浅析房地产企业资金管理存在的问题及对策

2018-03-21刘爱华

中国集体经济 2018年9期

刘爱华

摘要：随着房产企业多项目并行运作，开发规模的扩大和风险意识的提高，房企对资金管理的重视程度越来越高，因此也越来越重视资金需求与分配的统筹，从而减少资金占用。实现资金链的良性循环。文章从房产企业资金链各环节，谈谈资金管理存在的问题及对策。

关键词：房地产企业；资金管理；筹资；投资；资金回笼

随着供给侧结构性改革和新型城镇化的深入推进，房地产行业发展迎来了更多的新机遇、新动力。在看到积极因素的同时，我们应保持头脑清醒、冷静思考、居安思危，要充分认识到宏观经济下行压力依然较大，房地产业的发展面临不可预见性，一些不稳定因素仍长期存在。增强防风险意识，防止泡沫经济。房地产资金是专供房地产开发经营使用的资金，是企业的血液，是房地产业启动与运作的必要和先决条件。房地产资金需求量大、周转期长、回笼速度慢、缺乏流动性，不确定性因素太多，增大了企业资金管理风险。而确保资金链的良性循环是房地产企业持续发展的前提条件。

一、房地产企业资金管理的重要意义

资金是企业的血液，是企业生产经营最基本的因素，也是企业发展运行的基础。由于房地产企业资金需求量大，一旦出现资金短缺，将直接影响项目的正常运行。房地产资金管理是房地产企业财务管理的核心内容。房地产的资金管理包含三个方面：资金筹集、资金使用、资金回笼。其中资金筹集主要是指企业的融资工作，包括融资方式、融资成本、融资额度等；资金使用是指企业投资利用资金的方式、规模、方向等；资金回笼是指房地产企业通过开发后销售产成品回收资金的模式、进度等。要想在竞争激烈的环境中不断发展与获利，资金管理显得尤为重要。

（一）加强资金管理，有利于提高企业管理水平

企业管理的核心在于资金管理。因此加强企业资金管理成为企业发展的重中之重。只有保证企业的资金充足，才能保证企业正常生产，不断壮大企业发展规模。加强资金管理意识，建立规范管理制度，有助于提高企业资产运营和周转的效率，从而有效提高企业的管理水平。

（二）加强资金管理，有利于提高企业抗风险能力

企业的资金涉及企业的生产经营全过程，只有各方面共同参与，才能保证资金的良性循环。对筹集的资金一定得合理运用，采用合理的风险分散策略，多个项目进行投资，有助于降低企业风险。在资金运行方面，加强资金管理，营造良好的企业内部控制环境，并具备健康的财务运行秩序，才能保证资金的正常运行，降低风险产生的机率，提高经济效益，不断壮大自己，提高企业抗风险能力。

（三）加强资金管理，有利于提高企业核心竞争力

加强企业资金管理，可以清楚地了解到每项资金的来龙去脉，利于控制收支，合理运作资本，能有效降低成本，提高资金使用效益，进一步提高经济效益，增加资本积累，提高企业核心竞争力。

二、房地产企业资金管理存在的问题

（一）资金筹集阶段存在的问题

房地产行业企业的资金来源主要是自有资金、借入资金、预售资金等。房地产行业性质决定了房地产企业资金占用量大、开发周期长、缺乏流动性，完全靠自有资金完成开发项目的几乎没有。目前，国家相关政策要求，房地产企业开发自有资金不得低于项目总投资的30%，因此项目总投入指标非常重要，项目投资规模越大，自有资金压力越大且企业经营风险越高。我国房地产行业还处于发展阶段，中小型房地产企业居多，不具备发行企业债券或发行股票来筹集资金的条件，企业只能通过银行贷款来筹集资金。单一的融资方式筹集来的资金有限，致使企业资金缺口大，筹集资金困难，限制了企业的发展。在“抑制资产泡沫、防范金融风险”的调控基调下，2017年房企融资环境将趋于收紧。目前银监会和证监会都禁止监管的金融机构为房企拍地提供融资，也就是说拍地阶段的资金得靠房企的自由资金。今后没有一定经济实力的房企连地都没有就更谈不上开发了。据有关报道，2017年，房地产行业预计现金流入约为14.5万亿元，现金流出约为15.76万亿元，资金链缺口为1.26万亿元，这将对部分房地产企业形成一定资金压力，尤其是融资渠道狭窄的中小房企以及高杠杆房企所感受的去杠杆压力会更明显。

（二）资金使用阶段存在的问题

1. 项目分析不全面，盲目投资

投资项目首先得选址，项目所在地附近是否有公交车站，交通是否便利；水、电、管道燃气、通讯线路是否畅通；环境是否达标，生活垃圾和生活污水是否能正常处置和处理；建筑场地是否无电磁辐射危害和危险源。项目是否符合城市发展规划、土地利用政策，环境现状是否质量良好、生活方便、交通便利等等。项目的选址是否合理，直接影响项目资金的回笼。有些待售商品房，因规划、交通、配套等因素，注定成为长期不可消化的库存，成为存量房产，占用大量资金，影响房企发展。到目前为至，很多城市还留下了烂尾楼的踪迹。局部城市房地产过热，房企没有对项目做详细和必要的可行性分析研究；没有考虑自己的规模；没有考虑企业承受风险的能力；很多房企可能今天不缺钱，但不等于明天不缺钱，盲目跟形势投资，结果种种不確定因素陆续出现如：工程后续资金跟不上、银行贷款不到位、项目涉及纠纷、项目手续不齐等等，企业陷入困境，难以继续发展。还有些开发商坦言，宁愿死撑也不轻易降价。降价会得罪同行，融资成本高，不如死撑赌一把。一些三四线城市出现了部分中小房企破产，开发商跑路的情况。这其实也反映出一些地方确实存在房地产泡沫。

2. 成本管控没有细化

房地产开发项目中变动因素较多，成本产生变化的因素需进行针对性分析，结合行业发展环境与市场情形来确定。就目前来看，有多数房企虽制定了成本管控目标，可由于没有细分，出现一些增补项目，造成计划与实际脱节，影响企业资金的正常运转和有效利用。

3. 资金监督意识淡薄

当前房地产行业资金管理机制不够完善，且监督力量薄弱。虽然很多房企都制定了相关的资金管理制度与资金计划，但由于对资金管理和风险认识不够，缺乏监督，实际运营中没有按制度与计划实施，资金管理制度形同虚设。“好钢用在刀刃上”，追求的就是资金结构最优化，防止多花钱，乱花钱，浪费钱。

4. 资金使用考核制度不完善

房地产企业往往是通过内部审计的方式来监督资金的使用，可得不到重视，审计工作流入形式，对资金使用过程信息无法进行有效分析。项目完结后，房企没有对项目总体成本情况进行全面的系统性评价。例如某些项目外观看来销售火爆，可却是亏损，原因就在于没有对项目进行系统的考核。

（三）资金回笼阶段存在的问题

营销策划意识淡薄，资金回笼不到位。自2015年以来，我国家庭户均拥有住房为1.08套，我国有近两成家庭拥有两套以上的住房。不难发现，我国房地产市场逐步进入了存量房时代。房地产去库存已成为国家十分关注的事情。2017年中央经济工作会议明确要求，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多的问题。不少营销策划人员限于经验及专业素质的不足，容易在推广具体的项目时陷入各种误区而难以自拔。有些营销策划人和开发商将项目的成功程度等同于广告投入金额的多少，他们认为，只要有足够的广告费，就是垃圾也能卖出去；有些把以往的成功经验，生搬硬套到新项目的营销策划中；有些人造声势，时刻想制造轰动效应，以求得媒介的免费宣传与消费者的关注；当然，这些都是营销手段，可没有什么营销手段是最好的，而是要选最适合项目的营销模式，扬长避短、避实去虚，以形成操作性极强的、行之有效的、充分发挥该项目优势的营销策划方案，才能获得项目整体营销的成功。

三、完善房地产企业资金管理的措施

（一）改善融资方式，把握融资尺度

为了去库存，国家相继出台了金融、税收、公积金等一系列稳市场的政策，使房地产市场有所回升。随着房地产行业的逐步规范以及政府的调控，房地产行业意识到了对资金的计划管理的重要性。通过对资金的合理计划，可以减少资金占用，提高资金效率，降低成本，更重要的是能防范现金流的风险。在目前，中小房企融资主要渠道还是银行。房企应根据本身企业的发展情况，考虑是否有积累，要开发的项目规模，所开发项目的周期，项目所需资金结构等等因素来测算出项目所需融资金额限额，既防止资金不足造成资金链断裂而影响企业运转，又防止多余闲置资金，增加资金成本，把风险控制在企业承受范围之内。缺钱才融资，缺钱就得找钱，找不到钱，可以找有钱人合作呀，变相的融资。在不影响诚信的情况下，可以要分包单位带资施工或供应商垫材料款，缓和资金流，也是一种变相的融资。风险分担后在企业所能承受范围之内，留有一定的流动资金，确保企业持续发展。

1. 确保投资决策科学性和可行性

房地产业身处经济和城市发展的中心，是各类要素资源和经济活动比较集中的地方。靠一个人或某个岗位的作用，是难以担当的，要靠团队的作用。经济要高速发展，离不开各类技术人才。任何一个项目投资前必须得对其进行测算，往往有些房企在项目实施前也进行了可行性分析研究，结果实际操作过程中，出现了各种各样的风险，企业无法应对，使企业陷入困境，就是因为测算不精确。有了高技术人才，组成优秀的团队，对项目背景、规模、功能等各类经济技术指标精确测算，才能确保投资决策科学性和可行性。“好钢用在刀刃上”，房企如何把有限的资金，产生最大的效益，必须编制合理的资金计划。通过资金计划，对项目实施过程进行管控。各职能部门应根据项目工程进度、合同约定付款条件预计需要的资金汇总形成资金计划，应严格控制计划外资金的需求。没有计划不付款。整个项目都在计划控制内，如期实现利润，项目开发成功。过去综合开发项目一般需要3～5年，通过对资金使用过程中系统的管理，目前普遍的开发项目周期在2～4年，加快进度，减少资金占用时间，也是为项目争取利润。

2. 加强项目开发过程中各成本资金使用的控制

根据可行性研究报告确定项目总的需求量，编制项目总的资金计划。根据计划周期的不同，资金计划可分为年度、季度、月份资金计划。年度资金计划主要用于资金筹措，保障相对长期的资金需求；季度、月度资金计划主要用于指导当期付款，满足项目工程进度需要。月度资金计划作为资金计划的基础，有着十分重要的作用。企业应根据项目成本细分类与费用细分类的需求编制月度报表，各职能部门，应根据项目进度、合同约定付款条件或根据招标/合约进度预计需要的资金汇总报相关领导进行汇总、平衡与批复。加强成本策划。成本核算只解决事后算账问题，成本控制关注的是尽量不超过目标成本，及控制“乱花钱”的问题，而成本策划关注的是投入产出比，解决“如何花钱更值”的问题。应严格控制计划外资金需求。

3. 加强监督，完善项目资金监控

企业应定期、不定期地对资金使用情况进行检查，即通过日常的报表了解全面情况，通过专项检查发现资金预算执行过程中的深层次的问题。既强化事前预防和事中控制，确保资金的安全和完整。

4. 加强事后核算分析考核制度

以目标成本为导向，采用动态管理模式，对开发成本各个环节进行全方位、全过程的管控。对项目的往来款项实行跟踪管理，制定相应的奖惩制度，把坏账损失降到最低程度。积极开展内部审计，对财务会计信息进行真实合法的审计和监督，事后分析考核，将实际成本与目标成本进行比较，找出差距分析原因，才能将资金使用情况反馈管理者，帮助管理者进行下一步的资金安排和抉择。

（二）制定合适的营销策划方案，资金按期回笼

客户对价格最为敏感，投资者的利润能否最终实现的关键也在于价格。在房地产营销过程中，定价是最根本、最有效，也是最易于调控的，还是房地产营销过程的核心和关键问题。多年来政府一直把降低商品房住宅价格的责任往房地产企业上推，只限房价不限地价格；目前房地产企业又纳入增值税范围，房地产企业进项税抵扣不足是常事；国家“限购”“限贷”等宏观调控；房企应根据朝向、楼层、边间、面积、视野、设计、口彩等等定个老百姓能接受，能获取最大利润的价格，编制适合各项目的营销策划书，加快资金回收速度，确保项目资金如期回收进行下一轮的投资。

总之，房地产企业要持续发展，要扩大规模都离不开资金。只有不断加强房企的资金管理水平和管控能力，资金链进入良性循环，才能让资金产生最大的效益。