浅析REITs运用对保障性住房的影响

刘灿

摘要：文章简要阐述了REITs的产生，分析了REITs的优势和风险，结合国内、本市的REITs发展会遇到哪些困难。最后分析提出，REITs能为我们保障性住房提供有力的支持，推动盘活公司资产，最大限度提升资产效率。

关键词：REITs；保障性住房；拆分；打包；盘活固定资产；资金回笼

城市房地产的发展受到地区的人口政策、经济政策、法律政策、房屋调控、市场供求关系等诸多因素影响，一旦这些因素考虑有失周全就容易造成泡沫。伴随着城市化进程的迅速发展，我国房地产开发投资增长速度比国际水平显著偏高，房地产市场价格上涨速度过快，按照市场经济的各种标准而言，房地产价格确实出现了泡沫的迹象，解决的根本途径就是持续有效地解决房屋供求的问题。目前我国主要推行公租房、廉住房、经济适用房以调节房地产市场的供求关系，由于这些房屋是以成本价供应给购房困难人群，没有开发商承建，各级地方政府作为建设方和管理方，在建设资金的筹集、施工、报建、出证、后续运营、管控中付出了较多的时间和精力，承受了巨大的压力，房地产投资信托基金（REITs）为各级地方政府在前期建设资金的筹集、后续商业资产的运营和管控方面提供了新的思路。

作为房地产调控长效机制的配套措施之一，2018年4月25日，住建部、证监会联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，明确开展住房租赁资产证券化的基本条件、优先和重点支持领域、工作程序、监督管理等内容，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化，积极推动多类型具有债权性质的资产证券化产品，且明确指出，“试点发行房地产投资信托基金（REITs）”，这标志着中国版公开发行的REITs正式走向前台。

一、REITs的运行模式

REITs是一种以发行证券的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分红给投资者的一种信托基金。REITs在性质上等同于基金，既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于封闭式基金。主要通过“拆分销售资产”——“REITs进行上市（IOP）”两个步骤实现资产的盘活和提高运营效益。

例如：香港特别行政区的房屋委员会（简称：房委会）主要负责规划及兴建公营房屋作出租或出售，并负责管理有关物业，是香港最大的业主。根据香港特别行政区积极推行“大市场、小政府”的管制策略，在2003年房委会拆分出售辖下商业和停车设施，交由新成立的领汇管理公司管理（REITs形式），再以拆分上市的形式上市。既解决了房委会面临的财务问题，又能集中资源为市民提供资助租住住房；基金上市后资产交由专业的团队进行管理，提高了资产收益，同时对投资人提供稳定的收益，对香港的整体经济发展产生了积极的影响。

二、REITs在国内的应用

REITs的发展已经非常成熟，目前世界上多个国家和地区建立了REITs制度，覆盖美洲、欧洲、亚洲、大洋洲，既有发达国家也有发展中国家。中国金融市场对REITS的研究、论证和实践也有了较长的历史，目前在国内发行的租赁市场资产证券化产品总规模已超500亿元，但这些产品大多为私募REITs。近一两年来，中国类REITs产品层出不穷，但多为债权性的私募产品，至今并没有在公开市场交易的标准化权益型REITs。从近期公示的制度和国内的实践来看，目前中国版的REITs与国际上主流的REITs存在一些差异：一是国内REITs与国际市场主流品种的底层资产存在差异，标准化REITs底层资产一般是发行主体持有的物业，国内REITs底层资产比较多样化，既有物業的BOT运营权，如鹏华前海万科REITs，有通过资产计划嵌套私募基金持有物业，如中信启航专项资产管理计划；其次是投资产品通道不同，标准化REITs投资者持有的是房地产投资信托资格的公司的股票或者基金份额，而国内类REITs投资者多为持有资管计划的优先级；最后较为重要的是国内外税收制度不同，国外取得房地产投资信托资格后标准化REITs对于分红部分一般免除公司所得税，而国内暂无相关税收制度支持。

三、REITs的优势分析

（一）REITs既是一种金融产品更重要的是一项产业政策。为了应对房地产价格过快上涨，中央推出了租售并举的房地产调控政策，推动住房租赁市场的发展。然而由于房地产租赁市场资金流、信息流的制约，租赁市场流动性较差。推动房地产租赁市场建设既要在土地制度上给予倾斜，更重要的是需要在租赁资产退出机制上形成市场化机制。推动住房租赁资产证券化和REITs正是建设租赁资产金融交易市场的重要举措，对推动租赁住房市场发展举足轻重。

（二）REITs政策对房地产企业形成了直接利好，有助于盘活住房租赁存量资产、加快资金回收、提高资金使用效率，降低住房租赁企业的杠杆率，促进金融市场和房地产市场的良性循环。

（三）REITs的发展将对中国金融市场的深化发展产生积极作用。目前ABS底层资产多样化，这增加了投资者的识别难度，而住房租赁市场将是一个巨大的市场，此类ABS具有同质化，大大降低投资者识别难度，住房类ABS未来将是固定收益类金融资产中一个大类。对于权益性REITs，其高（持续稳定）分红特点，也有望改善中国股市低分红的现状，让股市真正走向价值投资。

（四）REITs凭借税率较低，配息较高受欢迎。当经济景气时，REITs股价可带来较高收益，当景气衰退时，REITs仍有稳健收益。

四、REITs的风险分析

（一）风险：房地产周期性风险，房地产为周期性资产，以房地产为标的所衍生的有价证券可能也会随之出现周期性的价格波动。

（二）政策性风险：当相关法律、税务制度、会计制度等改变时，可能会影响REITs的负债比例及所持地产资产的估值等。

（三）利率变动引起的价格波动风险：REITs和债券的利差会影响投资者介入REITs的意愿，然而证券市场多空和利率高低，一般而言只影响REITs的短期表现。长期来看，REITs的价格还是取决于标的资产的质量和盈利能力。

（四）整体经济风险：在全球和地方性的经济低靡甚至衰退的环境下，房产的租金水平一般会下降，同时空置率和租金违约率也会有所增加，这些将会对REITs的收益产生影响。

五、REIT在国内应用存在的问题

当前我国发展REITs市场也面临一定不确定性：一是，税收问题。一些监管细则还需要后续方案，并在实施过程中完善，其中双重征税问题将是有待制度进一步明确的重点，未来REITs产品能否顺利发展，需要解决双重征税问题；二是，中国发展REITs可能面临人才瓶颈。REITs基本上是权益类产品，收益率并不是固定的，它的运作复杂，专业性强，需要有一个能既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的人才团队，实现REITs的专业化管理。

此外，也有人担心REITs产品可能造成租赁市场的类次贷危机风险。不过从中国当前公布的政策来看，租赁资产的证券化对底层资产进行了严格把关。比如《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》明确了开展的条件和重点领域。规定发行条件：（1）物業已建成、权属清晰，已办理住房租赁登记备案相关手续；（2）物业正常运营，能产生持续稳定的现金流；（3）原始权益人具有持续经营能力，最近2年无重大违法违规行为。优先的重点领域：优先支持大中城市、雄安新区等国家政策重点支持区域，利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目及国家政策鼓励的其他租赁项目开展资产证券化。这些项目都是优质资产，不会形成类似于次贷危机的风险。

六、REITs运行对我市保障房建设及公有配套设施管理

（一）对于目前政府或政府投资的公司所持有公有配套设施，因项目体量大、投资回收期长、运营效益不高，可以采取拆分销售以REITs形式上市，及时回笼资金；或者参考REITs的运营模式整体委托专业机构运营，以提高资产的收益。

（二）对于目前市103令的保障性住房的配套商业资产和地下停车位，政府可以研究以REITs形式上市，解决资金回笼问题，筹集到资金后又可以用于保障性住房的开发；或者参考REITs的运营模式整体委托专业机构运营，以提高资产的运营收益。

（三）REITs的运营模式的主要特点是对于政府或企业持有的大体量的资产，依靠专业的私有团队进行运营，以解决运营手段的不足，降低运营成本，提高运营收益，进而实现资产的增值保值，实现整个市场经济价值。为此，作为企业管理可以进一步分析公司经营特点，盘活公司资产，最大限度提升资产效率。