物业管理中酬金制和包干制的对比分析

2018-04-15蒙剑忠

经济视野 2018年4期

文| 蒙剑忠

随着物业管理的发展，酬金制模式因其透明性、平等性等因素越来越被广大物业管理单位和业主所认识和认可。本文通过对酬金制与包干制的对比分析，让大家更加清楚的了解酬金制是物业管理健康可持续发展的必然。

酬金制与包干制的内涵

1.酬金制的内涵。酬金制，主要是指物业管理单位收取一定的物业服务费用，另外的费用按照合同约定进行支出，当出现支出的不足或者有结余的情况下，都是由业主自行不足或者退回的一种物业计费的制度。在一定程度上酬金制也属于实报实销的模式，物业管理的单位是和业主进行双方的协定后进行预收费，在年底按照实报实销的情况进行多退少补。酬金制模式下，物业管理的单位代收的部分支出属于代收性质的，在纳税的时候这部分是不需要纳税的，这对于物业管理单位而言直接降低了成本，促进了物业管理企业的成长和发展。

2.包干制的内涵。包干制模式下，在业主和物业管理单位之间有着约定的义务和责任，而这种义务和责任是有一个固定的额度。这种模式主要是物业管理单位按照政府给予的指导价格进行收费的一种模式，但是一旦市场行情等因素发生变化，预测不准的情况下，物业管理单位就会出现亏损的可能性就大大提升了。

酬金制与包干制的优劣势的对比分析

1.酬金制的优劣势分析。（1）酬金制的优势。首先，对于物业和业主双方的利益可以得到有效的保护。在酬金制的模式下，业主在支付的物业费与得到的服务是同等的，企业的利润也是可以得到保障的。而在包干制模式下，物业企业为了获得更多的利润，就会降低服务的标准，长期下去，业主应该享受的服务得不到保障，就会对物业失去信心，物业企业发展也会受损。其次，酬金制使得物业的收费和服务更加透明化，利于物业管理市场发展。酬金制模式下，业务缴纳的物业费的收费标准、人员编制、服务标准、物业费的使用等都会有明确的规定，而且是经过业主同意的以合同的形式进行科学化管理的，使得业主更加的放心，服务更加的灵活，为物业管理的市场发展提供了更加良好的理论和实践依据。最后，酬金制模式可以有效的减少物业企业的赋税，利于物业企业的成长和发展。根据国家现行的税法，成本是不需要纳税的，管理费用是需要纳税的。而酬金制模式可以有效的将其中一部分划为成本，只业务约定的服务费才作为管理费用纳税，这样可以有效减少物业企业的赋税，减少其成本，保障物业企业的成长和发展。（2）酬金制的劣势。首先，酬金制模式下对于物业管理的财务有严格的审计和监管，这就要求其员工和业主对物业管理有一定程度的认识和认可。其次，酬金制下，物业和业主双方的利益是相辅相成的，同时也是和物业企业的利润一致的。有的物业为了有效提高自己的利润而加大物业服务的项目和支出，提高了物业服务费，而为业务着想合理进行收费，在保障服务的基础上缩减开支的物业管理企业目前还是很欠缺的。

2.包干制的优劣势分析。（1）包干制的优势。首先，包干制模式比酬金制来说，执行起来更加的简单，而且不需要业主有专业的认识和认可，同时，也避免了业主对物业服务企业财务的审计和监督，利于物业管理企业简单行事。其次，包干制模式下，为了更好的提升物业企业的利润，物业企业会加强对物业管理方法和服务的创新管理，利于物业管理的创新发展。（2）包干制的劣势。首先，包干制模式下，物业管理企业为了获得更高的利润，很多都是以降低自己的服务标准的方法来做的，这样不利于物业管理企业和行业的发展。其次，包干制模式下，物业管理在经费不足的情况下，对于物业中的设施的维修和保养经常出现视而不见的情况，这样不利于物业管理发展的同时，对于小区的管理的设备等都会降低其寿命和使用价值，不利于物业的管理。最后，包干制模式下，物业管理水平和服务的不断降低了获得更加的利润的同时，失去了业主的认可和支持，这对于物业管理企业的发展是致命的。