促进住房租赁企业规范发展

文/本刊评论员

为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，中央经济工作会议提出“要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展”。全面落实中央要求，既要继续支持住房租赁企业发展，提高规模化、集约化和专业化水平，又要着力保护租赁利益相关方的合法权益，规范住房租赁企业以及其他市场主体的经营行为，从而促进住房租赁市场健康发展。

受政策支持和市场吸引的影响，住房租赁企业在近几年得到了长足发展。除从事保障性租赁住房运营管理的专业企业外，不少市场主体通过新建、改建、租赁、购买等方式筹集房源，提供住房租赁服务。根据市场监测机构提供的数据，截至2017年底，全国受到创业投资机构关注的住房租赁企业共有144家，其中成立于2014年至2017年间的企业占比高达65%。经历快速扩张后，一些企业经营管理的房源数量已超过10万套（间），形成了一定的规模。与此同时，北京、上海、广州、深圳等城市先后组建了国有住房租赁企业，承担了租赁市场发展的“稳定器”和“压舱石”功能。

住房租赁企业的快速发展，适应了建立租购并举住房制度的新时代形势，为满足不断增长的住房租赁需求、提供更加优质的住房租赁服务奠定了市场基础。但是，也应该全面地看到，住房租赁企业的发展客观上也带来了一系列新问题。比如，有媒体报道，一家从事托管租房业务的公司在收取大量预付租金后跑路，给140多名业主和承租人带来了经济损失。对于类似问题，如果不能采取有效措施及时防范，不仅会影响到住房租赁行业的有序发展，而且可能会对住房租赁市场健康发展以及租购并举住房制度建设带来负面影响。

调研发现，住房租赁企业发展过程中可能出现的相关问题包括但不限于以下几方面：其一，在签订租赁合同环节，可能出现因使用格式合同而使租赁合同当事人权利义务不对等的现象，可能因限定出租对象而产生歧视某些群体的问题，可能因区域性房源垄断使得特定区域租金价格大幅上涨，可能将不符合法律法规规定的房源用于出租等。其二，在经营管理环节，可能出现不当使用租赁押金的问题，企业或许因经营不善而卷款跑路，损害业主及承租人等利益相关方的权益，违反消防法等规定造成安全事故，以及其他可能损害权益的情形。其三，在经营方式上，可能出现“以租代售”、非法融资和集资等问题。

列举问题的目的在于预防，在于促进住房租赁企业规范发展。上述可能出现的问题中，有些与其他行业具有相同或相似的形成原因及机理，有些则与住房租赁行业特点密切相关。同样，针对上述问题，已有法律法规对其中一些情形加以规范，但也有不少问题尚无明确规范。

当前阶段，应针对住房租赁企业发展中可能出现的重点问题开展深入调研，强化制度供给，注重建章立制，提出有针对性的举措，筑牢住房租赁市场的“四梁八柱”，避免无序发展。鼓励和支持住房租赁企业合法合规经营，不断改善住房租赁服务品质，切实服务于满足人民日益增长的美好生活需要以及实现让全体人民住有所居的目标。