房地产抵押贷款的风险及防范

一、引言

房地产市场金融体系有密切的关系。在我国商业银行的信贷业务中，房地产贷款是其中的重要组成部分。但是，由于房地产抵押贷款受多种因素的影响，如本国与国际经济的影响、相关法规政策的影响、操作等各种问题的限制，仍存在各种各样的风险，如果控制不当，一旦爆发，产生的巨大金融风险将会酿成金融危机的发生。在这个经济全球化的世界，各国之间的联系越来越紧密，金融危机也会因金融活动的全球化而蔓延到其他国家和地区。

目前我国商业银行在办理房地产抵押贷款业务过程中一直比较谨慎，对首付款比例、个人月收入、信用调查等方面都严格把关，房地产抵押贷款作为一种较低风险的贷款形式被广泛地采用。然而，在实践中，这种贷款形式也暴露出较多的问题，依然存在很多风险。本文研究目的是通过分析识别房地产抵押贷款的风险种类和引起房地产抵押贷款风险的因素，结合我国房地产抵押贷款发展现状为房地产抵押贷款风险的防范提出相关建议。

二、国内房地产抵押贷款发展现状分析

近年来我国土地市场和商品房市场需求旺盛，房价更是一路上升，随之带动房地产抵押贷款市场的快速发展。首先，从贷款的偿还方式上看，已经从等额本息偿还法逐步发展出递减偿还法等新的形式；其次，从发放贷款的金融机构来看，从只有中国建设银行、中国工商银行发放贷款发展到所有的商业银行；第三，从可贷的期限来看，期限不断提高；第四，从金融机构的放贷金额来看，房地产开发贷款已是商业银行重要的资产业务，个人住房抵押贷款更是被各商业银行视为优质资产而成为竞争的焦点。虽然相对比例仍不是很高，但房地产抵押贷款的绝对量增长及其发展速度是非常快的，基本保持两位数的增长水平。

但是近些年来，伴随着房地产抵押贷款市场的快速发展，商业银行个人房贷平均不良率在近几年也上升了许多，违约案例的数量不断增加，特别是商业性房贷逾期违约率的上升让人不容小觑。其中，平安银行住房按揭贷款不良率上升0.02个百分点，兴业银行住房按揭贷款不良率增加0.02个百分点，达到0.21%。建行的个人住房不良贷款增加了2.3亿元。由此可见，中国的房地产抵押贷款市场也存在着重大的风险隐患。

表2-1 2010-2016年我国金融机构房地产抵押贷款业务的发展状况表 单位：万亿元人民币

数据来源：中国人民银行各年度第四季度货币政策执行报告

三、房地产抵押贷款的风险分析

房地产抵押贷款的风险形成的原因是多样的，主要包括以下几个方面：

(一)借款人的违约风险

贷款人的违约有两种形式。第一种是借款人在购买房产后，因实际支付能力下降或因突发事件的发生，无法继续正常向贷款人按照规定还本付息而产生的信用风险。第二种是指借款人在具备还款能力的前提下认为放弃继续还款能带来更大的收益从而放弃还贷的行为。这两种形式都会形成借款人的违约从而引起房地产抵押贷款的风险。

(二)经济周期性波动带来的风险

经济周期与房地产价格的价格之间存在着显著的关系，而房地产价格又是房地产抵押贷款中的重要因素，因此经济的周期性波动与房地产抵押贷款风险是密切相关的。在经济扩张阶段，居民收入水平增加，借款人风险水平下降，同时房地产价格不断上升，房地产市场交易活跃，所以现实的抵押风险也在降低。在衰退阶段，一方面由于房地产需求的减少和价格的下跌，股市、房地产市场及其他市场均下跌，活跃度水平下降，金融机构通过处置抵押房地产收回贷款本息的可能性减小，即抵押物风险处于上升的态势。另一方面，居民收入水平下降，被迫违约风险和恶意违约风险越来越大。

(三)法律风险

法律风险主要出现在贷前审查和贷后管理阶段。在贷前审查阶段，主要是存在贷款申请人资格和抵押物权属以及品质问题引发的风险。一般情况下，银行不能接受无行为或限制行为能力人所提供的抵押物作贷款的抵押，但是由于法律条文的不清晰以及模糊的界定，导致一些贷款人钻了法律的空子，从而引发的后期法律风险。在贷后管理阶段，主要是存在贷款合同和抵押物转让行为风险问题，如合同登记和履行期间出现的不合法或双方纠纷问题，或抵押人在合同履行期间转让抵押物，而没有经过双方协商或出现纠纷问题，都会引发银行的法律风险。

(四)银行管理风险

银行管理风险主要是存在流动性风险和操作风险。商业银行的资金来源主要是企业存款和居民储蓄存款，属于短期资金，然而房地产抵押贷款都是长期贷款，期限长，回收慢，资金的来源和应用在时间上明显不匹配，出现了“短存长贷”的现象，致使商业银行持有的抵押贷款债权不能及时足额变现而遭受利益损失，这是银行无法避免的风险。操作风险是指由于内部程序、人员和系统的不完备或失效，或由于外部事件造成损失的风险。主要包括：银行缺乏完备的房地产抵押贷款管理制度造成的风险；信贷人员或银行领导贷款审批失误造成的风险；个别人员违规操作、徇私舞弊造成的贷款风险等。

水稻种子直播时一般要为露白的芽种，比较脆弱容易损坏。所以，播种时，伤种率的大小往往和护种装置有很大关系。传统的护种装置多容易在护种过程中因与种子相对滑动而擦伤。所以，该设计使用同步护种装置，在种子被护送过程中因与种子接触部分是柔软的带材料且无相对滑动，减少了和种子的机械摩擦，大大减少了伤种情况[6]。护种带有主动同步带轮驱动，简图如图5所示。

三、我国房地产抵押贷款的违约风险分析

违约风险即信用风险，是商业银行信贷资产主要面临的风险，对于房地产抵押贷款来说也不例外。违约风险是来自借款人的信用风险，借款人资信状况变化较大，可控度低，因此我们主要对我国房地产抵押贷款违约风险进行分析。

(一)我国房地产抵押贷款的不良贷款分析

房地产抵押贷款因其具有贷款额度大，贷款期限长，还款方式多样的特点，为商业银行带来了客观的利润收入，以致于近几年来各大商业银行纷纷扩大自己的房地产抵押贷款业务，房地产抵押贷款的不良贷款也随之产生。

图3-1 2016年我国各行业不良贷款率数据来源：银监会2016年度报告

图3-2 2013-2016我国房地产不良贷款额 单位：亿元数据来源：2013-2016银监会年报

图3-3 2013-2016我国房地产不良贷款率数据来源：2013-2016银监会年报

通过近年来的统计数据显示在主要行业贷款中，房地产业不良贷款率为0.54%，相对于批发零售业、制造业、电力行业和制造业来说不良率相对较低。

从2013-2016年我国发布房地产业不良贷款率和不良贷款额都一路攀升，不良贷款额从2013年的214.4亿元持续上升到2016年的576.9亿元，而房地产业不良贷款率也从2013年的0.48%上升到2016年的1.04%，说明我国房地产业相对于其他产业来说虽然不良贷款率占比较低，但其自身近年来的不良贷款率一路上升且数额较大。

(二)我国房地产抵押贷款的违约风险分析

1.房地产抵押贷款违约风险的评价标准

在国内外普遍运用LTV的方法来研究房地产抵押贷款的违约风险，LTV即贷款房价比，LTV=贷款市场价值/抵押房屋市场价值 100%。当LTV小于1时，说明抵押房屋的市场价值大于贷款的市场价值，对于借款人来说其资产价值大于负债价值，拥有一定数额的净资产。相反，如果LTV大于1时，则借款人拥有的是净负债。在不考虑市场利率和贷款价值变动时，房地产市场的波动直接决定LTV的变动。房价下降会使LTV提高，违约可能性也越大。

图3-4 房产市场价值与违约关系示意图

2.我国房地产抵押贷款违约风险的成因分析

导致发生的我国房地产抵押贷款违约风险成因主要有以下几个。首先，我国存在地产金融机制单一，房地产企业及个人购买住房的融资途径主要是依靠银行贷款，各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。商业银行在竞争激烈的住房消费信贷市场上往往对申请人的选择是单方面的，甚至对申请标准也降到最低，为了业务达标，对只要符合最低条件标准的客户准入甚至提供优惠。其次，我国金融机构的风险控制能力有待提高征信系统所收集的借款人个人特征、住房特征、融资特征等信息严重不足，且严重存在失真，致使银行在审查以及量化风险中存在大量失误，相当部分贷款的发放是基于未经证实或虚假的收入文件，从而加大了产生违约风险的概率。最后，虽然我国的法制建设在不断完善，但法律体系仍不完整，也存在着很多法律漏洞，在房地产抵押贷款中也没有完整的法律制度，导致认定难、执行难、法律审判时间过长等问题，在遇到违约事件发生时，金融机构运用法律武器维权的成本也过高，这一系列的法律问题都在一定程度上纵容了违约行为的发生。

我国房地产抵押贷款违约风险的表现方式主要有以下三种：

(1)终止偿付的违约风险

终止偿付的违约风险包括被迫违约风险和理性违约风险。终止偿付被迫违约风险是指借款人由于自身的一些客观原因导致支付能力不足，无法如期偿还贷款本息的违约行为。这种违约风险一般发生在由于借款人自身的支付能力发生改变的情况下，如借款人收入减少，支付能力下降或遇到某些不可抗力等原因，而与房地产市场价格变化和贷款利率变化无直接关系。终止偿付理性违约风险是指在房地产抵押贷款存续期内，借款人在自身财务状况正常的情况下，因经济理性而在某一偿还期起终止继续履行对尚欠贷款本息的偿还责任的违约行为。这种违约风险一般是和借款人自身支付能力无关，而是由于抵押房产价值的变化而引起的继续还贷利益小于终止还贷的损失而引起的借款人违约风险。

(2)提前还贷违约风险

在我国受传统观念的影响，人们更倾向与提早还款，从而造成银行利息损失。提前还贷主要有两种，一种是借款人在某偿还期对部分贷款余额提前偿付即部分早偿，另一种是在某偿还期一次性清偿所有贷款余额即完全早偿。借款人拥有提前偿付的权利，且不受任何罚款等条件的约束，当其在某期有足够能力偿还贷款时，早偿对其来说是十分有利的，但对商业银行等金融机构来说显然是不利的，必然会损失利息。

(3)信用制度缺失引起的恶意违约风险

我国金融机构的房地产抵押贷款属于中长期贷款，偿还期限一般是20-30年左右。由于我国尚未建立完善的信用制度，对个人征信体系也尚未完善，金融机构对个人以及开发商的贷款评估和征信调查也面临着巨大的局限性，如出现借款人利用虚假信用资料骗取贷款、中途改变贷款用途、赖账不还、恶意欺诈等情况而导致的恶意违约风险。

四、抑制中国房地产抵押贷款风险的建议

(一)完善房地产抵押贷款的相关法规

完善房地产抵押贷款的相关法规，降低相关的法律风险，增强整个金融体系的经济体系抵御风险的能力，保障房地产抵押贷款业务顺利进行。

各地区可根据自己所在地区现状和特征，制定且健全有关房地产抵押贷款的具体规定，既保障办理抵押贷款时抵押双方的合法权益，又可以使银行在处分抵押物时有法可依、有章可循。

(二)金融机构要加强内部管理，规范操作程序

金融机构要做好内部的风险防范和管理工作，完善房地产抵押贷款审查和管理制度，加强对借款人、抵押物、内部人员的管理。金融机构可采取动态化的灵活的管理规则，允许银行实行多种风险评价方法，根据自身业务的复杂程度和管理水平等选择使用，提高银行的管理水平。同时加强对借款人、抵押物和银行内部人员的管理，严格实行规范的贷款准入制度，规范房地产抵押贷款的业务操作程序，严格实行内审控制制度。

(三)组建担保机制，完善担保体系

政府可引导组建政策性房地产抵押贷款担保机构，完善担保体系。一方面可为广大中低收入者申请高比例的住房抵押贷款提供担保，保障其基本的居住需求；另一方面还可以根据房地产市场发展的客观需求，鼓励、支持、引导金融机构发展房地产抵押贷款业务，也为金融机构提供政策保障。

(四)进一步加强与保险业的合作

在房地产抵押贷款中，银行在处理抵押物时有无法弥补损失的风险，加强与保险业的合作可以使银行可以降低因各种灾害造成的财产损失。保险作为一种社会责任和社会保障的措施，可以使个人或机构得以用小额确定的成本来弥补大额损失。银行在开展房地产抵押贷款业务时加强与保险业的合作，既有利于保险业的发展，也可为房地产金融业务分担风险。而且由保险费所形成的保险资金数量大、来源稳、使用周期长，完全可以部分承担抵押贷款中的风险损失。

(西北大学经济管理学院，陕西 西安 710127)

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