我国房产税试点改革方案比较及效果评价

(宁夏大学 宁夏 银川 750021)

一、我国房产税试点改革背景

上海作为我国的经济中心，经济繁荣程度高、人口众多、城市化水平较高、具备了一线城市的最主要特点，还拥有着较其他城市较高的开放程度，房地产行业发展迅猛，房价也高居不下，调控压力大，相对于其他一线城市更具研究性。重庆市是我国重要的二线城市之一，是西南地区区域经济中心，承担着西南地区交通枢纽作用，在二线城市中房价较高，具有代表性。

近年来，全国、上海与重庆的房产价格均呈上涨趋势，其中上海的房价价格水平大大高于全国平均水平，近十年平均是全国水平的2.4倍，具备了一线城市房价水平较高的特点，重庆房价水平基本与全国均价持平，具有广泛代表性。其中，与重庆市平稳增长趋势不同，上海的房价在2008年迅速上涨，上涨幅度超过4000元，之后增速趋于稳定，可以看出我国的房价持续上涨，继续通过征收房产税抑制房价的上涨，调控房地产市场投机行为。

二、我国房产税改革试点方案比较

(一)上海房产税试点方案主要内容

2011年1月28日，上海发布了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，拉开了上海房产税改革的序幕。上海房产税试点范围是指上海行政区域内即全市的个人住房。将实施日起上海户籍居民购买新建或二手第二套及以上住房，非上海户籍居民在上海购买住房作为房产税征税对象。由以房屋所有人作为房产税纳税人。房产税税率暂定为0.6%，对每平米市场交易价格低于上海新建商品房均价2倍的应税住房，按0.4%征收房产税。

暂行办法对房产税征收规定了许多税收优惠政策，第一，拥有上海户籍居民购买第二套及以上住房后，人均住房面积低于60平米的住房及人均住房面积大于60平米，60平米以内的部分，免征房产税。第二、对于新购住房一年内并出售原有唯一住房的，退还房产税。第三、因子女婚姻等需要首次购买唯一住房的，免征房产税。第四、拥有上海居住证并工作满三年，购买唯一住房免征房产税。第五、为响应政策引进的高精尖人才新购的住房，免征房产税。房产税所有收入，将统一作为专项支出，作为上海建设保证性住房专款，专款专用。

(二)重庆房产税试点方案主要内容

2011年1月28日，重庆政府发布《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》。试点征收范围是重庆市主城的九区。暂行办法公布的首批征收对象有三类，包括个人拥有的独栋商品住宅、单位建筑面积价格不小于两年内九区新建商品房市场交易价格2倍的高档住房、满足“三无”即没有重庆户籍、没有重庆企业和没有重庆工作的购买第二套及以上住房的个人。以住房的房产市场交易价格作为计税依据，房屋所有人作为房产税纳税人。

重庆市房产税试点方案实行差别税率，税率在0.5%-1.2%之间，独栋住宅个高档住宅单位均价及面积均小于九区商品房3倍及“三无”人员购买第二套及以上住房的，税率为0.5%，3倍到4倍的按1%计税，4倍及大于4倍的，税率为1.2%。重庆房产税改革方案的税收优惠政策规定，家庭可以且只能对一套房产进行免税面积扣除，2011年1月28日前所有的独栋住房免税面积为180m，新购独栋住房、高档住宅的免税面积为100m。征收所有房产税，全部作为公用租赁住房建设和维护款项。

三、我国房产税试点方案比较

上海、重庆两市的房产税试点方案存在着较大的差别，两种模式的区别主要是在于侧重点的不同。从试点范围来看，上海市的房产税改革覆盖了全市各区，而重庆仅对主城九区征收，相比而言，上海的试点范围更加广泛。从征收对象看，上海主要针对方案运行后的增量一般性住房，而重庆偏重对高档住房，并且考虑存量住房的征收，前者重点调控增量住房，后者主要是调控高端住房，两者的侧重点是不同的。从税率看，比起上海实行的一般比例税率，重庆实行的差别税率更能够体现调高扶低，促进公平的特点。从税收优惠政策来看，上海的税收优惠政策更丰富，并且融入了人才引进的理念，更具人性化。从税收用途来看，上海方案规定所得税款全部用于保障性住房等的建设，相比而言，重庆规定将所征房产税全部用于公用租赁住房的建设和维护更为明晰。

两个试点城市的方案侧重点不同，主要源于两市房地产市场、房价和房产税调控目的不同，上海改革的主要目的是抑制投资投机需求，而重庆的主要目的则是抑制高档住房消费。两市分别根据城市自身实际情况确立方案，因地制宜，各有所长，从不同角度为我国房产税改革提供经验与参考。

四、我国房产税改革试点效果评价

我国房产税收入在税收总收入中占的比重很小，对扩大财政收入的贡献度是微乎其微的。根据对我国包括上海与重庆在内的十个城市财政收入的变化趋势的分析，我们也可以从另一个侧面得出，试点城市对房产税的开征没有对两市的财政收入带来较大影响。我国房产税试点征收方面还需要不断改进机制，扩大税源，提高房产税税率，从而逐渐增加地方政府财政收入。同是，我们也可以得出，将房产税作为地方财政收入主要来源的预想还是需要付诸努力的。

房产税改革的主要目的之一就是通过开征房产税调控房价，稳定房价并使房价回归合理水平，减缓房价上涨速度，给房地产市场降温，减少投机行为。但从目前看，开征房产税对房价的平抑作用并没有凸显，这与我国房地产市场过热、市场供需关系，房产税制度不完善以及流通市场通货膨胀等因素都是密不可分的。从房产税的实施效果来看，房产税对房价增长的抑制作用并不明显，短期内无法起到全面调控房价，打击房产市场投机行为的效果。我国房产税的改革是大势所趋，通过研究我们可以看出房产税对增加地方财政收入、稳定房价等作用还未明显显现，改革试点的效果与预期的理论作用有一定的差距。