市筹公共租赁住房租后管理实践与展望

文/陈为

为完善住房供应体系，培育住房租赁市场，扩大住房保障覆盖面，2010年6月住建部等联合下发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号），推出大力发展公共租赁住房的举措。上海地产集团作为国有功能类企业，于2011年专门成立了以相关政策为指导，采取市场机制运作，集保障性住房开发、建设、投融资和运营管理于一体的上海地产住房保障有限公司。目前，公司通过新建、改建、收购和转化等方式运营管理的公共租赁住房项目共8个，主要分布在徐汇上海南站、徐汇华泾、浦东后滩、普陀长征镇、闵行古美等地区，共有公共租赁住房13000余套，总建筑面积约91.3万平方米，总投资额约110亿元。

一、地产集团公租房管理运营实践

（一）实施产品标准化，有限面积满足各类功能需求

根据《上海市保障性住房设计导则（公共租赁住房篇）》规定，公共租赁住房房型一般以一房（40m2）、二房（60m2）和宿舍（30m2）为主，实施全装修，并配置必要的固定家具及设备，满足拎包入住和过渡性居住的需求。地产集团公租房房型在设计和建设过程中做到科学规划和合理布局，在有限面积内实现了基本功能、达到了较高的舒适度，将经济性、实用性、安全性、耐久性和环保性有效结合。

（二）坚持绿色生态，践行节能、环保、低碳理念

公司在公租房建设中始终围绕“四节一环保”，倡导绿色生态。馨越公寓项目作为上海市首个集中建设、规模最大的公共租赁住房项目，实现了“造价不高水平高，面积不大功能全，占地不多环境美”的设计理念。该项目采用了诸多相对成熟的节能产品，如太阳能热水、电动外遮阳以及光导照明等，更好地实现低碳节能，体现可持续发展的理念。

（三）创新家电租赁模式，满足租户个性化需求

公租房在开发建设上一般都采用精装修全配套的标准,用户拎包就可以入住,以往在家电家具配置上都是在建设期间由开发商集中采购配套的。公司为合理控制公租房建设成本，总结运营管理经验，通过与海尔集团合作，创新公租房家电租赁模式，为租户提供菜单式家电租赁服务，节约了开发企业的建设成本,降低了公租房运营管理风险,满足了用户的个性化需求，实现了家电资源的循环利用。

（四）组建经租管理服务中心，提供优质、专业、便捷服务

地产集团的公共租赁住房由公司统一实施运营管理，组建经租管理中心，建立标准化服务接待窗口和规范化服务接待流程，为公租客提供专业、规范、便捷的租赁服务。为提高公租房运营管理水平和效率，公司于2011年开始自主开发公租房信息管理系统，依靠信息化管理动态掌握公租房运营情况，并可实现统计报表自动生成、租赁资源动态分析等功能。

在运营管理不断摸索和总结完善的过程中，通过使用身份证识别智能门锁，解决了以往退出难、催租难和转租转借等棘手的管理难点，利用“制度＋科技”，使公租房运营管理水平和效率向新的高度迈进。

（五）首创公租房物业管理酬金制模式，提供管家式高品质物业服务

公司始终把改善民生问题作为重点，在公租房运营管理方面不断创新思路，摸索符合公租房特点的物业管理模式（即酬金制模式）和服务理念，首亮“生活管家”新名片，物业服务团队以打造一站式的“生活管家”来提升租户的满意度、获得感，构筑“居住安全放心、环境优美舒心、生活方便称心、文化娱乐欢心、互助团结热心、同创共建齐心”的“六心”文明社区。

（六）优化公租房供应模式，聚焦人才，服务上海长远发展。

按照市委、市政府工作要求，地产集团优化公租房供应模式，市筹公共租赁住房主要面向单位、机构进行供应，为上海建设“卓越的全球城市”服务，为上海“四个中心”、自贸区和全球科创中心建设服务，优先满足符合上海长远发展、创新发展需要的单位、机构需求。公租房运营项目根据单位实际需求和入住人员持有的准入资格确认书的供应标准，按照“先到先选”的原则进行选房，并安排签订租赁合同。租赁合同期限一般不低于2年，到期符合条件的可以续租，租赁总年限一般不超过6年。

（七）推进党建引领，注重公租房社区治理补短板

城市治理一直是上海发展的一个重要课题，租户阶段性居住的特性，决定了公租房社区无法成立居委会，这就使得公租房社区缺失了重要的治理主体。为解决社区治理力量先天薄弱问题，公司通过与项目所属街道党工委合作，在公租房小区内成立在职党员志愿者先锋队，发挥党员先锋模范作用，填补社区治理空白，并根据租户需求，搭建活动平台，增强租户的认同感和归属感。

2017年，公司探索通过与项目所属街镇政府合作，在馨越公寓内组建“XIN里巷”党建服务站和群团服务站暨社会组织孵化园。深化贯彻落实市委“1+6”文件精神以及群团改革精神，打造新型党建群团组织阵地，探索“党建引领、群团助力、社会参与、自治共治”的公租房社区自治新模式。调动租户中在职党员和青年参与社区建设的积极性，打造熟人社区，共建同心家园。

（八）聚焦人性化服务，打造全新生活方式

地产集团在满足公租客日常生活需求的同时，更注重公租房社区的精神文化建设。通过调研公租客的需求，利用公租房配套商业为公租客提供“馨社区”品牌配套商业服务，并与当地街道、基层党组织等多部门合作，定期举办节日活动、文体活动等，使公租房运营管理者和公租客紧密联系在一起，营造温馨和谐的小区环境。

“馨社区”品牌配套服务依据公租房群体特征量身定制，主要包含“馨家园”、“馨邻里”和“馨生活”等服务板块。

“馨家园”板块通过优质配套服务，增强公租客的归属感。服务内容主要包括出行无忧（引进共享单车、共享汽车等）、餐食无忧（社区食堂、鲜蔬直送、品牌餐饮等）、配套无忧（快递收发e栈、药店、便利店等）。

“馨邻里”板块为公租客提供交流平台，增强公租客的温馨感。服务内容包含共享无忧（共享会客厅、共享书房、共享洗衣房等）、互换无忧（家电租赁、互换平台、跳蚤市场等）。

“馨生活”板块主要满足公租客差异化、个性化需求，增强公租客的认同感。主要包括生活无忧（4点半学堂、儿童教育、养生医疗等）、文体无忧（共享文化活动空间、共享健身空间等）。

通过“馨社区”人性化服务，努力打造高品质公租房社区，让租房也有“家”的归属感，使公租房社区成为助力青年人才安居成长的幸福家园。

二、公租房运营管理难点探索与思考

地产集团是起步最早的市筹公租房运营机构，首个投入运营的馨宁公寓项目于2012年4月对外供应，馨越公寓和馨逸公寓项目分别于2013年7月和11月对外供应，通过近6年的运营，结合整体面上信息的了解，主要有以下三个方面的难点值得研究。

（一）少数租户长期拖欠租金，催缴困难

少数租户入住公租房后，由于工作情况、家庭情况或疾病等原因，无力承担公租房租金，虽然目前在公租房中所占比例不足百分之一，但随着时间的推移，比例有可能逐步升高，需相关部门制定配套政策，解决租赁管理的实际困难。

有关探索与思考的方案：1. 通过电子门锁等技术手段，使租户拖欠租金后无法开锁；2. 对于合同期内租金支付不及时的租户，在办理续租时要求提供担保人或由单位进行担保；3.完善租户所在单位从工资中直接划扣租金的制度，运营机构可通过政府主管部门通知相关单位实施；4. 对于长期拖欠租金的租户，建立法院审理执行的快速通道，简化流程快速处理；5.加强住房保障诚信体系建设，将失信行为作为不良信用信息纳入市公共信用信息平台。

（二）部分项目存在个别租户转租、转借现象

部分公租房项目交通便利、配套设施齐全、公租房租金与市场租金存在一定差距，个别租户租赁公租房一段时间后会出现转租、转借等行为，由于转租、转借行为取证困难，特别是部分房间存在转租、转借的情况，在管理上存在一定难度。

有关探索与思考的方案：1. 对于租金与市场价差距较大的项目，逐年提高租金价格，逐步接近市场价格，减少利益寻租空间；2. 通过身份证识别智能门锁、人脸识别系统等智能化手段，提高转租、转借难度；3. 加强巡查力度，发现转租、转借行为及时要求整改；4. 发现违法从事公租房转租、转借行为的经纪机构和经纪人，及时上报主管部门进行相关处理；5.搭建合租平台，服务住户需求；6. 加强住房保障诚信体系建设，将失信行为作为不良信用信息纳入市公共信用信息平台。

（三）公租房退出机制不健全，公共资源未能有效利用

目前公租房退出机制的具体实施细则尚待明确，对于租赁期满或不符合条件的租户如何进行清退成为难题。例如：1. 最早供应的馨宁公寓公租房6年期即将届满，目前单个运营公司可以统计租房满6年的租户，但进行全市公租房的相关统计还存在一定难度。2. 馨越公寓项目部分租户2年复审时不再符合公租房准入条件，未通过复核，但仍占有原来房源不愿搬出。3. 有的租户拖老带小，尽管6年租赁期尚未届满，但是已经公开表示即便租赁期满也不会搬出现有住房。4. 部分租户由于没有其他住房，法院判决后也无法强制执行，只能被动等待租户退租。上述情况如果蔓延开来，有可能使公租房演变成永久性租赁房，有违公租房制度的初衷。

有关探索与思考：1. 建立全市统一的租后管理信息平台，有利于租期的统计和拒不退出租户的协调处置；2. 通过政府主管部门支持，由租户所在单位协助退出；3. 设置惩罚性租金，例如合同到期后不退出的按市场价执行，到期后半年仍不退出的，按市场价的1.5倍执行，到期后1年仍不退出的按市场价2倍执行；4. 面对本地户籍因重大疾病或失业等原因经济条件恶化的租户，可建立公租房与廉租房转换通道；5. 面对外地户籍因重大疾病或失业等原因经济条件恶化的租户，可通过民政部门与租户户籍地民政部门联系，安排租户回到原户籍地加以保障；6. 建议建立法院审理执行的快速通道，简化流程，快速处理；7.加强住房保障诚信体系建设，将失信行为作为不良信用信息纳入市公共信用信息平台。

四、未来展望

地产集团认真贯彻党的十九大报告关于“房子是用来住得，不是用来炒的”定位，不断完善公租房运营管理，大力推进租赁住房建设，为上海迈向“卓越的全球城市”和推进国际经济、金融、贸易、航运和科技创新中心建设服务，体现功能类国有企业的社会责任。

（一）搭建统一的公租房管理服务信息平台

由政府主管部门牵头，相关企事业单位参与搭建公租房管理服务信息平台，建立统一的公共租赁住房信息系统，完成公租房资源与通过审核的申请人需求相关信息的交换认证、网签合同等，使公租房运营管理更加高效、合理、顺畅。搭建公租房管理服务信息平台，有利于扩大公租房来源渠道，发挥公租房租赁管理规模化效应，有利于根据市场需求调配房源，增强公租房适配性，有利于盘活社会存量房源，改善租赁住房供应结构，有利于及时了解租赁型保障住房的真实数据，加强行政监管，也能为政策制定提供充足依据。

（二）公租房服务与管理并行，完善退出机制

在公租房不断提高经租、物业服务品质，营造宜居、宜业、宜学的15分钟社区生活圈，提供高品质公共服务、舒适共享空间和美丽社区环境的同时，还应强化政府部门的监管职能，特别是对公租房目前存在的催租难、退租难和转租、转借等现象，建立惩罚性租金、提供担保人、工作单位联动和法院快速审理执行等制度，保障出租人的合法权益，完善公租房退出机制。

（三）推进代理经租市场化、专业化运作，制度化、规范化管理

目前，代理经租主要有两种方式：一是包租模式，即运营机构按一定价格包租后，统一进行装修改造后再对外出租；二是委托租赁模式，即运营机构按委托合同的约定，对外出租并实施租赁管理。通过代理经租方式筹措租赁住房，可有效消化存量，利用社会闲散资源，适配性更强。代理经租方式还可建立公租房与社会租赁房之间的桥梁，将不再符合续租资格但仍有租赁需求的租户调配到合适的代理经租房源内，能够有效推动公租房的退出机制运行。

（四）探索公租房货币补贴模式

2016年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号），提出：“推进公租房货币化。转变公租房保障方式，实物保障与租赁补贴并举。支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴。”公租房货币化补贴，房源按市场价对外出租，不存在利益寻租空间，对居住年限也可放开限制，能有效解决转租转借、退出难等问题，并可逐步引导实现公租房与租赁住房并轨，便于统一管理运营。

（五）大力发展租赁住房业务

地产集团在做好公共租赁住房运营管理工作的基础上，正积极参与租赁住房建设。通过成立重资产平台公司投资建设和轻资产运营公司运营管理的模式，计划在“十三五”期间将17个地块、总建筑面积超过100万平方米共计约2万套租赁住房投入市场。租赁住房将采用市场化经营、市场化定价，没有准入门槛，但对上海发展需要的人才会有所倾斜，在产品设计方面，关注年轻人才，满足他们的生活习惯需求，在租赁住房社区内还将为人才孵化和发展搭建服务平台。

为加大租赁住房供应量，实现可持续发展，地产集团在政府部门指导下，还将探索建立代理经租市场信息化平台，发挥具有政府背景、房源信息真实对称的专业化平台优势。这个平台，既是租赁住房的房源平台，也是运营、服务、管理平台，重点将构建形成“3+8”综合服务体系，即租赁管理、智慧社区和智能生活三大服务客户端，以及房屋资金、客户信息、商户消费、服务资源、合同认证、支付信息、能源消耗和物流配送等八大管理功能。

地产集团正谋划在待转型产业园区、地铁周边继续选取合适地块用于租赁住房后续供应。同时与各区合作改建、收储和租赁社会存量房源，建立房屋银行，积极投入租赁住房市场培育，不断拓展租赁住房发展空间，努力发挥其市场压舱石、稳定器作用。