“营改增”实施后对房地产企业税负的影响

张晓艳

【摘 要】房地产企业作为影响国民生计的一大行业，始终受到社会和国家的密切关注和高度重视，自房地产企业施行营业税改征增值税（以下简称“营改增”）后，其面临着诸多新的挑战和难题。因此，在本文中，首先分析了房地产企业“营改增”后的税负情况，然后提出了笔者的建议策略，希望能进一步提高房地产企业“营改增”下的税负处理能力。

【关键词】“营改增”；房地产企业；税负影响；应对策略

一、引言

在财政部、国家税务总局在2016年相继下发的《关于全面展开营业税改征增值税试点的通知》和《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告文件推动下，使得2016年成为了房地产企业“营改增”的元年。同时，增值税的财务核算规定相较于以往的营业税，变得更加复杂且严格。因此，房地产企业的税制体制改革工作也面临着更多的问题和挑战。及早发现并解决这些问题和挑战，将有利于房地产企业尽快适应“营改增”税制，帮助其更好地发展。

二、不同纳税人身份的房地产企业“营改增”后的税负情况

借鉴“营改增”政策在先行试点行业的影响情况来看，其对被认定为不同纳税人的影响是有所区别的。而且，“营改增”对房地产企业影响最大之处在于抵扣方式的差别：只有被认定为一般纳税人才能够抵扣增值税进项税额，被认定为小规模纳税人的房地产企业即使取得增值税专用发票也无法抵扣进项税额。那么，是否只有被认定为一般纳税人，才对房地产企业有利呢？

1.“营改增”对一般纳税人的影响

“营改增”后，在房地产企业中，增值税、城建税、教育费附加和企业所得税构成了一般纳税人的总税负。而一般纳税人的总税负受“营改增”政策的影响方向是不确定的，可抵扣金额占营业收入的比重会对其产生决定性的影响。

2.“营改增”对小规模纳税人的影响

至于房地产企业的小规模纳税人，据以往“营改增”小规模纳税人的试点实施情况来看，那些小微企业增值税的获益程度更高。这是因为，无论是在“营改增”前后，于小规模纳税人而言，其税率均为5%，然增值税属于价外税，营业税却是价内税，这就造成“營改增”后实际税率其实有所下降。除此之外，其它税种税负也在变动，使得小规模纳税人的最终税负降低，营业利润增加。

三、 “营改增”后房地产企业的税负筹划工作遭遇的几个难点

除了在房地产企业不同纳税人身份下的税务影响外，在“营改增”后的房地产企业的具体操作性上，也存在一些难点问题。总的来看，主要有以下三点：

1.发票开具问题

不同于“营改增”前，为了降低税负，难免有的房地产企业通过虚开、代开建材建筑材料发票，以此来达到逃税漏税的目的。然而，自开始在房地产企业实施“营改增”后，国家对于这样非法购买、出售及伪造增值税发票的行为进行严厉打击，情节严重者，依有关法律进行惩处。如此一来，势必会对以往采取此种手段降低税负的房地产企业造成不小的冲击和带来一系列制度、结构调整上的问题。同时，这也是它们自身存在的法律隐患。

2.抵扣进项不足问题

上面说到，房地产企业“营改增”后，若要降低税负，难免要在最大程度上从抵扣进项上着手，因为房地产企业施行“营改增”的最大影响就是抵扣方式的差别。但是对于房地产企业而言，其房地产项目开发周期较长，其间投入的各类资金成本多而杂，且达到抵扣标准的项目少，如此种种，使得房地产开发项目最后所承担的税额增加。譬如，在房地产开发企业中，占比较大的土地成本就很难找到能够抵扣的进项税发票。不得不说，这是在间接地加大房地产企业的税负金额。所以，抵扣进项少的问题的解决与否，将关系到房地产企业的税负成本多少的问题。

3.财务管理工作难度增加问题

房地产企业的财务管理工作，在“营改增”的税制改革后，带来了诸多新的内容和挑战。首先，在人力上，已经习惯了营业税税制的财务人员可能对新税制的相关处理流程和具体核算工作还存在诸多不熟悉、不明白的细节问题，需要一个适应和调整期。不仅财务人员，还有需要和财务人员进行关联、对接的其他工作人员，他们的不清楚，也会造成财务人员的工作量的增大。譬如报账问题；其次，在软件配置上，旧有的财务管理系统，必将不能适应“营改增”后的财务工作，这就要求房地产企业投入财力、物力，来及时创造和完善新的系统。当然，这不是一蹴而就的，也不是一帆风顺的，在同行业都在摸索的情况下，可借鉴经验未免太少，这就使得房地产企业“营改增”财务管理工作的效力、进度都面临着诸多阻碍。

四、房地产企业“营改增”后的税负应对策略

1.选择合适的供应商

既然“营改增”后，房地产企业的税负情况依不同纳税人而定。那么，在房地产企业物资采购中，就可以优先考虑合适的商品供应商，以帮助房地产企业减少成本和降低税负。例如，房地产企业在选择一般纳税人和小规模纳税人的供货商时，在商品质量和价格均差不多的情况下，应优先考虑一般纳税人企业作为供货商，且其要具备开税率较高的增值税专用发票的权利，这样，就可以最大程度上帮助房地产企业降低税负。当然，对于供货合适却不能开具进项抵扣发票的小规模纳税人，房地产企业可以在做好税负筹划下，选择那些能够开具3%税率的增值税发票的小规模纳税人供货商，以此来抵扣。

2.提升财务人员的税务处理能力

“营改增”后，财务人员必定要具备处理新事项的能力，所以，房地产企业要及时组织相关人员进行学习和培训，以确保他们适应新税制背景下的工作内容，因为财务人员是要求必要时，能够向前来办理相关业务人员提供专业帮助和解答的工作者，也是“营改增”后第一批强制接触到其相关改革内容的工作者。因而，房地产企业要想推动财务工作的顺利运转，首先要保证这些财务人员的胜任力和执行力，必要时可以力促与别的企业实现资源共享和互助学习。与此同时，为了方便财务人员新税制改革之路更为顺畅，房地产企业还可以加大对有关部门和直接财务对接人“营改增”后相关内容的学习和推广，例如发票的辨别、可报发票的开具和填写标准的培训等。endprint

3.加强增值税发票的管理和使用推广

房地产企业实施“营改增”后，其增值税专用发票得到大力普及和使用，因此，要预防出现增值税发票使用不科学、不合理的情况，那么，就要设置增值税专用发票的管理部门，不仅如此，还要对房地产企业的其它部门进行培训和指导，确保他们能够尽快接受增值税发票的推广并能够正确使用。总的说来，房地产企业要紧抓增值税专用发票的开具、保管及核对工作，只有做好增值税发票开具到报销的系列流程的把关工作，才能保障房地产企业的“营改增”步伐又好又快地向前迈进，房地产企业的税务筹划工作才能合法、顺畅。

4.完善增值税发票系统

旧的营业税发票系统，必然已不能适应增值税发票的管理。所以，房地产企业要本着适配与跟进时代的原则，尽早完善增值税发票的适配系统，以确保增值税发票的流通和管理。新的增值税发票系统应该满足房地产企业的客户需求和员工需求，将二者结合起来，要做到及时、方便开具和核查，对于房地产企业开具的增值税专用发票，要做到真实、有效和及时；对于外来用于房地产企业报销的增值税专用发票，也要符合相应的报销规定和真实、有效的准则。除此之外，新的增值税专用发票管理系统，还要能够与房地产企业的其它财务系统完美地契合起来，以便各部门、各机构之间此项工作的高效、正确完成，从而促进房地产企业税负的大大降低。

五、结语

隨着经济社会的不断发展，科技力量的不断提升，也为房地产企业的“营改增”工作不断提供新的思路和经验。因此，房地产企业要不断尝试和总结，结合自身实际情况，不断加强“营改增”税改的深度和力度，努力克服遇到的困难，及时做好学习和宣传指导，不仅是财务管理部门，对于房地产企业的其它部门，也要做好监督指导工作，至上而下地开展好此项工作，以此来顺利度过房地产企业“营改增”的税制过渡，迎来新税制下房地产企业的又一片蓝天。

参考文献：

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