旅居养老—旅游地产业转型升级新机遇

■ 王 斌

背景

我国正处于快速老龄化阶段，目前60岁及以上人口大致为2.2亿，年轻老人的占比较大，而且会持续上升。然而，老年旅游的发展尚处于初期，老年旅游市场仅占旅游市场的20%左右，西方国家已达到了60%以上。随着老年人群养老观念的进步和消费能力的提升，出现了将旅游、居住、养老相结合的旅居养老模式，并且成为养老与旅游行业的热点，需求会随着老年人口数量的增加和老年旅游市场的发展同比上升。

中国老年人口金字塔（图片来源《老年住宅》（周燕珉，2011））

概念

目前对于“旅居养老”概念的定义很多，比较权威的是2015年11月发布的《旅居养老服务机构评价准则》中给出的定义：老年人在常住地域以外的地域旅行并居住，单次旅居时间超过15日，在旅居过程中，享受各类适老服务，进行养老的生活模式。这部分老人往往选择在严冬和酷暑时节到气候更加宜人的地方，随着季节变化在原住地与旅居地之间迁徙，他们也被称为“候鸟老人”。

发展

美国太阳城养老社区（图片来源http://www.juwai.com/）

全球范围内，美国旅居养老产业的起源最早，发展也十分完善，最著名的案例就是位于亚利桑那州凤凰城西北沙漠的太阳城养老社区。那里四季阳光充足，很多热带沙漠植物和棕榈树，这样的自然环境可以让老年人得到健康的疗养。太阳城中居住产品以排屋、别墅等带院子的低密度住宅为主，由开发商开发、销售，业主委员会组织管理，主要针对55～70岁之间的活跃健康老人，他们可以根据自己的爱好选择喜欢的活动，有游泳池、游戏场、网球场、保龄球等各种健身运动场地，还有适合老年人的特色活动，如中国传统文化的学习、木匠活、缝纫坊、农业种植等等。特别是医疗配套设施，有专门针对老年人服务的心脏中心、眼科中心以及数百个医疗诊所，对老年人的健康情况进行随时的跟踪检查。这种旅居体验让众多老年人趋之若鹜，太阳城也由此成为全美乃至全世界著名的旅居养老产业典范。

我国旅居养老产业最早出现在海南、云南、广西等地，按照居住环境大致可分为农家体验、度假酒店、养老机构、度假社区四种类型，功能上主要包含生活居住、医疗养生和休闲度假。2015年1月，来自北京、海南、天津、江苏等地的31家养老机构在无锡成立了太湖国际异地养生养老联盟，这个联盟是在“分时分权旅居”度假养老理念的指导下，通过联盟内部异地互换、轮流居住的方式，让中老年人在异地观光、度假旅游，同时享受消费购物乐趣和医疗养生服务，最终实现老有所养、老有所为的目标。总体而言，我国的旅居养老产业还在发展初期，针对我国老年人的特点和需求还有很多内容需要摸索。

实例

TSK林博汇创集团重点专注文旅产业的规划设计、策划运营、建设总承包及投融资咨询服务，团队近几年参与了较多与旅居养老地产开发相关的工作。例如昆明北部山水新城、昆明双龙康养文化旅游小镇、 汉中美康源高端医学保健颐养园、河南伏牛山张仲景养生院等等，基本涵盖了目前旅居养老产业的几个主要类型。这些项目普遍的特点是选址在气候舒适、生态条件优越的城市或区域，将自然环境、地域文化作为主要的旅游吸引物，开发上综合了前期策划、选址定位、规划设计、配套服务进驻等诸多环节，所能延伸的产业链条也是关系到老年人衣、食、住、行、游的方方面面。

昆明北部山水新城

昆明双龙康养文化旅游小镇

昆明双龙康养文化旅游小镇

经验

我们认为旅居养老产业与传统的旅游地产开发有着显著的区别。首先是旅游吸引物的选择，然后是产品的适老化研发，最后是人性化的运营管理。在实际工作中，我们持续研究我国老年人群的生理、心理和社会需求特征，并为项目选址、功能定位、规划设计和运营服务等核心问题的解决方案提供指导。

例如，感知觉器官逐渐老化，对环境舒适度要求的提高，是老年人群的普遍生理特征。因此对旅居目的的选址就要充分考虑气候、生态、交通便捷性等问题。同时在功能设置上要研究医疗保健、餐饮类型等配套设施的比例。建筑、环境设计不但要满足老年居住建筑规范的要求，还需要通过色彩、材料和空间的优化提升老人的知觉体验。老人有其特殊的心理需求，我们通过规划设置丰富的体育活动、文化活动场所，甚至为老人提供兴趣学习的条件，有助于保持和改善老年人的智力、记忆力和情绪状态。在社会适应性方面，旅居养老可以改变老年人固有的生活环境、进入新的社交圈或建立更好的代际关系，因此丰富、多样、高品质的公共空间与交流空间是旅居养老环境设计中必不可少的内容。在有些项目中，我们还会考虑部分亲子互动和儿童游戏的场所，以便子女过来陪伴，增进代际间交流的可能性。

汉中美康源高端医学保健颐养园

河南伏牛山张仲景养生院

结语

总体而言，发展旅居养老产业是我国旅游业转型升级的一个重要发展机遇。2013年发布的《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》讲到：“应大力发展老年旅游。结合养老服务业、健康服务业发展，积极开发多层次、多样化的老年人休闲养生度假产品。”旅居养老正是将养老服务业、健康服务业和旅游服务业三者有机结合的产物，是旅游业从低级的景区模式向高级的休闲度假模式发展的重要推动力，对形成多层次、多样化的旅游服务业具有积极作用，是旅游产业结构创新升级的重要推动力。