多地创新租赁住房用地，供给端发力推动住房租赁市场

文/王梦雯

2016年以来，中央及地方政府频频出台各类发展租赁市场的政策文件。租赁市场发展的空间不断扩大，满足了更多购房困难群体的居住需要，也有力地支持了“房住不炒”思路下的房地产业平稳健康发展。本文拟对我国住宅租赁市场的现状进行定量分析，着重探讨2016年底以来成交的“只租不售”地块，并对当下租赁土地出让机制提出相关建议。

一、我国住房租赁市场化程度较高，但专业化机构出租人参与度较低

总体来看，过去15年间，我国城镇租赁住房的供给结构已发生巨大变化，市场化程度大大提高。根据国家统计局2000年以来公布的两次人口普查和两次1%人口抽样调查中“各地区按住房来源分的家庭户户数”数据，如果将其中城镇地区租赁廉租住房、租赁公租住房定义为政府供给租赁房源，将租赁其他住房定义为市场化供给房源，那么在全国城镇住宅租赁市场的供应中，市场化供给房源占比由2000年的30%上升至2015年的86%，而享受政府或单位补贴的租赁住宅占比则大幅下降，这主要是由于房地产市场改革导致的大量公房私有化。此外，对比典型国家的租赁住房供给结构，德国、美国、中国等三国的市场租赁住房占租赁租房约九成。可见，从国际水平看，我国住房租赁的市场化程度较高。

目前，根据市场化程度，我国租赁住房可分为市场化租赁住房、半市场化租赁住房和公有及保障性租赁住房三大类。

市场化租赁住房对出租人和承租人都没有特别限定，主要是由个人出租的城市私有住房、农村私有住房（主要集中在大城市的城郊结合部）和主要由机构出租人（主要是房地产开发商或其他相关企业）出租的酒店式公寓组成。

半市场化租赁住房主要是企事业单位（或系统）建设并向特定群体出租的单位租赁房和按政府有关政策规定向符合特定条件的群体出租的公共租赁住房两部分组成。从总量上看，这类住房的规模还十分有限。

公有租赁住房主要是尚未在房改中出售的公有住房（大多为厨、卫非独用的老式住房）。这类住房由承租人及其家庭长期占有，除其中被不合规转租的部分房源外，基本不构成住房租赁市场上的供给。廉租房一部分是个人出租的私有住房（在采取房租补贴的廉租房制度下），属于住房租赁市场中的低端部分，另一部分是由政府或相关企业向特定群体出租的住房，所以并不构成住房租赁市场的供给。

由于目前缺乏反映我国市场化租赁住房中不同供应主体供应规模的权威数据，这里以住宅租赁市场较发达的上海为例。易居研究院数据显示，2016年，上海租赁住房市场中有近九成租赁住房的供给主体为个人房东，机构（主要是长租公寓机构以及房地产开发商）出租的房源仅占12%。就机构出租的房源看，仅三成房源为市场化租赁住房。这说明，目前我国租赁住房供给方主要以个人房东为主，专业化程度较低。

这一结论还可以通过房地产开发企业的收入结构数据间接证实。观察1988年以来全国房地产企业收入数据，发现房屋出租收入占总收入的比重近年来略有提高，但绝对值仍非常低，其中最高年份仅为2.3%。这说明房地产企业对住房租赁市场的参与度较低。分地区看，在房地产企业收入中，上海、北京的企业房屋出租收入占总收入比例相对高于全国其他地区的企业，2015年分别达到9.6%和8.2%，而这一指标在其余省份或直辖市均小于3.2%，其中超过四成地区小于1%。

根据各大城市房地产经纪机构反映的情况，私人住房出租人是目前住房租赁市场供给的主体。从产品档次上看, 私人出租住房包含从别墅、高档公寓到中低档各类住房乃至集体土地上的农民住房等多种类型，机构出租人出租的住房主要集中在别墅、高档公寓等高端住房方面。以上海为例，上海统计局数据显示，2006年以来，商品住房出租面积平均值仅为92万平方米，由于统计局数据仅反映了备案的商品住宅出租面积，此类房源以机构出租人出租的住房为主，近年来别墅、高档公寓出租面积占商品住房出租面积的七至八成。

二、土地出让新政加快机构租赁市场的培育

可喜的是，目前中央及许多城市地方政府已出台了一系列有利于培育机构住房出租人的政策。在一些城市，相关类型的企业可以通过受让国有“租赁住宅”用地、使用城市商住用地和农村集体建设用地开发租赁住宅。为能够对部分自持地块作更进一步的了解，笔者收集了2016年底以来成交的115块“竞自持”及“只租不售”地块，进行了相关分析和测算研究。

观察全国9个典型城市月度自持用地成交面积走势图，不难发现，2017年下半年以来，租赁用地明显增多。回顾过去一年，北京在2016年底首次试点宅地公开拍卖“竞自持面积”，规定通过“限房价、竞地价”交易方式取得土地使用权的项目，房地产开发企业自持商品住房应全部用于对外租赁，不得销售，持有年限与土地出让年限一致。

2017年以来，多个城市相继引入类似“竞自持”新政。目前，上海、广州、杭州、东莞、天津、佛山、成都、重庆等地均有“竞自持”土地成交。截至2017年10月底，杭州、上海、北京、成都、天津、佛山、东莞、广州、重庆等9个城市出让约600万平方米自持住宅用地。从成交地块分布看，杭州和上海累计出让面积最高，分别为88万平方米和91万平方米。然而，从地块的地价房价比看，上海的租赁用地明显较杭州更为便宜，这主要是因为土地出让的方式不同（见图1）。

图1 9个典型城市自持住宅用地累计成交面积

目前，土地市场上，除商品住宅用地的租赁配建外，上海、成都、广州、杭州、深圳、珠海等地还推出100%自持的租赁用地或人才公寓用地。与“竞自持”地块相比，“只租不售”地块的地理位置较好，竞拍门槛较高，因此竞得方均为市属国企，且成交地价明显低于周边地块。截至10月底，上海共出让11幅租赁住宅用地，而杭州仅有一块租赁住宅用地成交，几乎都是“竞自持”地块附带的租赁面积。除杭州外，佛山、北京、东莞等地也存在租赁用地成交价格偏高现象，考虑到未来盈利预期，此类地块未来定位倾向于中高端市场，因此并不能有效缓解住房租赁低端市场供求矛盾。

笔者认为这类住宅租赁用地的取得及土地使用权出让金金额，应该按不同于一般销售型住宅用地的土地使用权出让金的形成机制进行确定，如由专业的房地产估价机构负责评估，开发商通过竞房租（低者胜）或综合评标方式竞得土地的使用权。当有意向获得这类土地的开发商只有一家时，也可采用协议方式供地。对从事租赁住房开发的土地，可采用年租形式收取土地使用权出让金，使开发商的成本支出模式适应其收入取得模式（从长期现金流中取得），在年租制尚存在制度障碍时，可采取延后、分批收取土地使用权出让金方式降低开发商的一次性投资支出压力。

此外，还应推进金融体制改革，使房地产开发企业更多地通过直接融资渠道获得长期资金。同时，在税制上考虑鼓励房地产长期投资的措施（如借鉴美国等国对REITs的税收优惠），从而引导一部分房地产开发企业从资金短期循环的“开发─销售”经营模式转向资金长期循环的“开发─租赁”经营模式。

从发达国家房地产业发展的历史看，房地产开发企业转化为房地产出租企业是产业发展过程中自发的趋势。而2017年以来土地出让方式的转变，无疑促使房企加快了转型发展的脚步。预计未来会有更多的二线城市推出类似自持租赁用地，而这些地块的入市也将给整个中国房地产行业带来深远的影响。