加便捷可及，着力解决交通等大城市发展面临的普遍难题，着眼于高等级公共服务供给，建设一流文体设施，着眼未来城市对生态环境的更高要求、更严标准，打造更多优美的生态空间，让老百姓有更多机会亲近自然，使上海成为具有国际吸引力的宜居之都。

上海城市总体规划展示的美好前景，激励我们必须切实抓好规划、实施管理。要坚决维护总体规划的严肃性和权威性，要抓紧深化细化专项规划、详细规划，凡涉及城市发展动力活力、关系民生福祉的目标，越早实现越好。要全力推进“三大任务”：一是建设更有活力、更具竞争力的创新之城，加快建设具有全球影响力的科技创新中心，率先建立现代化经济体系；二是建设更富魅力、更有温度的人文之城，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加强历史风貌保护，加快建设国际文化大都市；三是建设更加美丽、更可持续的生态之城，显著改善环境质量，增加绿色生态空间，把我们的共同家园打造得更加美好。