上市房企2017年报大比拼 龙头举债拼规模日益激烈

周月明

自进入3月份以来，A股上市房企2017年年报也陆续公布。据Wind数据，截至3月29日，128家A股房企中已有49家发布了2017年年报。其中，营收目前排在A股房企前三位的是万科、招商蛇口和新城控股，分别为2428亿元、754亿元、405亿元。

那么，从年报数据来看，这3家上市房企在2017年表现如何呢？业绩情况、拿地布局以及资金链条等具体运营状况怎样？《投资者报》记者联系了新城控股陈姓负责人，称将对记者问题做出一些解释。与此同时，记者发送到招商蛇口公开邮箱的采访函被退回，且并未联系到公司方姓负责人，因此未得到公司答复。

新城控股拿地较激进

首先从整体业绩情况来看，万科、招商蛇口和新城控股2017年营收分别为2428亿元、754亿元、405亿元，同比增长1%、18%、44%。这3家公司业绩规模并不属于同一层级，但就营收增长率来看，体量最大的万科增速也最慢，增长空间已相对较小。

而从2017年净利润来看，万科、招商蛇口、新城控股分别为372亿元、150亿元、62亿元，同比增长46%、38%、81%，招商蛇口虽然营收增速较万科高，但净利润增长却最为保守。而且，值得注意的是，招商蛇口2017年的销售毛利率为37%，为3家最高，万科34%、新城控股35%，为何在销售毛利率较高的情况下净利润增长还相对较慢，是否是销售数量上有所减少？

对于一家房地产公司来说，其现金流量表中的采购商品、接受劳务支付的现金这一指标非常重要，可以借此判断房地产公司的拿地战略。而据这3家公司的2017年年报，万科、招商蛇口、新城控股2017年整年购买商品、接受劳务支付的现金分别为2348亿元、613亿元、594亿元，同比增长31%、14%、175%。可以看出，新城控股在2017年拿地战略最为激进，且其拿地支出已经超过了2017年的营收额。

有专家认为，新城控股这样的发展战略也是因为在当前房地产发展马太效应的驱动下，不当龙头极难生存，众多房企无论是追求规模还是加速拿地都是为争夺龙头地位。千亿门槛只是龙头房企阵营的“入场券”，在冲千亿、增业绩压力下，房企抢地导致土地溢价率快速提高。

此外，从存货来看，万科、招商蛇口、新城控股2017年分别为5980亿元、1642亿元、763亿元，同比增长27%、43%、93%，从这一数据也能看出，新城控股正在紧追猛赶龙头的步伐。而招商蛇口无论从拿地还是存货来说都相对平淡，且其2016年的存货还同比减少了5.9%。那么該公司近两年策略是否更加集中在去库存上？若在激烈的竞争中不抢地却加速存库存，会否在未来几年的龙头争夺战中失去优势？对上述问题，截至发稿记者还未得到招商蛇口更详细的解释。

招商蛇口举债成本较高

除了整体业绩以及拿地情况外，上市房企的资产结构、经营策略、经营效率和负债情况也是考量公司竞争力的重要指标。

看一家公司的资产，首先要对其资产进行大体分类，具体可分为金融资产、长期股权投资、经营类资产。其中，经营类资产（也就是靠公司日常运营积累的资产）又包括周转性资产（如存货项目、货币资金）和长期资产（如固定资产、无形资产和在建工程）。而多数房地产公司都没有太多的长期资产，资产主要集中在经营类资产上，也就是存货项目和货币资金上面。

资产负债率方面，万科、招商蛇口、新城控股这3家公司2017年资产负债率分别为83%、72%、85%。总负债同比增长率分别为46%、38%、81%。由此看来，新城控股在更为激进的发展模式下，债务扩张也最快，招商蛇口相对平稳。

不过，在房地产业靠比拼规模快速扩张的周期，房地产公司负债率普遍较高，因为在具体运营中，它们的预收款项、应付款项都相对较高。也就是说，在整个生产链条上杠杆较高，多占用别人的资金来挣自己的钱。不过，占用的外界资金中，有的不需要付息，有的则是付息资金。投资者更应该关注的是房企的有息债务率，有息债务即需要偿还利息的债务，比如银行借款等。有息负债率越低，证明企业的举债成本越低。

据2017年年报，《投资者报》记者大体推算出万科、招商蛇口、新城控股 2017年的有息债务分别约为1444亿元、856亿元、260亿元，有息债务率分别约为14%、35%、16%。由此可以看出，招商蛇口虽然资产负债率最低，但有息债务率却最高，举债成本也相对较高。

而新城控股虽然负债大举扩张，有息债务率却并没有多高，这意味着其大增的债务多是应付款项或预收款项，也就是经营性负债。而经营性负债大多是不需要偿还利息的。房地产公司在开发过程中，大部分都是用的外界资金，经营性负债率越高，意味着在实际运营过程中，公司自己投入得越少，现金流也就更加宽裕。

此外，据上海国家会计学院教授郭永清的计算方法，用日常经营累计的资产（存货和预付账款）减去经营性负债，可以计算出一家房企的营运资本，而营运资本占公司营收的比例，则能反映出这家公司的运营效率。这个比例越高，意味着公司需要投入更多的钱才能带来相同的营收，运营效率也就越低。《投资者报》记者由此大体推算出万科、招商蛇口、新城控股营运资本占公司营收的比例分别为-67%、20%、-111%。这是否意味着招商蛇口在三家公司中运营效率相对较低？目前还未收到答复。

截至2018年3月30日，万科、招商蛇口、新城控股的股价分别为33.29元、21.8元、35.18元，市盈率分别为13倍、14倍、13倍，年报发布以来都呈上升趋势。