探究大数据在房地产土地评估领域的运用

董艺妮 江宣儒

摘要：本文主要以探究如何将大数据运用在房地产土地评估领域为重点进行分析，以当下在房地产土地评估领域应用大数据技术所面临的突出问题为主要依据，从加强大数据技术应用的研发力度、完善房地产土地评估的基础条件等方面进行深入探索，其目的在于探讨如何加强大数据在房地产土地评估领域的运用效率。

关键词：大数据 房地产 土地评估 数据技术

引言

对于房地产土地评估领域而言如何合理的运用大数据技术及数据至关重要，其既是确保房地产土地评估质量的基础，也是加强房地产企业核心竞争力的保障，更是有针对性满足客户需求的关键。只有给予其高度的重视，才能确保我国房地产企业经济效益最大化，才能推动房地产企业在未来发展中开辟新纪元。然而，在当前的房地产土地评估领域中，对大数据的运用仍旧存在诸多难题急于攻克，如何更有效的利用大数据依旧有待探究。为了促使大数据自身效用能被充分发挥，相关管理部门需优先将目前所遇问题切实的优化掉，再进行创新与拓展，这样才能保证房地产企业在纷繁的经济市场中持续保持健康发展的态势。本文主要针对大数据在房地产土地评估领域的运用进行阐述，具体如下。

一、大数据技术的相关概述

（一）大数据的涵义

近些年，随着信息社会的大量资源被开发与应用，移动互联、云计算、社交网络、物联网、互联网金融等新兴信息化产业的大力发展与创新，大数据作为信息量的整合资源，逐步推进人类社会走入大数据时代，登上信息社会之巅。并被广泛利用于社会生产与人类活动等各个领域，展现出良好的数据表现。“大数据”一词被广泛用来描述和定义信息爆炸时代所产生的海量数据，并被用来命名与之相关的创新技术与发展形势。大数据研究机构GARTNER对大数据作出如下定义，大数据是需要在新兴的处理模式下，才能具备较强的洞察力、决策力和流程优化能力的高增值、高多样性、海量信息化资产。

（二）大数据的特性

大数据虽然当前还未形成统一的概念，但是学术界与业界普遍认为大数据具备大量、多样、高速、精确的“4V”特点，即体现在四个层面上：第一，体量大，大数据的数据量逐渐跃升到了ZB级别；第二，类别多，大数据主要由声音、文字以及视频等元素构成，属于多维异构数据；第三，高速性，数据被创建和移动的速度之快，足以实现对用户数据需求的实时处理；第四，价值密度低，信息海量且利用价值高，但只有通过强大的算法对众多数据进行提取、处理、分析，才能获取些许有价值的数据。

（三）大数据在房地产评估领域的应用表现

房地产行业作为国民经济发展与城市经济发展的主体行业，在实际发展中会面临诸多问题。这就需要政府及相关部门对房地产市场整体进行准确判断，进而制定出有利于房地产企业发展的决策，如货币政策、信贷政策，以此有效的引导房地产企业发展。房地产企业拥有海量的房地产市场、销售价格、特征因素等相关数据，房地产土地评估皆是围绕这些数据展开的，通过对数据的挖掘与分析，进而为相关部门和政府部门提供决策依据。面对信息量不断增加的现状，房地产企业必须要依托新兴的大数据分析技术，将海量的数据整合为具有较强决策力的知识体系，分层划分和筛选数据有效性，从而更为直观的判断市场发展趋势、合理引导资源配置、推动社会经济持续发展，逐步做到有理可依、有据可寻。

二、房地产行业的大数据构成

房地产行业是由房地产开发商、土地供应商、房屋交易企业、经济中介等多方面组成的庞大系统。由于房地产行业自身受物理世界、社会群众活动等综合作用，因此房地产行业主要进行对相关房地产的市场交易数据、空间位置数据、构成主体行为数据及同房地产有关的土地、宏观经济等数据进行集合。

（一）基础数据

对于房地产行业而言房屋为基本物理单元，是房地产市场中的主要交易对象。当前房地产行业普遍认为，房屋基础数据主要包含房屋楼栋、周遭环境、地理位置以及配套设施等。

（二）交易数据

房地产行业的中心为交易活动，而房地产交易活动产生的数据种类繁多，其中比较典型的有房价评估数据、抵押登记数据、商品房成交量数据等。

（三）宏观经济、土地、人口等数据

房地产行业同国民经济和宏观经济环境息息相关，因此在进行房地产土地评估时，将房地产行业放置于产业链条与经济系统中进行深入分析，才会得到有利于房地产土地评估的结论。房地产土地评估的数据主要有土地规划、宏观经济环境、土地应用等级、交易信息以及金融投资等。

（四）动态行为数据

消费者是支持房地产行业持续发展的主体，务必要将其当作对房地产企业发展具有重大影响的因素进行考虑。在互联网飞速发展的背景下，社会群众对网络信息有较强的依赖性，通过互联网获得相关服务，也能留下需求方向等重要信息，其对房地产企业开展土地评估工作具有积极作用，是确保评估工作顺利进行的有利条件。

三、大数据运用为房地产土地评估带来的新机遇

大数据技术所具有的战略意义并非是掌握庞大且繁杂的数据信息，而是在于对这些具有深层意义的数据展开综合性处理。若是利用传统数据量对信息进行存储与计量，不但会耗费大量时间，还会导致资金利用效率下降。房地产土地评估过程中所利用的数据，主要来源于政府部门或是各类有关专业部门所发布的各类数据以及评估单位的评估报告等，房地产土地评估业属于比较数据密集型行业。每家房地产土地评估单位经过长时间运营，已经逐渐累积了大量用户数据，其对用户的评估数据逐渐形成了巨大的结构性数据信息资源。如果从房地产土地评估的层面入手会发现，对评估行为的动态记录是房地产评估最理想的数据，若想确保大数据技术利用的实效性，需对记录中的数据规律进行探究。做好同传统数据的对比工作，將当前大数据存在的优势充分发挥，为房地产评估工作有序开展提供有效依据。大数据技术的核心作用主要是减少数据信息不对称，将市场主体中的行为规律切实的探寻出，以及对经济行为的有效预测。

运用大数据技术可以从根本上优化掉以往房地产土地评估过程中客户不透明、信息不对称等问题。以往的房地产土地评估工作利用大数据技术与手段，可以有效的识别出客户的具体需求，若是以客户为主题，优化评估服务，能够有效实现低成本销售，并对风险进行合理管控，从而在根本上提高房地产土地评估企业的专业能力与服务能力。进一步来讲，大数据能够将房地产产业土地评估工作变得更高效，这是当前房地产土地评估单位展现其核心竞争力的主体资产。

大数据时代下，传统的评估界限与竞争格局已经发生了巨大改变。大数据、云计算等新兴技术的迅猛发展，为房地产土地评估单位转型创新提供了有效依据。相关的评估方法、手段以及制度的变更，皆需利用同互联网本质相符的方法、理念进行有机的融合，否则将会影响房地產土地评估单位的转型发展。

房地产土地评估业需做好服务工作，并推动房地产企业持续和稳定的发展，这便需要合理应用大数据技术，增强客户服务广度、深度以及效率等。将大数据技术利用到房地产土地评估工作中，第一能够准确服务企业资本经营活动；第二可以有效防控评估风险；第三可以将评估工作的工作效率提升到新高度；第四有利于加强土地评估的实效性与规范性。房地产土地评估质量的好坏完全取决于平台技术、客户资源等，数据信息是房地产土地评估单位在市场中争取主体地位的关键要素。同时，房地产土地评估过程中获取信息数据的方式会发生转变，比如联盟共享、规模结构以及购买服务等。

四、大数据技术在房地产土地评估领域应用面临的突出问题

大数据以及云计算等新兴技术的引用，对传统房地产土地评估方法与手段提出了新的挑战。当前，我国房地产土地评估业因受人才、信息资源以及技术等方面约束，大数据技术利用依旧处于发展的初级阶段，其含有的典型问题主要有如下几点：

（一）对新兴技术探究力度不足

当前，诸多房地产土地评估工作的开展，皆是在我国政策与法规要求下进行的，属于一种强制性行为，而非在委托方要求下开展的评估项目。目前，诸多房地产土地评估单位大多是从经济效益与社会效益入手考虑的，以期能够在最短的时间完成土地评估工作，增加时效性，而非针对房地产土地评估的新兴技术、先进手段等进行深入研究。大部分企业对大数据技术的认识还不够全面，因此未给予其高度重视，导致大数据的效用无法充分的发挥。某些房地产评估单位虽收费较低，但时常出现应付的现象，致使房地产土地评估效率降低，造成房地产土地评估工作的深化与拓宽的难度加大。由此看来，当前的房地产土地评估人员的综合素养与信息化能力普遍低下，对信息技术相关方面的知识了解较少，更谈不上实际应用，这便导致大数据技术自身存在的效用无法充分发挥，进而影响房地产土地评估工作的质量。若想转变此种状况，房地产评估单位需做好人员素质能力培养工作，只有评估人员的工作能力与综合素养提升到新高度，房地产土地评估工作的效率与水平才能上升到新的层次。

（二）在实际评估中相关操作的效用不强

对于房地产企业而言，国家宏观政策调控以及政府部门的管理十分重要，是决定房地产企业能否持续发展的基础，也是决定房地产企业经济效益最大化的关键，房地产企业只有给予政府部门管理与国家宏观政策的高度重视，才能确保房地产持续高效的发展下去。当前，政府部门对房地产行业的分割管理同价值评估业的市场性与社会性间存在较大冲突，基于此，房地产土地评估单位在开展实际评估工作时的公平性与公正性会受到影响。无法编制统一的评估标准，也无法协调大数据利用，导致房地产土地评估质量与效率受到严重影响，致使房地产土地评估依旧停滞在依托关系营销的层面上。尤其是房地产土地评估业同不同行业之间的信息共享、渗透以及沟通等皆不理想，使得在房地产土地评估领域中大数据技术的运用受到极大阻碍，严重影响房地产土地评估质量。若想改变此种状况，相关单位需从根本上做好细节工作，将存在评估过程中可能会出现的风险以及问题进行合理规避，保证评估工作的高效性。对于房地产企业发展而言，做好土地评估工作十分重要，其是确保房地产企业持续发展的根本要素，也是加强房地产企业核心竞争力的关键点，只有给予土地评估工作高度重视，才能保证为房地产企业战略发展目标的制定提供有利条件与决策方向。而大数据技术的应用刚好是保证房地产土地评估工作有序开展的基础，因此合理利用大数据技术十分重要。

（三）大数据安全防护受到较大威胁

基于大数据背景下，威胁数据安全的事件时有发生。比如，云计算所面对的黑客攻击、数据存储以及隐私保护的法律风险，客户数据与运营托管在云计算上有可能出现非授权利用或是泄露的风险。随着数据量的不断增多，当前的信息安全技术已经无法满足大数据背景下的信息安全需求，对众多数据展开安全防护工作更加困难，对数据展开的分布式处理，也易导致评估数据出现泄露风险。基于大数据时代下，网络结构逐渐出现分层减少、中心离散等情况，致使按照以往高效的安全防护技术与观点进行操作，频繁发生检测目标不明、设备位置不合理、防护工作不到位、阻碍措施不科学等缺陷，导致防护效用逐步下降，致使房地产土地评估中大数据的利用面临巨大威胁。

五、提升大数据技术在房地产土地评估领域应用效率的措施

当前，在房地产土地评估业中大数据技术已经找准了市场定位、探寻了新的业务点，实现了战略转型，在某种程度上能够决定土地评估业的未来发展方向。所以，如何将大数据技术高效合理的利用到房地产土地评估工作中，已经成为了当前房地产行业重点关注的问题。

（一）加强大数据技术应用力度

对于房地产土地评估单位而言创新是立足市场的根本，若是房地产土地评估单位对新兴业务研发不寄予高度重视，势必会在繁杂多变的经济市场中惨遭淘汰。房地产土地评估单位是否能够实现创新同有没有设立独立的研发部门有莫大联系。土地评估单位所开展的研发工作，需要重点关注新手段、新技术、新形式，尤其是在房地产土地评估领域中大数据技术的运用，完善工作流程，加强工作水平，减小业务成本。因此需利用新兴管理方法与组织形式，应用高科技人才与新兴技术优势，同高等院校与科研机构等同研发土地评估相关的大数据技术，全面开展大数据领域多边或是双边协作，逐步构成房地产土地评估技术科研平台，推动大数据技术在房地产土地评估领域中高效合理运用。

（二）优化房地产土地评估条件

为了在房地产土地评估领域中将大数据技术效用充分的发挥，房地产土地评估单位需引进计算机领域、信息技术领域创新型人才，迅速构建关键业务部门。同时，还需构建房地产土地评估业务管理平台，优化数据信息库与信息管理机制，如客户信息整理、项目信息归档等，为大数据技术运用提供充分且完整的信息支撑。与此同时，还需推动大数据在房地产土地评估领域的共享与开发进程，保证相关信息能够得到横向共享与传输，促进业务协同与信息资源共享，建构同土地评估相关的数据库。当前，房地产土地评估单位间的信息网络互相割裂、自成体系，相互间的数据无法实现实时共享，只能通过大数据平台来对信息网络体系进行整合，进而获得及应用数字化信息。房地产土地评估单位还需依托客户关系管理的手段与理念，构建满足房地产土地评估工作特点的客户信息数据库与关系管理系统，充分分析客户业务与性质特点，以此来加强客户维护能力。

（三）建构大数据动态监控系统

大数据受到攻击时，可以应用高效的监控方法对破坏、入侵以及攻击等行为进行分析、识别与反击。建构网络空间系统，大力研发满足信息精准服务需求的自适应加密算法，来保证众多数据能够得到及时、高效、准确的利用。基于此，需要加大对房地产土地评估数据库的构建力度，重点研发安全保密技术，保证评估工作顺利进行，重视网络防护、密码等主要技术的攻克，建立完善的、控制力较强的大数据平台。此外，还要加强对信息验证和认证技术的管理力度，发挥密码技术的强大优势，避免信息数据受到污染，可以运用有效手段整治剽窃行为。对房地产土地评估领域的大数据进行全面感知、具体检测、漏洞防御。通过建构大数据动态监控系统，保证房地产产业的高效发展。为了推动房地产在繁杂的经济市场中占据席之地，建构房地产土地评估大数据动态监控系统至关重要。

六、结束语

综上所述，房地产行业是个体系繁杂、数据量大、影响因素较多的经济系统。传统的房地产土地评估方法已经不再适用于當前房地产企业发展需求，为了切实加强房地产土地评估效率，相关部门需做好评估创新与优化工作。在这个信息化为主体的时代背景下，大数据的发展与应用不仅为房地产土地评估工作带来了机遇，也带来了新的挑战，为了推动房地产行业在竞争压力巨大的经济市场中占据主体地位，各个房地产企业应合理利用大数据带来的变革，充分发挥将其存在的优势，创造更大的机遇。另外，还需合理应对挑战，将大数据技术在房地产土地评估领域的应用上所面临的突出问题，进行切实有效的优化，以此来保证房地产行业的整体效益，为加强房地产行业核心竞争力提供有利条件。