如何落实租售同权的探究

(西华大学 四川 成都 610036)

引言

我国住房租赁市场供应总量和供应结构不合理。从全国总量来看，住房租赁市场需求很大。根据链家研究院2017年3月《租赁市场系列研究报告》显示，中国当前租赁房屋4600万套，1.6亿租赁人口，估计租房人口占比在全国层面将超出30%。从不同区域来看，租房的供给不平衡，尤其是特大城市。目前，我国租赁人口占比11.6%，租赁房屋占比18%，这一数据在英美日等成熟市场都在35%以上，并呈现供需平衡的状态，以发达国家经验为参照，我国租售市场较不平衡，租赁市场的发展空间非常可观。[1]所以有必要推行“租售同权”使之前的“重售轻租”向“重租轻售”转变，平衡租、售市场。

一、租售同权的主要内容

1.2017年7月，广州市政府发布《加快发展住房租赁市场工作方案》，强调赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。随后，北京有关部门在表示共有产权住房属于产权类住房之后，又力推“租购并举”，在《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》表示，符合条件的承租人子女将享受所在区义务教育。由此可见，租售同权就是租房子的人员可以享受到和买房人员一样的福利，并且通过立法的方式将这个福利进一步法制化。在租售同权下，外来人员子女可以选择在附近的学校进行读书，保障了外来人员子女的受教育的权利。[2]十九大上进一步将“多主体供给”放在住房制度的第一位，标志着我国住房市场调控由短期进入长期，由政策变为战略调整。[3]

2.7月28日，无锡市政府宣布租房可落户，取消有关投资、购房落户政策。

3.8月17日，北京市发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》，提出，承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。

4.江苏省南京市人民政府网站同样也发布了相关“租售同权”的政策。

5.此外，杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等城市将作为首批开展住房租赁试点单位。[4]

二、租售同权的必要性

1.因为本身房产具有保值性和增值性，是一种极为有保障的投资，所以大部分人都会选择投资房产，导致一人购多房，致使房地产市场火爆、泡沫不少。为了为“房地产市场”降温，采取了很多政策，例如自2010年4月北京首开“限购令”后，中国先后有47个城市执行限购政策。然而，限购令只是一种短期临时政策，就好比治疗发烧病人的西药，但最后解决本质问题还需要另寻他法，而租售同权就是这个“法”。

2.目前我国就近入学、学区设置以及户口限制使得住房是否自有成为解决子女教育的关键，但这些情况都没有包括租房者，几乎购买“学区房”就是他们子女享受优质教育的唯一途径，但是“学区房”价格昂贵，这种情况一直是人们担心的问题，甚至人才流失也是因为这个。

3.如果公共服务不再与自有房产挂钩，年轻人就有了选择空间——可以推迟购房时点，直到自身凑足房款，而不需要再急于去购房，这样减轻了年轻人的购房压力，一定程度上改善了民生。

三、如何落实租售同权

1.增大受众面积，通过增大租房供给为“租售同权”提供前提条件。

例如广州的政策要求承租人必须持有人才绿卡或子女拥有广州户籍或符合积分入学条件其中一项才能租售同“教育权”。“租售同权”政策里的这些限制条件是根据现有市场和基础公共服务配套情况而来的。所以，若想要落实“租售同权”，就得从增多租赁房源入手，改变市场供给侧的结构和供给量不足的现状。

2.赋予“租”的“权”要进一步明确并且“权”的前提条件——公共服务也要跟上。

若只是一味地扩大租赁市场，但是其核心“权”没有抓住的话，租赁市场并不能吸引人们。而租售同权中最吸引人的地方无非就是“教育同权”，但是在教育资源缺乏和存在区域不平衡性的情况下，这种公平并不能实现。并且，购房者付出大，租房者付出小，若是回报相同，则对购房者是不公平的，这其中的平衡很难把握。要想让“教育权”同权很好的落实下去，首要的事情就是增加教育资源、增强教育质量，例如新建学校，加大对校舍优化建设、资深优秀教师配备和教育工具信息化建设与应用的投入力度，全面提升教育均衡发展水平。积极解决中小学“大班额”问题；通过轮岗、调配等方式，加大对师资紧张学校的倾斜力度；安排市区优秀教师到城郊学校轮岗支教。

3.培育住房租赁市场

①让机构化、专业化、规模化成为租赁市场的标准。

现在，中国规模化住房租赁企业市场份额只占2%左右，大部分是以个人的形式存在，租赁市场的得供给侧结构不合理。特别是一些外来人口进入多的大中城市存在新市民住房租赁需求旺盛与租赁房源不足之间的矛盾。不仅如此，住房租赁市场租赁制度和监管制度不完善，租房者的利益难以得到保证。所以政府需要扶持住房租赁市场机构的建立，监督其专业服务的到位与否，达到不仅是在机构的数量上形成规模，在单个机构的规模上也应发展。只有专业化才能造就规模化，他们相辅相成。

②市场要响应政府的政策，让参与者多元化。现目前，政府给予了很多福利给国企，私营企业享受的政府优惠较少。但若想要把未来的租赁市场做成一场“盛宴”，“上桌的客人”就必须要多元化，而其中最需要重视的就是国企和私企。国企自从“出生”就被政府赋予了很多权利，这形成了国企保守的“性格特点”；然而，“私企”自“出生”就生活在“弱肉强食”的环境，所以也造就他们喜欢冒险的精神，并且能打拼到现在，说明这些私企是具有一定的实力的。所以若也让“私企”来分租赁市场的一杯羹的话，租赁市场活起来的速度会更快，并且可以通过政府优惠政策来实现产业转型，这样的话，市场也活起来了，从而达到双赢。

4.调整租赁市场，建立租赁制度。

现在我国的租赁市场大多是个体，但成熟的租赁市场是机构为主，个体为辅，所以政府应该大力支持租赁机构的发展。不仅如此，现目前的租赁市场没有一个明确的规范来维护秩序，导致秩序混乱，损害租户的利益，所以建立租赁制度是必不可少的。例如在德国，提出《住房租赁终止保护法》中禁止出租人以提高租金为目的的合同终止权，防止出租人随意终止合同和不合理涨租。我们可以效仿成熟的国家成熟的政策，以维护租户这个在租赁关系中处于弱势的群体，进而提高他们的容纳度。[5]

5.政府与电商达成战略合作，提高租赁市场的方便度。

若是租赁市场的机构和个人的房源配比达到合理比例，那么势必就需要一个平台来联系供给方和需求方，因为现在正处于信息时代，所以可以借助网络平台来联系双方。这不仅解决了房源的去处，更解决了租户的麻烦。

例如，在杭州市政府的主导下，杭州市房管局和阿里巴巴集团下创新业务事业部、蚂蚁金服集团旗下芝麻信用达成战略合作，杭州市将借助阿里的技术能力、生态资源，打造全国首个“只会住房租赁平台”，把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理，这样汇集的房源多样，带给租户极大的方便，提高人们的接受度、容纳度。[6]

总结

“租售同权”作为房地产长效机制的重要内容和各大城市开展人才争夺的重要举措，更是一项改善民生的政策。但对于我国租、售市场不平衡以及公共服务资源(例如教育资源)的缺乏和区域性不平衡的现状，落实“租售同权”存在很大的问题，所以需要通过增多房源进而增大受众面积，提高公共服务的数量和质量，培育机构化、专业化、规模化的住房租赁市场，调整租赁市场、建立租赁制度，将租赁市场与电商结合惠及群众提高人们的接受度这些措施来落实“租售同权”。