中国房地产这十年

赵建勋

今年的国庆节对开发商来说，有点糟心。

不但传统的“金九银十”泡了汤，杭州、上海、厦门、广州等地的不少购房人，还因为“刚买的房子瞬间割肉”，纷纷拉起了条幅，围堵售楼处，高喊退房。

10月4日，江西上饒碧桂园的多个楼盘突然降价，从每平米1万元猛跌至每平米7000元，有业主按揭还没办下来就亏了二三十万，已经买房的人则集体“爆仓”。

愤怒的购房人，蜂拥着冲撞售楼处大门，往里面扔鸡蛋，并与保安发生肢体冲突。

这一幕对开发商而言，并不陌生。早在十年前，杭州万科的业主，就因为开发商主动降价，砸毁了售楼处。

01被打破的不跌神话

历史的轮回，有时候让人不得不惊叹。

在2008年，万科售楼处被砸之前，内地楼市刚经历了一场近十年的大牛市。

亚洲金融危机后，为了提振经济，房地产被列入刺激内需的支柱性产业。随后取消的福利分房制度，更是点燃了人们被抑制了几十年的购房欲望。

数据显示，从1998年到2007年，国内楼市均价从2000元/平米出头，一路上涨到近4000元/平米。

同一时期，美国也经历了一场楼市大繁荣。

但这一切都在2008年的次贷危机中画上一个句号。那场风暴席卷全球，中国也未能幸免，不但出口猛跌，大批企业倒闭，国内楼市也跌入谷底，成交量遭遇腰斩。

危机发生后的半年内，北京房价累计跌幅达13.6%，广州60%以上的楼盘降价，房屋交易量萎缩近3成，土地频频流拍。

深圳房价更是暴跌，从每平米1.6万元跌至每平米1.1万元。有楼盘甚至从最高价每平米2万元坠落，最后以每平米9000元甩卖;还有楼盘开出每平米不到5000元的起价，创下了当时深圳市的最低纪录。

一个被维系了十年之久的房价不跌神话，从此被打破。降价、甩卖、跳楼、救市……大量利空消息扑面而来。

02 2008年：地产商的梦魇

尽管日本楼市大崩盘的殷鉴不远，但长达十年的大牛市，还是让很多人（包括开发商）误信了“房价不跌”的神话，以致于神话破灭的那一刻，很多人措手不及。

对开发商而言，危机之后的资金链紧张，是最为痛苦，也最棘手的一件事。

前不久，寒冬中的万科喊出了“活下去”的口号。这并不是万科第一次喊空，早在2007年底，王石就抛出过“拐点论”，称房价的拐点已经来临。

当时，潘石屹的判断是，万科的资金链有点问题，要通过降价来加快回笼资金。

这个判断后来变成了现实。2008年，万科率先在全国降价15%至30%，当年就创下479亿元的销售纪录，并一举坐上中国房地产行业的“龙椅”。

但万科也因为降价，遭到全行业的口诛笔伐，与政府的关系也一度趋于紧张。

作为房地产行业的先驱，世茂地产在许荣茂带领下，一度做到了全国十强。但在2008年的金融危机中，也未能幸免，资金链一度出现险情。

压力之下，世茂地产不得已做出大刀阔斧的改革，先是一轮管理层大换血，之后是管理上的各种变革，更加注重成本控制，以及现金流和质量的考核。

即便如此，也未能完全扭转世茂地产的颓势，其在国内市场上也愈发低调。

绿城曾是房企中的品质典范，同时也以“不断融资、不断拿地”的激进风格闻名业内。

从2006年到2008年，短短两年时间，其土地储备就从800多万平方米猛增至2520万平方米。高增长的背后，是绿城高达140%的杠杆率。然而，2008年的危机打乱了绿城的节奏，高企的负债迫使其不得不卖地求生。

当年4月，绿城紧急出售了杭州和上海的两个地块，仅上海地块就损失1.5亿元。而这两个地块是一年前刚刚高价拿下的。

为了设立“绿城1号”房地产投资基金，缓解资金压力，绿城还与信托公司签下条件苛刻的协议，不仅要将杭州、无锡两个项目公司的部分股权作为抵押，还要将无锡公司近一半权益出售给对方。

绿城的这次“生死债劫”，在当时震惊了整个地产界。事后，公司创始人宋卫平也不得不承认，之前做得不够稳健，高速度、高负债的发展模式是一种错误。

但绿城还不是最惊险的。在那场危机中，恒大老板许家印才是最闹心的。

2006年，许老板为了吃下更多土地，从美林、德银融资10亿美元，并计划到香港上市。但2008年金融危机爆发后，恒大的IPO计划不得不搁浅。

当时的恒大，有37个项目待开工，资金缺口达120个亿，许家印面临要把恒大拱手让给海外投行的境地。

危急时刻，许老板不得不跑到香港，陪着新世界发展创办人郑裕彤、华置主席刘銮雄等香港地产大佬玩了三个月扑克，用诚意换来了对方的注资。

与此同时，恒大还在国庆节期间，降价“甩卖”全国18个精品楼盘，迅速回笼资金自救。最终，恒大挺过了2008年的寒冬，避免了“被收购”的命运。

03 救命的“四万亿”

就在地产商们水深火热的时候，政府推出了“四万亿”救市计划。

这四万亿的初衷，当然不是房地产，而是用投资拉动经济，振兴钢铁、汽车、船舶、石化等十个重要的战略性产业，避免经济出现断崖式下滑。

但这个大胆的计划，还是极大地提振了整个房地产行业。

各地政府为了维护楼市稳定，防止楼价过度下跌，相继出台了房地产救市政策，使得更多热钱涌向了楼市。

在这些热钱的推动下，2009年的房地产行业出现空前的繁荣，并一路高歌到今天。

从2008年到2017年，短短十年间，国内房地产投资从2.53万亿猛增至11万亿，累计总投资高达74万亿元。仅2017年的投资额就相当于加拿大当年的GDP总额。大规模的投资，催生了一大批房地产巨头企业。

2009年，万科销售额突破600亿元，一年后突破1000亿，成为领跑者。同样是2009年，恒大在港交所成功上市，从一年前的尴尬中华丽转身，并在接下来的2010年，將土地储备量增加至9600万平方米，足足比2008年翻了一番。

之后的恒大，更是一路狂奔，最终在2016年超越万科，成为行业新的领军者，而且是销售额、资产规模和营收上的全面超越。

从泥潭里爬起来的绿城，同样享受了2009年的高增长。但或许是爬起来得太容易，没有长教训，绿城再次沿袭“高杠杆、高负债”的模式，在土地市场上开始新一轮的“大跃进”。

仅2009年一年，绿城就投入455亿元买地，净资产负债率也冲到163%的历史高位。

这一年，绿城以531亿元的销售额，夺得榜眼位置。意气风发的宋卫平再出豪言壮语：3年破千亿，销售超万科。

但这一豪言壮语，很快就沦为笑谈。

2011年，面对汹涌的房价涨势，国家出台了限贷、限购政策，房地产行业陷入了低迷。绿城再次因为大规模举债，陷入债务漩涡，甚至不得不向员工融资。

三年后，一直想做个“赢钱赌徒”的宋卫平，不得不将绿城卖给了孙宏斌。据他身边的人讲，那两年的调控把老宋折腾累了，房地产远比过去难做，这让他心灰意冷。

04 楼市向左还是向在？

2008年后的十年，中国的房地产市场经历了一段沸腾岁月，其势头比前十年有过之而无不及，而这种繁荣在给中国经济注入强劲动力的同时，也埋下了隐患。

十年前，中国经济尚处在高增长阶段，人口红利和成本优势还在，民营经济也还具有相当的活力和竞争力。

十年后，经济增速已明显放缓，人口红利正在快速消失，高企的房价不断侵蚀着实业的利润，同时也让普通家庭背上沉重的包袱。而中央也意识到高房价带来的不利影响，政策基调逐渐转向“住房不是用来炒的”。

从2016年3月开始，各种房地产调控政策出台的密集程度前所未有，被认为是史上最为严厉的楼市调控。

尽管在当前国内经济下行压力较大的情况下，货币政策正在出现松动。但像十年前那样出台四万亿政策的极度宽松环境已很难再现。

不久前，央行在一年之内第四次降准，为小微企业和民营企业释放更多流动性，但市场信心却显得比较低迷，金融市场以“股汇双杀”的方式来迎接这一政策利好。

这意味着，后续可能会有更宽松的刺激政策出台，甚至不排除楼市适度松绑的可能。

即便如此，仍将有一大批中小房企会因为资金链断裂、预售制逐步取消等原因而倒下，并再次出现一轮抛售潮。

对很多刚需购房者来说，这也许是一个人手的机会，而不少蠢蠢欲动的投资者，可能正在等待2008年那样的抄底机会。

但需要注意的是，与十年前相比，房价下跌的概率和风险更大。

一方面，之前支撑高房价的人口红利、城市化等因素，作用正在弱化;另一方面，地方政府卖地和盲目举债的发展模式也难以长久。而当政府用“行政之手”再也无法推高房价，也许就是房地产税出台之时。

过去二十年，凡是预测房价下跌的人，几乎都失算了。而任志强的预言却一一应验，以致很多人坚信他提出的房价“大涨小跌”规律。

在任志强看来，未来房价的趋势仍然向上，主要依据是城市化进程不会被打破，即使达到发达国家70%～80%的城市化率，“大涨小跌”规律也不会被打破。

那么，此次房价下跌是将持续扩散开去并深化，最终成为改变中国房价多年强势猛涨的分水岭，还是中国的楼市真的很特殊，只涨不跌？无人可以给出肯定的答案。

但有一点是肯定的，世上没有只涨不跌的商品和市场，而今天和十年前相比，楼市的供需，尤其是民众的购买力已经有了巨大的变化，而这个变化是偏向不再支持房价持续上涨的。人类历史也早已证明，在巨大的债务压力面前，任何资产都无法避免贬值的结局。