昆明市楼宇经济标准体系研究

杨 敏，马 霄，龚继萍，李红娟，韩丰霞

（1.云南省标准化研究院，昆明 650228；2.昆明理工大学质量发展研究院，昆明 650093；3.云南省特种设备安全检测研究院，昆明 650228）

随着城市经济的快速发展，商务写字楼作为承载城市经济布局和产业发展的重要载体，对加速城市化进程、提高GDP和提升城市形象具有重要作用[1-2]。昆明市作为云南省内唯一的大型城市，地处我国西南地区云贵高原中部，是东亚大陆与南亚次大陆和中原半岛进行政治和经济联系的陆地交通枢纽，也是我国面向东南亚、南亚开放的门户城市。地理位置上的得天独厚，为昆明楼宇经济的发展奠定了基础。[3]近年来，昆明市楼宇经济快速发展，建设规模正在逐渐扩大。但与国内发达城市相比，昆明楼宇经济总体发展水平仍较低，写字楼服务管理理念、行业标准化发展也相对滞后。

本文在实地调研昆明市俊发中心、同德昆明广场、低碳中心、招银大厦、昆钢大厦和欣都龙城等6幢昆明市首批甲级商务楼宇，收集、整理和研究商务楼宇标准化体系、国家标准化编制文件及大量相关文献资料，深入分析昆明市写字楼发展现状和商务楼宇发展过程中存在问题的基础上，构建了昆明市楼宇经济标准体系框架，并提出相应对策建议，以期对总结具有昆明特色的商务写字楼建设模式和发展经验、完善写字楼建设标准、丰富昆明市商务写字楼治理形态、进一步提高城市楼宇经济发展水平提供参考。

1 研究背景

楼宇经济在我国的提法始于上世纪90年代，是经济学界提出的一种复合概念。楼宇经济的概念和实践首先出现在深圳和上海，随后出现在沿海的一些经济发达城市，并日益被其他一些城市政府所接受。[4-6]昆明市作为辐射东南亚、南亚的区域性国际中心城市，需要以标准来规范与提升楼宇经济发展，进一步凸显昆明市写字楼的主要特质。楼宇经济相关标准，首先应明确反映出昆明市现有商务写字楼应达到的水平和要求，对写字楼的建设和服务人员的行为规范进行定性描述；其次应明确写字楼可量化的基准，使写字楼基础设施及服务水准统一化、规范化；最后还应对未来昆明市写字楼的发展方向进行规划，为行业的良性发展提供重要的技术支持和基本保障。

2 昆明市楼宇经济发展现状

近年来，昆明市委市政府对楼宇经济产业发展高度重视，先后出台了《昆明市人民政府关于促进楼宇经济发展的指导意见》《昆明市加快楼宇经济发展支持政策（试行）》等系列政策文件，把发展楼宇经济作为一种新的发展举措，积极推进，并取得了一定的成绩。截至2017年，昆明市内城市综合体约150座，其中税收过亿的商务写字楼达19栋。楼宇经济已成为昆明市经济的重要组成部分，成为城市经济发展从外延式扩张向内涵式深化的重要途径，成为经济发展新的增长点。2018年6月，昆明市人民政府举办了“2018年昆明楼宇总部经济论坛”，会上成立了昆明市楼宇经济促进会，这是继成都之后，全国范围内第二个成立楼宇经济社团组织的城市，有效地促进了昆明楼宇经济的发展。

目前，昆明市已入驻楼宇面积、商户入住率都有了大幅度提升，在建商务楼宇面积不断攀升，呈高品质、高档次、多功能化发展的趋势。截至2017年，仅昆明市盘龙区就有83栋商务楼宇（税收过亿元有14栋），62家总部企业（包括25户世界500强和中国500强企业），楼宇经济纳税总额39.72亿元，较2016年增加74.74%，占昆明市楼宇经济纳税总额的36.2%。楼宇经济正成为昆明市优化产业结构、经济转型升级的新路径、新渠道。但是，由于行业内缺乏统一的标准，楼宇项目服务、管理参差不齐，严重制约了昆明市楼宇经济的进一步发展，因此，迫切需要通过标准化手段提升楼宇经济发展质量。

3 昆明市楼宇经济发展存在的问题

3.1 企业入驻率较低

近些年来，昆明经济快速发展，城市地位逐渐提升，代表着城市发展面貌的高端写字楼开始崛起。但近几年写字楼市场新增供应量巨大，市场吸纳速度却没有跟上新增速度，导致写字楼空置率变高，截至2017年底，昆明甲级写字楼存量为619,886平方米，全市空置率居于60.34%的高位。

3.2 楼宇内部管理混乱

商务写字楼的房地产性质决定了各自的业权及比例不尽相同，业权比例的多少直接关系到该楼宇的管理质量。部分写字楼因业权问题导致管理较为混乱，从而增加了本地的招商难度，影响了楼宇经济发展速度及质量。此外，目前昆明市商务写字楼物业服务机构组织各不相同，现有许多商务楼宇缺乏统一的服务标准和流程，从业人员的专业素质也参差不齐。为满足进入昆明发展的各类企业的更高需求，应以标准化手段来促进和推动服务质量的提升。

3.3 特色楼宇品牌不突出

2016年，为引导打造专业特色楼宇经济，昆明市出台了《昆明市加快楼宇经济发展支持政策（试行）》，市场上也涌现了金融产业集聚度较高的商务楼宇，如招银大厦。然而，大多数楼宇的特色并不明显，发展方向不明确，品牌不突出，产业之间关联少。因此，应加快引导相同或相近行业的企业聚集在同一空间内，打造特色楼宇品牌，以推进楼宇经济健康、有序、快速发展。

3.4 楼宇配套不够完善

昆明市现有的许多楼宇内部设置档次不高，智能信息化水平较低，电梯设计和配置不够合理，停车场车位设置不足，往往会造成服务管理方式繁琐、停车不便、电梯候梯时间过长等不利现象。同时，楼宇周边的配套公共基础服务设施也存在结构单一，商业、医疗、教育等配套设施不够完善，交通拥堵等弊端。

4 昆明市楼宇经济标准体系的构建

4.1 基本原则

通过查阅相关文献，深入分析国内楼宇经济发展现状，对比研究发达城市楼宇经济标准体系，本文提出昆明市楼宇经济标准体系的构建应遵循以下原则[7]：

（1）科学性原则

构建昆明市楼宇经济标准体系应明确目标，从商务写字楼楼宇概况、硬件设施、物业服务、特色服务及社会责任五个角度出发，从有效满足商务写字楼日常运营过程中服务质量提升的需求入手，体现昆明市商务楼宇建设的合理性，全面化、多维度构建商务楼宇等级划分及评价等相关标准。

（2）开放包容性原则

楼宇标准体系应具有开放包容的属性和特征，既能整体地反映该行业通用的质量标准体系基本要求，又能及时结合昆明市商务楼宇的实际发展情况的现实需求及国内外商务写字楼发展的新趋势、新方向做出修正、调整。

（3）协调规范性原则

楼宇标准体系在整体上应符合体系相对完善、各体系层次逻辑关系明晰的要求，在内容上能够凸显商务楼宇建设和管理的协调一致性，能够与各类商用写字楼建筑标准、物业服务标准和国家强制性标准的要求相协调。

（4）可操作性原则

楼宇标准体系应立足于昆明市商务写字楼的实际需求，具有普遍性、灵活性、可操作性、实用性、规范性。

4.2 标准体系框架设计

国内楼宇经济标准体系建设还处于起步阶段，全国各地都仍处在尝试和摸索中。本文在走访考察云南俊发地产物业服务有限公司等昆明市首批甲级写字楼，搜集、比对、研究国内发达城市楼宇经济标准化工作现状的基础上，初步构建昆明市楼宇经济标准体系框架。

按照GB/T 1.1—2009《标准化工作导则 第1部分：标准的结构和编写》、GB/T 24421.2—2009《服务业组织标准化工作指南 第2部分：标准体系》的要求，根据《昆明市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》《昆明市“十三五”时期商务发展规划》《昆明市加快楼宇经济发展支持政策（试行）》等昆明市楼宇经济发展相关政策，结合服务机构建设、管理需求及楼宇经济未来发展方向，以“统一、简化、协调、优化”的标准化理论方法，搭建以楼宇经济服务管理标准子体系为核心，楼宇经济通用基础标准子体系为原则和导向，楼宇经济设施保障标准子体系为支持的覆盖昆明市楼宇经济服务标准化全过程的标准体系框架。其中，楼宇经济通用基础标准体系对设施保障标准体系和服务管理标准体系起指导作用，设施保障标准体系和服务管理标准体系互相起支撑和扶持作用（如图1所示）。

图1 昆明市楼宇经济标准化体系相互关联图

根据每个子体系板块包含的模块，构建昆明市楼宇经济标准体系总体框架，如图2所示。其中，通用基础标准体系包括标准化导则，术语与缩略语标准，符号与标志标准，数值数据、量和单位标准等，是具有广泛指导意义并被普遍运用的标准，如商务写字楼的基本术语、商务写字楼的等级划分等；设施保障标准体系主要是指写字楼建设和发展过程中的基础设施评估与改进标准，如空调、消防、安保系统等指标的划分，突出硬件设施建设质量的重要性；服务管理标准体系主要包含商务楼宇服务质量及服务结果的评估与改进标准，如按照商务写字楼物业服务的管理模块划分为财务管理标准、人力资源管理标准、合同管理标准和档案管理标准等。

图2 昆明市楼宇经济标准体系总体框架图

4.3 标准体系完善建议

（1）强化政府服务功能，制定昆明市楼宇经济等级划分标准[8]

政府在楼宇经济标准化工作发展中起主导作用。建议在规范楼宇建设、综合管理与服务，以及有效开展产业导向、环境整治、物业管理、配套服务等方面，进一步强化政府的服务功能。与此同时，应在政府主导下制定楼宇等级划分标准，明确楼宇等级评价办法，开展楼宇等级评价活动，对楼宇进行专业化、精品化管理，推进楼宇管理的标准化、信息化和品牌化建设，引领昆明市楼宇经济健康有序发展。

（2）提升内部管理品质，制定楼宇物业管理标准[8]

当前，越来越多的入驻企业对物业服务质量提出了更高的要求，比如，硬件方面，希望物业提供可自由调节室温的空调系统和24h的空调服务等；软件方面，要求物业管理人员素质高，及时为入住企业和商户排忧解难，提供充满人情味的热忱服务。周边配套服务既要有商务洽谈区，又要有生活服务区。在这样的市场需求之下，迫切需要用标准化的手段对楼宇物业管理进行统一规范，制定楼宇物业管理标准，使楼宇物业管理服务有章可循、有据可依，从而提高楼宇服务的管理水平，提升服务形象。

5 昆明市楼宇经济标准体系价值分析

（1）利于提高楼宇运营和管理水平

商务楼宇管理的首要工作是建立一套科学合理的标准化体系，从硬件设施着手，结合楼宇内部服务管理及智能化管理等一系列软件设施，制定楼宇量化评定标准，将楼宇分为超甲级商务写字楼、甲级商务写字楼、乙级商务写字楼，并建立楼宇经济动态监测体系，对楼宇的客观条件（如位置、数量、面积等）和主观效益（企业结构、从业人员、税收贡献等）进行实时监控，实现对楼宇经济的全息把控[9]。楼宇经济标准体系对提高楼宇运营和管理水平意义重大。首先，有利于引导楼宇业主或第三方公司对楼宇进行内部改造和提升，优化楼宇内部商务配套设施，为入驻企业营造安全、舒适、便捷的办公环境，增强楼宇内各企业的向心力；其次，有利于加强楼宇内企业彼此的沟通和交流，推动街道或社区与楼宇建立密切的联系机制，带动楼宇解决供电、供水、交通、消防、安保等方面的问题；再次，通过组织推动楼宇的招商互动，形成楼宇经济产业链，可提高服务的覆盖范围并产生一定的行业特色；另外，通过标准体系的规范和引导，也能够促进楼宇从以前单纯的追求场地、租金转变为关注员工和客户的需求及办公质量、楼宇内部整体氛围、温馨工作环境等人性化管理方面；最后，楼宇经济标准体系还为引进优质的国内外企业入滇投资和发展提供了基础和保障，进而为促进区域经济高质量发展，提升昆明城市整体形象和影响力作出贡献。

（2）利于提高楼宇的整体竞争力

楼宇经济标准体系是衡量商务楼宇硬件和软件质量的标尺，也是评判商务楼宇发展质量的主要依据。标准化是楼宇品质提升的必由之路。商务楼宇质量的建设和发展成果体现在标准体系的建立和量化指标中。昆明市楼宇经济标准体系是社会各界及投资入驻企业对昆明市商务楼宇各方面需求的集中体现，是商务楼宇建设和进一步完善的依据。只有适应昆明市商务楼宇发展现状和满足入驻企业的实际要求，了解商务楼宇的未来发展方向，才能制定出科学合理、结合实际、全面系统的昆明市楼宇经济标准体系，才能保证昆明市商务楼宇的质量不断提升。标准体系的建立完善和有效实施，有利于商务楼宇增强竞争意识，重视品牌建设，提高管理和服务水平，提升发展质量和经济效益，进而在行业内获取竞争优势，紧跟时代潮流。